公正地說，如果沒有“十年調(diào)控”，房價恐怕還要高，也許已經(jīng)高到無法想象以至于發(fā)生人們不愿見到的大事。所以，要慶幸有了“十年調(diào)控”，擊退了樓市若干時期的過熱、狂熱，拖住了房價沒有漲到無可挽回的程度，才有了若干年來樓市尚可維持的脆弱穩(wěn)定。

　　作為全國政協(xié)委員的張泓銘，同時還是住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部專家委住宅組成員、曾經(jīng)長期擔任上海市人民政府參事和上海社科院城市與房地產(chǎn)中心主任，22年來，張泓銘的主要研究方向為城市建設(shè)與房地產(chǎn)經(jīng)濟管理，他以其客觀嚴謹?shù)膶W(xué)術(shù)風格和獨到敏銳的研究視角，備受業(yè)界的關(guān)注與推崇。

　　兩會期間，本報記者就近十幾年的房地產(chǎn)調(diào)控以及未來房地產(chǎn)市場發(fā)展，采訪了張泓銘。

　“十年調(diào)控”愿望善良，目的準確，完全必要

　　記者：從2002年開始，房地產(chǎn)在“十年調(diào)控”過程中，各方面的評價已經(jīng)有很大的分歧。其中，有基本肯定的，也有否定的，認為“供求依然失衡、房價越來越高”。民間評價也有“調(diào)控調(diào)控，等于空調(diào)”之說。對此，您怎么看？如何冷靜地、理性地、全面地總結(jié)“十年調(diào)控”尤其是后幾年調(diào)控的成敗得失？

　　張泓銘：房地產(chǎn)“十年調(diào)控”大體上可以分成兩個階段。2002年到2004年，基本上是抑制房地產(chǎn)投資過快增長、擴大需求階段（下文簡稱“十年調(diào)控”前段）。2005年到2013年，基本上是抑制不合理需求和房價過快上漲、擴大供給階段（下文簡稱“十年調(diào)控”后段）。

　　從“十年調(diào)控”的九個主要文件，尤其是研究了從2005年起的七個主要文件可以看到：調(diào)控愿望是善良的、目的是準確的。調(diào)控也切實起到了作用，“調(diào)控等于空調(diào)”之說不成立。公正地說，如果沒有“十年調(diào)控”，房價恐怕還要高，也許已經(jīng)高到無法想象以至于發(fā)生人們不愿見到的大事。所以，要慶幸有了“十年調(diào)控”，擊退了樓市若干時期的過熱、狂熱，拖住了房價沒有漲到無可挽回的程度，才有了若干年來樓市尚可維持的脆弱穩(wěn)定。

　　在肯定“十年調(diào)控”積極作用的同時，需要指出“十年調(diào)控”的作用有限。主要是正面作用的階段化、短期化，正面作用大體只能維持兩年左右，沒有持久地解決市場供求的平衡問題，也沒有真正解決房價的穩(wěn)定問題。這不能不說是一個巨大的缺憾！

　　從需求入手是對的，但失之粗略；輪番采用稅收手段是對的，但是整體性不強

　　記者：房地產(chǎn)“十年調(diào)控”全過程有一個顯著的共同特點，就是需求入手。尤其是強調(diào)解決不合理的需求。比如，2013年2月，為堅決抑制投機投資性購房，加大對住房出售的個人所得稅征收力度，完善限購等。對此，您怎么看？

　　張泓銘：我認為，房地產(chǎn)“十年調(diào)控”從需求入手，尤其是后段強調(diào)抑制不合理需求，這無疑是對的。但是，過于粗略不夠精確，比如沒有將住房投資和投機嚴格區(qū)別，而將投資需求一棍子打死，沒有保護合理投資用于住房租賃的需求。比如沒有認清限購和限價等行政手段是無法真正配置好需求的，沒有明確限購和限價應(yīng)該短期化。

　　從根本上說，沒有明確的、細分的、可落地的對于住房自住需求、他住需求（所謂的投資需求）、無住需求（所謂的投機需求），或者適當需求、過分需求、奢華需求的經(jīng)濟制約措施。這些問題，不僅使抑制不合理需求的目的未根本實現(xiàn)，也造成民眾的不滿。

　　記者：房地產(chǎn)“十年調(diào)控”大量采用經(jīng)濟手段，突出地表現(xiàn)在稅收上。比如，2010年4月，制定引導(dǎo)合理住房消費和調(diào)節(jié)個人房產(chǎn)收益的稅收政策。2011年1月，在上海和重慶試點征收住房房產(chǎn)稅。您對稅收手段怎么看？

　　張泓銘：我認為，“十年調(diào)控”后段，為抑制不合理需求更多地求助于稅收手段是對的。但是由于整體性不強，稅收手段單打獨斗，未同房地產(chǎn)稅收體系的改革結(jié)合起來，不能充分也不能持久地發(fā)揮正向的調(diào)控作用。

　　比如，要抑制不合理的房地產(chǎn)需求，需要征收住房轉(zhuǎn)讓的營業(yè)稅，但這強化了房地產(chǎn)稅收鏈條前重后輕、總體稅負過于沉重的弊病；又如，希望抑制不合理的房地產(chǎn)需求，需要征收住房轉(zhuǎn)讓個人所得稅或開征住房房產(chǎn)稅，雖然沒有加重房地產(chǎn)稅收鏈條前重后輕的弊病，但加重了房地產(chǎn)稅負過于沉重的弊病。這樣的稅收調(diào)節(jié)損害了市場多個主體的利益，遭到他們的抵制，甚至地方政府的不作為，所以稅收調(diào)節(jié)的成效不彰。