未來一段時間，中國樓市將如何演進?我認(rèn)為，政策將和市場繼續(xù)不停博弈。由于政府手中仍然有多張“王牌”可打，所以未來一兩年維持樓市基本穩(wěn)定問題不大。

　　據(jù)媒體5月23日報道，住建部有關(guān)人士透露，除北、上、廣、深四大“一線城市”之外，其他城市的限購政策可以自行調(diào)節(jié)，尤其是庫存過大的地方，但國家不會正式出臺相關(guān)文件。

　　這意味著2010年4月以來出臺限購政策的數(shù)十個城市，將陸續(xù)為樓市松綁。還意味著，為了穩(wěn)增長，政府被迫再次承認(rèn)住宅的投資屬性。

　　那么未來一段時間，中國樓市將如何演進?我認(rèn)為，政策將和市場繼續(xù)不停博弈。由于政府手中仍然有多張“王牌”可打，所以未來一兩年維持樓市基本穩(wěn)定問題不大。

　　過去十年，特別是2008年全球金融風(fēng)暴之后，隨著中國“四萬億”刺激政策的出臺，經(jīng)濟的主要增長力量從“出口加工”變成了“房地產(chǎn)”，鋼鐵、水泥、玻璃、建材、家電、家具等行業(yè)都唯房地產(chǎn)馬首是瞻。這十年，是“政府之手”越來越強勢的十年，是“中國制造”競爭力消減的十年，也是房地產(chǎn)大躍進的十年，是人民幣“對內(nèi)貶值、對外過度升值”的十年。這種增長模式已經(jīng)難以為繼。

　　但要轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，實現(xiàn)中國制造的轉(zhuǎn)型升級尚需時日。至少在未來三五年內(nèi)，穩(wěn)增長仍然需要房地產(chǎn)發(fā)揮作用，至少不能拖后腿。所以，政府希望房地產(chǎn)能保持穩(wěn)定。如果放任目前的下跌，7%的增長底線馬上會失守，所以絕大多數(shù)城市需要放松限購。

　　但四個“一線城市”情況不同，由于這些城市每年有大量外來人口涌入(比如北京最近幾年，每年至少新增50萬以上人口)，住房供應(yīng)仍然沒有過剩。再加上三四線城市樓市遭遇拐點后，全國的投資性需求在過去一年中，進一步向“一線城市”集中。如果一線城市放松限購，樓市將出現(xiàn)價格快速暴漲，然后泡沫很快破裂，就如同放禮花一樣。而且如果真的出現(xiàn)“一線城市”價格一步到位，然后見頂暴跌，那全國樓市將不可收拾，政府想讓房地產(chǎn)再為經(jīng)濟增長“多拉幾年車”的愿望也難以實現(xiàn)。

　　讓樓市保持穩(wěn)定，抗拒來自市場的下行壓力，除了放松限購，政府手中還有三張王牌：

　　第一，控制大城市土地供應(yīng)量，為“空方”釜底抽薪。今年1月，國土資源部明確提出，我國東部三大城市群發(fā)展要以盤活土地存量為主，今后將逐步調(diào)減東部地區(qū)新增建設(shè)用地供應(yīng)。除生活用地外，原則上不再安排人口500萬以上特大城市新增建設(shè)用地。將在這些城市的郊區(qū)劃定永久基本農(nóng)田紅線，未來這些城市建設(shè)只能跳出去，搞串聯(lián)式、組團式、衛(wèi)星城式發(fā)展。中國房地產(chǎn)市場跟歐美最大的不同，是土地供應(yīng)由政府壟斷。當(dāng)政府一聲令下，調(diào)減土地供應(yīng)量時，土地價格必然回升，樓市價格將獲得強有力的支撐。

　　第二，政府手中還有信貸政策這個“重武器”。當(dāng)然，政府會慎用這個武器，因為后遺癥比較嚴(yán)重。事實上，進入5月份以后，市場真實利率水平已經(jīng)有所下降。5月12日出臺的“央5條”，事實上已經(jīng)將今年以來收緊的房貸政策，調(diào)整回“中性”。如果有必要，未來還會適度寬松的。

　　第三，是計劃生育政策放松。由于人口紅利消失和老齡化時代到來，中國已經(jīng)在逐步放松計劃生育政策，從長遠(yuǎn)看，目前的放開單獨二胎僅僅是第一步。想想看，如果將來家家可以生兩個孩子，那將產(chǎn)生多少剛需!

　　總之，今明兩年是非常重要的時間節(jié)點：從國內(nèi)看，是落實十八屆三中全會“深化改革決定”的關(guān)鍵年份，反腐敗正在深入進行，政府改革、軍隊改革也已經(jīng)啟動，需要有一個穩(wěn)定的經(jīng)濟環(huán)境為支撐;從國際環(huán)境看，美國量化寬松正在退出，明年下半年美國將進入加息周期，這將對所有新興經(jīng)濟體產(chǎn)生沖擊。在這樣的大背景下，房地產(chǎn)市場不容有失，否則將危及全局。

　　但另一方面，我們也要看到市場的巨大壓力。因為絕大多數(shù)城市的住房供應(yīng)量偏大，雖然我們在國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)里似乎看不到太明顯的跡象。但那個統(tǒng)計，沒有包含集資房、軍產(chǎn)房、小產(chǎn)權(quán)房的供應(yīng)量。在一些地方，僅小產(chǎn)權(quán)房的供應(yīng)量，就超過了商品房。所以，房地產(chǎn)泡沫在相當(dāng)一批三四線城市破裂是無法避免的。