北京樓市觀望氣息濃

　　再把目光調(diào)回北京樓市。亞豪機(jī)構(gòu)最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，7月北京樓市成交商品房6200套，創(chuàng)下2011年以來(lái)的同期新低。如果扣除兩個(gè)自住房項(xiàng)目金隅匯星苑、首創(chuàng)悅都匯分別簽約的1520套和166套，7月北京商品房住宅僅成交4514套，環(huán)比6月下降了15.5%，創(chuàng)下2007年有網(wǎng)簽記錄以來(lái)的最低值。

　　樓市的觀望情緒并非只體現(xiàn)在商品房上。在政府支持的自住型商品房上，原本擠破腦袋參加搖號(hào)的人也出現(xiàn)了動(dòng)搖。北京最便宜的自住型商品房當(dāng)代采育滿(mǎn)庭春MOMA，可以提供自住房1482套。第一次搖號(hào)按照房源數(shù)6倍數(shù)量搖出了選房人群，結(jié)果第一輪選房之后還剩下700余套房子。開(kāi)發(fā)商只能再次組織搖號(hào)。這從側(cè)面反映了北京樓市的溫度，面對(duì)售價(jià)比商品房便宜30%的自住房，依然有大量人群選擇觀望。

　　而在土地市場(chǎng)，最近也罕見(jiàn)地出現(xiàn)了流拍現(xiàn)象。7月29日，此前幾年備受市場(chǎng)追捧的朝陽(yáng)孫河組團(tuán)，其BCDE地塊和K地塊雙雙流拍，這也是繼2011年4月順義仁和鎮(zhèn)梅溝營(yíng)村兩宅地流標(biāo)后，三年來(lái)北京首次出現(xiàn)土地流拍。僅過(guò)了兩個(gè)星期，8月14日，房山區(qū)長(zhǎng)溝鎮(zhèn)FS12-0001-0026等地塊由于現(xiàn)場(chǎng)無(wú)房企報(bào)價(jià)，最終難逃流拍命運(yùn)。鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭認(rèn)為，從最近公布的房地產(chǎn)運(yùn)行數(shù)據(jù)看，多項(xiàng)指標(biāo)表明房地產(chǎn)仍然處于下行趨勢(shì)，房企投資熱情不高，預(yù)計(jì)未來(lái)一段時(shí)間房企將更趨于謹(jǐn)慎。

　　北京該不該放開(kāi)限購(gòu)？

　　如此背景下，北京的限購(gòu)政策該不該放松？

　　先來(lái)看看購(gòu)房人群的想法。姜女士2008年畢業(yè)于北京工業(yè)大學(xué)，之后在新浪上班，所有的社保和所得稅都很完備。2010年，她因?yàn)閾Q工作，中間社保中斷兩個(gè)月，但當(dāng)時(shí)并無(wú)限購(gòu)一說(shuō)。在此后北京實(shí)施嚴(yán)格限購(gòu)后，像姜女士這樣的人被擋在了購(gòu)房資格之外。“如果5年是一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，那連續(xù)這一限定并不合理。工作變動(dòng)，社保中斷，這些并非都是個(gè)人能夠控制的。這種要求，顯然缺乏人情味！”在姜女士看來(lái)，這一限購(gòu)明顯可以?xún)?yōu)化，“比如說(shuō)調(diào)整為累計(jì)5年或者6年，這樣既符合限購(gòu)精神，又有實(shí)操價(jià)值。”

　　那么開(kāi)發(fā)商是如何想的？不妨再回頭看：一年之前，全國(guó)各類(lèi)型開(kāi)發(fā)商都擠到北京拿地，地價(jià)越舉越高，讓任志強(qiáng)這類(lèi)立足北京的開(kāi)發(fā)商因?yàn)槟貌坏降仡l頻罵街。這種日子還沒(méi)過(guò)多久，北京的土地市場(chǎng)也開(kāi)始降溫了。“有些地塊地理位置遠(yuǎn)，價(jià)格又漲得太多，實(shí)在擔(dān)心拿地之后被套住。”一位參加拍地的開(kāi)發(fā)商代表告訴北青報(bào)記者，開(kāi)發(fā)商群體肯定希望北京調(diào)整限購(gòu)政策。

