“十年調(diào)控”效果不理想，根本原因何在？

　　記者：房地產(chǎn)“十年調(diào)控”被人詬病的重要方面是所謂的“調(diào)控行政化”，比如限購(gòu)、限價(jià)等強(qiáng)硬行政手段。比如認(rèn)為“過去十年的房地產(chǎn)調(diào)控，行政化干預(yù)的手段在不斷強(qiáng)化，但行政干預(yù)手段也日漸失敗……”對(duì)此，您怎么看？

　　張泓銘：對(duì)此，我不能茍同。“十年調(diào)控”不僅大量采用了經(jīng)濟(jì)手段，而且在明確采用限購(gòu)、限價(jià)等強(qiáng)硬行政手段的2010年以前，首先采用了諸多經(jīng)濟(jì)手段。除了稅收手段和金融信貸手段外，還有兩種經(jīng)濟(jì)手段為人忽略：一是住房補(bǔ)貼。二是住房保障。

　　須知，調(diào)控經(jīng)濟(jì)、調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，是任何一種政府的職責(zé)。如放棄這種職責(zé)，倒是令人驚奇的。既然調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)是政府的一種職責(zé)，政府發(fā)起和推動(dòng)調(diào)控的行為，至少就其形式來看是合理的。為何要否定為、責(zé)之為“行政化”呢？問題的要害僅僅在于調(diào)控的目的和內(nèi)容是否合理，手段是否合乎經(jīng)濟(jì)規(guī)律。

　　記者：通過以上的分析，您認(rèn)為房地產(chǎn)“十年調(diào)控”效果不理想的根本原因是什么？

　　張泓銘：房地產(chǎn)“十年調(diào)控”效果不理想的原因是綜合的、復(fù)雜的、深刻的，是中國(guó)發(fā)展中諸多矛盾的集中體現(xiàn)，非“行政化”三個(gè)字所能簡(jiǎn)單概括，也不是能用“不改革”三個(gè)字所能全部概括。

　　不理想的原因，首先是“十年調(diào)控”的客觀基礎(chǔ)不好，包括保經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的大局要求、貨幣流動(dòng)性大的危害、財(cái)政管理同房地產(chǎn)調(diào)控不協(xié)調(diào)、住房保障力度效應(yīng)的滯后四個(gè)問題。其次是政府調(diào)控政策設(shè)計(jì)欠周密、不配套，并與改革基本脫節(jié)，包括需求管理粗略不精細(xì)、供給管理粗疏不到位、稅收調(diào)節(jié)單打獨(dú)斗、金融調(diào)節(jié)互相矛盾、全國(guó)“一刀切”不重視區(qū)域特點(diǎn)等五個(gè)問題。另外，住房市場(chǎng)需求靈敏性和供給呆滯性矛盾長(zhǎng)期存在這一天性，是調(diào)控很難逾越的鴻溝。

　　吸取“十年調(diào)控”經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，要改革先行

　　記者：您對(duì)未來中國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展有何建議？如何促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展？

　　張泓銘：要吸取“十年調(diào)控”經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，遵照中共十八屆三中全會(huì)精神，對(duì)于未來住房市場(chǎng)的調(diào)控，可以從以下四個(gè)思路出發(fā)：

　　第一，從需求出發(fā)，將需求分成三類區(qū)別對(duì)待：對(duì)于住房自住需求，調(diào)控的基本思路應(yīng)為鼓勵(lì)；對(duì)于住房他住需求（也可稱為積極的投資），調(diào)控的基本思路應(yīng)為允許；對(duì)于住房無住需求（也可稱為消極的投資），調(diào)控的基本思路應(yīng)為抑制。

　　第二，有區(qū)別地適度擴(kuò)大供給。對(duì)普通型中小套型住房供給要實(shí)行鼓勵(lì)；對(duì)改善型中大套型住房供給要實(shí)行允許；對(duì)豪華型大套型住房供應(yīng)要實(shí)行抑制。

　　第三，要經(jīng)濟(jì)手段為主，行政手段為輔。經(jīng)濟(jì)手段為主，體現(xiàn)在以穩(wěn)定的稅收為主、以靈活的信貸為輔；行政手段為輔，體現(xiàn)在要以房?jī)r(jià)控制為核心穩(wěn)定房?jī)r(jià)。

　　第四，要改革先行。從住房市場(chǎng)角度考察，當(dāng)前迫切需要進(jìn)行住房供給制度改革、財(cái)政制度改革、稅收制度改革、土地交易制度改革、金融和資本市場(chǎng)制度改革、住房交易制度改革等。