會(huì)不會(huì)出現(xiàn)“次貸危機(jī)”“日式崩盤”？

　　不會(huì)出現(xiàn)斷崖式暴跌，需防范價(jià)格增長(zhǎng)過(guò)快導(dǎo)致市場(chǎng)脫離實(shí)際使用需求

　　“房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)尤為重要。”秦虹介紹，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈較長(zhǎng)，上下游涉及幾十個(gè)產(chǎn)業(yè)，影響面較廣。

　　更重要的是，作為資金密集型行業(yè)，樓市平穩(wěn)直接關(guān)系到金融安全。劉洪玉提供的數(shù)據(jù)顯示，2012年我國(guó)全部貸款余額、房地產(chǎn)貸款余額、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額和個(gè)人住房抵押貸款余額分別是1998年的8、39、19和190倍。秦虹也認(rèn)為，2013年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款占機(jī)構(gòu)各項(xiàng)貸款余額的6.6%，個(gè)人購(gòu)房貸款余額占14.1%，一旦市場(chǎng)出現(xiàn)較大波動(dòng)將對(duì)金融安全產(chǎn)生不利影響。

　　此次樓市調(diào)整是近十幾年來(lái)首次非行政干預(yù)因素導(dǎo)致的市場(chǎng)波動(dòng)，也引發(fā)輿論格外關(guān)注。

　　“過(guò)去十年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)每3至4年也會(huì)出現(xiàn)周期性調(diào)整。但相比2008年、2011年政策性壓制導(dǎo)致的市場(chǎng)調(diào)整，本次樓市變化是歷史上首次出現(xiàn)的非政策因素導(dǎo)致的市場(chǎng)降溫，可能會(huì)導(dǎo)致本輪調(diào)整周期較長(zhǎng)深度較深。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說(shuō)，本次出現(xiàn)調(diào)整的原因有三：一是資金價(jià)格上漲導(dǎo)致房地產(chǎn)按揭、開(kāi)發(fā)信貸收緊，房地產(chǎn)不得不“讓利跑量”；二是全國(guó)總體樓市供應(yīng)告別絕對(duì)短缺，三四線城市出現(xiàn)供應(yīng)過(guò)剩；三是自住房增加供應(yīng)、房貸緊縮及樓市負(fù)面新聞增多的情況下，購(gòu)房者預(yù)期出現(xiàn)變化。

　　正是基于以上原因，當(dāng)三四線城市陸續(xù)出現(xiàn)供應(yīng)過(guò)量、價(jià)格停滯甚至下跌時(shí)，人們擔(dān)憂“斷供”蔓延引發(fā)美國(guó)式“次貸危機(jī)”。另一方面，盡管目前一二線樓市還處于增幅收窄的上升通道，但過(guò)去一年豪賭“地王”的大量房地產(chǎn)企業(yè)在目前的融資環(huán)境下會(huì)否遭遇資金鏈斷裂，從而引發(fā)多米諾效應(yīng)，導(dǎo)致日本式的“斷崖式暴跌”，也是市場(chǎng)所擔(dān)心的。

　　“我們不可能出現(xiàn)美國(guó)式的次貸危機(jī)。在美國(guó)，金融機(jī)構(gòu)在全部存量住房中擁有的權(quán)益超過(guò)50%，而我國(guó)住房金融發(fā)展水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)比不上美國(guó)的水平。”劉洪玉說(shuō)。

　　國(guó)家發(fā)改委經(jīng)濟(jì)研究所副所長(zhǎng)宋立分析，日本房?jī)r(jià)出現(xiàn)整體趨勢(shì)化下降時(shí)，城市化率約為60%至70%。而日前中國(guó)公布的53.73%的城鎮(zhèn)化率實(shí)則為勞動(dòng)力的城市化率。“按原住人口和舉家轉(zhuǎn)移人口數(shù)的比例嚴(yán)格來(lái)算，中國(guó)真正的城市化率不超過(guò)40%。因此房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)外界所說(shuō)的暴跌風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有進(jìn)入趨勢(shì)性下降，只是階段性調(diào)整。”

　　劉洪玉也認(rèn)為，日本地價(jià)泡沫的破滅，市場(chǎng)飽和、價(jià)格過(guò)高是內(nèi)因，日元急速貶值、股市暴跌是外因。而我國(guó)還處于快速城鎮(zhèn)化發(fā)展過(guò)程中，住房市場(chǎng)有實(shí)際的使用需求支撐。“中國(guó)樓市不會(huì)出現(xiàn)所謂斷崖式暴跌。我們需要防范的，主要是價(jià)格增長(zhǎng)過(guò)快導(dǎo)致的住房市場(chǎng)脫離實(shí)際使用需求支撐的情況，因此我們要下大力氣確保住房?jī)r(jià)格的基本穩(wěn)定。”

　　房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)究竟多大？

　　“影子銀行”規(guī)模未知是最大風(fēng)險(xiǎn)，住房金融不盲目擴(kuò)大杠桿就不會(huì)引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)

　　盡管樓市并未進(jìn)入趨勢(shì)性下降，但并非毫無(wú)風(fēng)險(xiǎn)。“中國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)主要源于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款。”劉洪玉坦言。

　　去年下半年，信貸政策趨緊，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法從銀行系統(tǒng)獲得貸款，不得不借助夾層融資、地產(chǎn)信托、基金子公司、私募基金、海外發(fā)債等“影子銀行”，來(lái)完成土地購(gòu)置、開(kāi)發(fā)建設(shè)與資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。今年5月，53家信托公司參與發(fā)行了306只固定收益類信托產(chǎn)品。

　　“影子銀行”無(wú)疑推高了房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，以其中最“便宜”的境外美元債券為例，折合目前匯率，企業(yè)融資成本在7%與17%之間。

　　“‘影子銀行’的參與，一方面提高了房地產(chǎn)行業(yè)的投資能力，導(dǎo)致更激烈的土地出讓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和更高的地價(jià)，另一方面也提高了相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)的杠桿水平，降低了其抵御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力。”劉洪玉說(shuō)。

　　房地產(chǎn)業(yè)通過(guò)“影子銀行”融資的規(guī)模不詳，也是業(yè)界擔(dān)憂所在。今年以來(lái)，惠州光耀、寧波興潤(rùn)、青島君利豪等房企均傳出資金鏈危機(jī)，而這些房企的隕落都成為多米諾骨牌的第一張，引發(fā)了眾多民間借貸糾紛。

　　“沒(méi)有機(jī)構(gòu)可以統(tǒng)計(jì)出目前房地產(chǎn)行業(yè)通過(guò)影子銀行融資的具體規(guī)模，可能它比我們能想到的要多。而這種未知是最大的風(fēng)險(xiǎn)。”張大偉說(shuō)。

　　不過(guò)，“影子銀行”的問(wèn)題已引起相關(guān)部門的高度重視，目前與房地產(chǎn)相關(guān)的金融機(jī)構(gòu)都在評(píng)估和防范風(fēng)險(xiǎn)。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)房地產(chǎn)信托等通道類業(yè)務(wù)今年規(guī)模將會(huì)大減。

　　秦虹也認(rèn)為，盡管今年前4月個(gè)人按揭貸款偏緊，對(duì)企業(yè)回款影響很大，“但只要我們堅(jiān)持不搞美國(guó)式的零首付或低首付，堅(jiān)持控制投資投機(jī)性需求，不盲目擴(kuò)大杠桿，我國(guó)的住房金融就不會(huì)引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。”