結構性矛盾

　　對于群租，上海市住房保障和房屋管理局曾進行多次調(diào)研。調(diào)研發(fā)現(xiàn)，群租的普遍存在，折射出城市中低端房屋租賃市場面臨的嚴峻形勢。

　　一方面，是外來常住人口大量涌入。2010年第六次人口普查數(shù)據(jù)顯示，上海常住人口為2301萬人，其中外省市來滬人員897萬人，占39%。10年間，外來常住人員增加了551.21萬人，平均每年增加55.12萬人；而上海戶籍人口年均僅增長7萬人左右。尤其是2010年以來，上海每年新增來滬人員超過60萬人，嘉定、閔行、松江、青浦、奉賢等區(qū)的來滬人員已超戶籍人口，松江九亭等個別鄉(xiāng)鎮(zhèn)來滬人員已占到當?shù)爻Ｗ∪丝诘?5%。規(guī)模龐大的外來人員，為上海經(jīng)濟社會發(fā)展做出了重要貢獻，也給當?shù)氐淖》俊⒔逃⑨t(yī)療、治安等公共服務和社會管理帶來了巨大壓力。

　　另一方面，上海房屋租賃市場的結構性矛盾十分明顯。從需求看，來滬人員以一般從業(yè)人員為主，根據(jù)人口管理部門的數(shù)據(jù)，在上海辦理居住證的外來人口中，九成辦理的是臨時居住證，這部分從業(yè)人員主要為新畢業(yè)的大學生、公司年輕白領和服務業(yè)從業(yè)人員，收入普遍較低，房租支付能力較弱，中低端的住房租賃需求較大。

　　從供給看，由于規(guī)劃等方面的原因，市場上的新增供應偏重于大戶型、中高端住房。近幾年，上海新建商品住房戶均面積從100平方米左右上升到120平方米左右，市場上適合租賃的中小戶型、中低租金的住房供應不足，尤其中心城區(qū)，適合來滬務工人員、藍領階層租住的集體宿舍、藍領公寓更是嚴重短缺。大戶型住房由于租金偏高，出租相對困難，為避免房屋閑置，業(yè)主往往自行或通過“二房東”進行拆套或分隔出租。

　　在供不應求的情形下，群租就存在較大盈利空間。《經(jīng)濟參考報》記者以普陀區(qū)中遠兩灣城一套130平方米左右的住房為例計算，正常按套出租，月租金3500元左右，全年租金約42000元；如果“二房東”以略高于市場價收租后(如4000-4500元/月)，分隔成10間轉(zhuǎn)租，每間根據(jù)大小收取700-800元不等房租，則整套住房的月租金可達7000-8000元，全年租金84000-96000元。即使除去簡單的裝飾裝修成本，利潤仍十分可觀。因此，專門從事群租業(yè)務的“二房東”不會輕易放棄這一市場。

　　疏與堵結合

　　政府人士表示，大城市的群租，短期內(nèi)很難完全消失。從需求看，上海外來常住人口持續(xù)快速增加，但收入水平和住房需求層次相對較低的現(xiàn)狀沒有變。從供給看，中心城區(qū)和城郊結合地區(qū)租房成本高，資源和環(huán)境約束長期存在，相應的適租房源總量不足。

　　上海財經(jīng)大學公共政策與治理研究院教授陳杰也認為，群租屢禁不止，說明面向城市中低收入群體、新就業(yè)大學畢業(yè)生和外來務工者的中低端租房需求十分龐大。

　　光靠堵，難以根治群租頑癥，而必須堅持疏堵結合。近年來，上海不少區(qū)縣進行了一些探索和嘗試。比如，探索代理經(jīng)租新模式。近年來，嘉定區(qū)馬陸鎮(zhèn)政府盤活區(qū)域內(nèi)閑置的商品住房和農(nóng)民動遷安置房源，與上海青客時尚生活服務股份有限公司合作，按照市場化運作模式，將區(qū)域內(nèi)閑置住房統(tǒng)一收租、改造為人才公寓，提供給入駐新城的高新企業(yè)員工租住，對符合政府有關規(guī)定的租房對象，還可享受一定的租房補貼。

　　“這樣做既改善和提高了入駐企業(yè)員工的居住條件，杜絕了群租的回潮，也解決了許多企業(yè)發(fā)展的后顧之憂。”馬陸鎮(zhèn)相關負責人說。

　　再如，多渠道提供低租金租賃住房。近幾年，閔行區(qū)先后在莘莊工業(yè)區(qū)、浦江、華漕等區(qū)域，建設了一批面向來滬務工人員供應的藍領公寓和集體宿舍，已建成交付3千多套、近7千間，可解決約5.5萬人的居住需求，現(xiàn)已迎來大量租客入住。松江區(qū)方松街道則出資收購了松江大學城生活園區(qū)內(nèi)約4700套小戶型住房作為公租房，并協(xié)調(diào)相關部門提供公交配套，群租治理騰退的租客可憑居委會核發(fā)的房源申請單，在承租該房屋時享受6至7折租金優(yōu)惠。

　　此外，提供住房租賃服務。閔行區(qū)古美街道建立了“房屋托管中心”，莘莊工業(yè)區(qū)創(chuàng)建了“房屋租賃信息服務站”，松江區(qū)方松街道建立了房屋租賃信息服務平臺等。這些區(qū)域性房屋租賃平臺，為來滬人員提供專業(yè)的住房租賃服務，并利用地域和租金的級差優(yōu)勢，引導群租房內(nèi)支付能力相對較弱的承租人，向租金相對低廉的區(qū)域轉(zhuǎn)移。