　　再看業(yè)內(nèi)人士。對(duì)于現(xiàn)行的一些限購(gòu)政策，在調(diào)查中，包括北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人等在內(nèi)業(yè)內(nèi)人士也認(rèn)為存在優(yōu)化的空間，其中一條就是連續(xù)的社保證明。按照北京的限購(gòu)規(guī)定，非京籍人士需要有連續(xù)的5年社保證明或者納稅證明才能有購(gòu)房資格。如果說(shuō)5年是經(jīng)過(guò)測(cè)算得出的結(jié)論，那所謂連續(xù)這一概念就有“懶政”的嫌疑。

　　北京會(huì)不會(huì)優(yōu)化限購(gòu)？

　　目前來(lái)看，正如多位業(yè)內(nèi)人士分析的那樣，在所有46個(gè)限購(gòu)城市中，繼續(xù)選擇堅(jiān)守限購(gòu)的城市可能只會(huì)剩下北京、上海、廣州、深圳。

　　深圳幾天之前曾明確表態(tài)嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)。但不少了解其中緣由的調(diào)侃深圳限購(gòu)政策，“窗戶(hù)開(kāi)得和門(mén)一樣大的時(shí)候，門(mén)開(kāi)不開(kāi)就不重要了。”言外之意，就是深圳在執(zhí)行限購(gòu)政策的時(shí)候?qū)嶋H上“窗戶(hù)”越來(lái)越大——實(shí)際上，深圳是北上廣深4個(gè)城市中，落戶(hù)難度最小的一個(gè)城市，基本只要本科畢業(yè)就可以正常落戶(hù)，與北京、上海相比非常寬松。而且根據(jù)深圳的人口擴(kuò)展計(jì)劃，深圳要大力增加戶(hù)籍人口，從2011年年底到2015年，深圳的戶(hù)籍人口要259萬(wàn)增加至400萬(wàn)人，增幅超過(guò)五成。深圳的限購(gòu)政策在松綁的戶(hù)籍政策下，可以說(shuō)影響非常小，深圳有大量的新增戶(hù)籍人口可以購(gòu)買(mǎi)2套房。

　　“不過(guò)北京的限購(gòu)并不是完全針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)，考慮到北京城市的承受能力，目前北京也不具備完全放松限購(gòu)的條件。”中原集團(tuán)首席營(yíng)運(yùn)官李文杰告訴北青報(bào)記者。但他同時(shí)強(qiáng)調(diào)，北京具備優(yōu)化、調(diào)整限購(gòu)的條件。

　　“一個(gè)城市的住房需求本來(lái)就是立體的、多層次的，應(yīng)該對(duì)不同層次的住房需求進(jìn)行引導(dǎo)。”李文杰介紹，北京提出了“低端有保障、中端有支撐、高端有市場(chǎng)”的住房政策目標(biāo)，在低端保障方面主要依靠大量修建公租房來(lái)滿(mǎn)足需求，中端支撐則引入了自住型商品房，而高端需求則主要由市場(chǎng)來(lái)調(diào)控，李文杰也認(rèn)為在高端市場(chǎng)有存在限購(gòu)優(yōu)化的空間。

　　“一方面，高端住房需求本身體量不大，對(duì)這一層次進(jìn)行一些放松不會(huì)影響大局。但是此前有傳聞取消140平方米以上的限購(gòu)，我認(rèn)為暫時(shí)還不具備條件，因?yàn)閮r(jià)格會(huì)進(jìn)行傳導(dǎo)，大面積放開(kāi)后價(jià)格上漲，自然會(huì)傳遞至90平方米以下的房子。”在李文杰看來(lái)，比較好的方式是通過(guò)調(diào)動(dòng)存量，增加供應(yīng)。

　　“在限購(gòu)之前，全國(guó)各地的人購(gòu)買(mǎi)北京的房子，他們中不少在北京有三四套。如果長(zhǎng)時(shí)間限購(gòu)，既不能買(mǎi)，又不舍得賣(mài)，這就會(huì)造成空置現(xiàn)象。能否對(duì)這些有多套房的人，實(shí)施在一定時(shí)間內(nèi)，賣(mài)兩套可以買(mǎi)一套，這樣就能把房子置換出來(lái)，增加樓市供應(yīng)，盤(pán)活存量。”李文杰告訴記者。

　　在李文杰看來(lái)，在北京不具備完全放開(kāi)限購(gòu)的背景下，經(jīng)過(guò)嚴(yán)密論證適當(dāng)調(diào)整限購(gòu)政策，既能夠照顧到改善型住房需求，讓一些高收入人群購(gòu)買(mǎi)大面積房產(chǎn)，又能夠增加供應(yīng)滿(mǎn)足不少人首次置業(yè)的需求，讓城市的住房結(jié)構(gòu)更為合理。 文/本報(bào)記者 范輝