作者：賈康

　　在多種因素作用下，3月份以來國內(nèi)主要城市房價指標降溫，看來樓市正在步入調(diào)整期。一時間眾說紛紜，有不少人在大談中國樓市中的“拐點”和房價的“大跳水”、“崩盤式”全面回落。但這種認識似過于極端化和過于悲觀。

　　最基本的認識框架

　　最基本的認識框架應是：中國的城鎮(zhèn)化目前實際上剛完成不到40%，而國際經(jīng)驗表明，要到70%左右的高位才會轉(zhuǎn)入一個低平發(fā)展新階段的狀態(tài)?？傮w而言，中國城鎮(zhèn)化正處于方興未艾的發(fā)展過程中，在今后幾十年城鎮(zhèn)化水平的高速提增期里，還會有幾億人要進城居住，并伴隨我國社會總體上從“中等收入階段”向“高收入階段”的演變，這決定了我國城市中心區(qū)域房價長期性的上漲趨勢，即城鎮(zhèn)建成區(qū)房價在相當長時期內(nèi)總體上還會表現(xiàn)為一條上揚曲線的大模樣。如果前期已由于種種原因形成一些泡沫因素，在市場出現(xiàn)分化的情況下正有利于使之現(xiàn)形和加以消化，但尚無可信理由認定中國樓市已進入“崩盤”過程。正常的市場是要允許價格波動的，應該體現(xiàn)出一定的市場風險。而我國樓市前些年的表現(xiàn)似乎是個單邊市，結(jié)果大家實際上誰也不覺得有風險，很多人都肆無忌憚地在里面炒，而現(xiàn)在出現(xiàn)市場分化，正好是一個矯正的契機。

　　市場分化后可以使一些要買房的老百姓得到價格低平的實惠。但不能因為現(xiàn)在一些具體的價格下調(diào)案例，就簡單預期房價會普遍“大跳水”，甚至出現(xiàn)斷崖式的全面“崩盤”局面，這反而會使相當多的購房者“買漲不買落”而猶豫不安。要看到，有些地方的房價仍然堅挺，并且還有漲價的案例。全國全面城市統(tǒng)計下來，多數(shù)還是在走高的。當然，下降的城市從過去的一兩個擴大到了五六個、十幾個，再往后有降價表現(xiàn)的城市也可能會更多。但需要強調(diào)，統(tǒng)計價格是均價，光看均價是不能說明太多問題的，對于交易雙方來說，最重要、最關鍵的是具體分析那個交易對象的具體情況。如果說樓市現(xiàn)在已進入一個波動的、分化的階段，正好是一次改變和結(jié)束以往“單邊市”的全民教育：今后對房屋交易價格要分線、分市、分段、分類、分型。

　　所謂分線，就是一二三四線城市的房價可能會有明顯區(qū)別。分線之后還要分市，同一線上的不同城市也可能有明顯區(qū)別。接著還得分段，即同一個城市里不同地段的房價也可能大相徑庭。比如北京，有人說現(xiàn)在出現(xiàn)了下調(diào)案例，問問具體情況，五環(huán)之內(nèi)并沒有，主要是在大興、通州等地段有個別案例，這就體現(xiàn)了地段的不同。再往下還得分型，什么樣的戶型、朝向、樓層、具體特點，都可能會導致價格不同。再往下還得分類，比如是學區(qū)房還是非學區(qū)房，等等。有了市場分化以后，所有和不動產(chǎn)發(fā)生關聯(lián)的社會成員要一起學習，形成對市場的基本認識，并順應市場要求去防范風險，優(yōu)化自己的具體決策。目前應是一個很好的促進我國住房市場健康化、政府也可酌情淡化和收斂行政性“限購”權宜手段的契機。

　　現(xiàn)在我國政府決策層對于房地產(chǎn)領域顯然已經(jīng)有新的優(yōu)化調(diào)控思路。一方面，以建3600萬套保障房為代表的基本保障房建設正在三令五申中推進，有效供給在未來幾年內(nèi)就要到位(每年都要求幾百萬套開工、幾百萬套竣工)，這樣一來，低收入階層、收入夾心層人群“住有所居”的需求就將會獲得有效供給而托舉起來。另一方面，在商品房領域，不再屢屢表態(tài)、頻頻出手，而是給出市場自身調(diào)整空間。市場通常應該在小幅正常波動中優(yōu)化配置健康發(fā)展，我們現(xiàn)在越來越可望去接近這個境界了。應當強調(diào)，在市場出現(xiàn)分化后，地方政府應該相機抉擇把原來不得已而為之的限購等“權宜之計”行政手段和措施趁此機會淡出、收斂下來，讓不符合市場規(guī)律的權宜之計退出歷史舞臺。當然，這是一個需因地制宜漸進掌握的過程。目前所有的跡象合在一起，對市場分化總體上應該給予正面評價。其后的中長期制度建設如跟上了，應能有效防止有人擔心的超出正常幅度的強烈大幅反彈。