明年3月起 金融機構應與存量浮動利率貸款客戶就定價基準轉換條款進行協(xié)商

存量房貸利率怎么調？央行發(fā)公告

今年8月17日，央行宣布完善貸款市場報價利率（LPR）形成機制，各銀行應在新發(fā)放的貸款中主要參考貸款市場報價利率（LPR）定價。但存量貸款的利率當時并未調整，仍按原合同約定執(zhí)行。12月28日上午，央行就存量浮動利率貸款的定價基準轉換為LPR有關事宜正式發(fā)布公告。根據公告，明年3月1日起，金融機構應與存量浮動利率貸款客戶就定價基準轉換條款進行協(xié)商，將原合同約定的利率定價方式轉換為以LPR為定價基準加點形成（加點可為負值），加點數值在合同剩余期限內固定不變；也可轉換為固定利率。轉換工作原則上應于明年8月31日前完成。

變化

保護借貸雙方利益

推進定價基準平穩(wěn)轉換

所謂“存量浮動利率貸款”，是指2020年1月1日前金融機構已發(fā)放的和已簽訂合同但未發(fā)放的參考貸款基準利率定價的浮動利率貸款（不包括公積金個人住房貸款）。公告要求，自2020年1月1日起，各金融機構不得簽訂參考貸款基準利率定價的浮動利率貸款合同。

2019年8月17日，人民銀行發(fā)布改革完善貸款市場報價利率（LPR）形成機制公告。央行有關負責人指出，目前接近90%的新發(fā)放貸款已經參考LPR定價，但存量浮動利率貸款仍基于貸款基準利率定價，不能及時反映市場利率變化，不利于保護借貸雙方的權益。

為進一步深化LPR改革，人民銀行發(fā)布了公告，推進存量浮動利率貸款定價基準平穩(wěn)轉換。

定價基準只能轉換一次

于明年8月31日前完成

公告稱，自2020年3月1日起，金融機構應與存量浮動利率貸款客戶就定價基準轉換條款進行協(xié)商，將原合同約定的利率定價方式轉換為以LPR為定價基準加點形成（加點可為負值），加點數值在合同剩余期限內固定不變；也可轉換為固定利率。定價基準只能轉換一次，轉換之后不能再次轉換。已處于最后一個重定價周期的存量浮動利率貸款可不轉換。存量浮動利率貸款定價基準轉換原則上應于2020年8月31日前完成。

中國民生銀行首席研究員溫彬認為，盡管銀行會提供浮動和固定兩種貸款報價，但在預期LPR下降背景下，客戶通常會選擇浮動利率報價，因為點差已經固定了。如果因經濟回升、通脹上行，LPR處于上升周期，則房貸利率也會隨之走升，而如果此前簽署的是固定利率，則房貸成本不變。

央行公告稱，存量浮動利率貸款定價基準轉換為LPR，除商業(yè)性個人住房貸款外，加點數值由借貸雙方協(xié)商確定。商業(yè)性個人住房貸款的加點數值應等于原合同最近的執(zhí)行利率水平與2019年12月發(fā)布的相應期限LPR的差值。從轉換時點至此后的第一個重定價日（不含），執(zhí)行的利率水平應等于原合同最近的執(zhí)行利率水平，即2019年12月相應期限LPR與該加點數值之和。之后，自第一個重定價日起，在每個利率重定價日，利率水平由最近一個月相應期限LPR與該加點數值重新計算確定。

解讀

在明年3至8月間轉換

加點數值不受時點影響

央行有關負責人解釋稱，同一筆商業(yè)性個人住房貸款，在2020年3至8月之間任意時點轉換，均根據2019年12月LPR（5年期以上LPR為4.8%）和原執(zhí)行的利率水平確定加點數值，加點數值不受轉換時點的影響。目前，大多數存量商業(yè)性個人住房貸款的重定價周期為1年且重定價日為每年1月1日。

定價基準轉換為LPR的，LPR的期限品種依據原合同的借款期限確定，確定后在合同剩余期限內不再調整；加點數值為原合同最近的執(zhí)行利率與2019年12月LPR的差值（可為負值），在合同剩余期限內固定不變；轉換時點利率水平保持不變；借貸雙方可重新約定重定價周期和重定價日，重定價周期最短為一年。

折扣不同加點數也不同

房貸利率預計輕微下行

據了解，目前5年期貸款基準利率為4.9%。以往的存量房貸合同，都規(guī)定了執(zhí)行利率在基準利率基礎上的浮動幅度，每年1月1日重定價時，浮動比例都保持不變。但是每個房貸客戶執(zhí)行的浮動比例可能大不相同。以首套房貸為例。2011年之前的大部分購房者多享受7折優(yōu)惠；2011年至2017年的購房者多享受8.5折優(yōu)惠。2017年之后，各個城市各家銀行的房貸利率差異加大，首套房貸利率有9折的，有9.5折的，有基準的，還有上浮10%的。二套房貸利率有的是基準上浮10%，有的是上浮20%。在北京地區(qū)，最近的存量浮動利率房貸一般是基準利率上浮10%，二套房貸款利率為基準利率上浮20%。

由于原來的浮動比例不一樣，轉換后的加點數也肯定不同。北京青年報記者計算了一下各種情況下的加點數，發(fā)現之前只要享受過折扣的，加點數都為負值：7折的-137個基點、8.5折的-63.5個基點、9折的-14.5個基點；沒折扣甚至上浮的都要加基點：基準利率+10個基點、1.1倍的+59個基點、1.2倍的+108個基點。

中原地產首席分析師張大偉表示，按照央行的轉換規(guī)則，轉換后的最新利率也與原來老合同的執(zhí)行利率一樣，下次定價要等到2021年了，所以2020年之內，存量房貸客戶的執(zhí)行利率不會變化。因此短期而言，這一政策轉變對購房者基本沒有影響。但值得注意的是，今年11月20日5年期LPR首次降低，引導社會資金成本走低，在當前經濟形勢下，預計房貸利率隨著LPR降低出現輕微下行將成為趨勢。 整體看，市場平穩(wěn)是主流。房貸利率波動不會大。

安排

銀行要盡快制定存量房貸

定價基準轉換工作計劃

央行有關負責人表示，轉換后利率的加點數值不受轉換時點的影響，銀行和客戶可合理分散辦理。自公告發(fā)布之日起，銀行應盡快制定存量商業(yè)性個人住房貸款定價基準轉換工作計劃，包括系統(tǒng)配套、人員培訓等，同時通過多種渠道（包括官網和網點公告、短信、郵件、手機銀行和電話通知等）告知客戶，在雙方協(xié)商一致的前提下，盡可能以簡便易行的方式變更原合同條款。

公告要求，中國人民銀行分支機構應加強對地方法人金融機構的指導，確保地方法人金融機構按照統(tǒng)一部署，妥善做好存量浮動利率貸款定價基準轉換工作。

除商業(yè)性個人住房貸款的其他存量浮動利率貸款，包括但不限于企業(yè)貸款、個人消費貸款等，可由借貸雙方按市場化原則協(xié)商確定具體轉換條款，包括參考LPR的期限品種、加點數值、重定價周期、重定價日等，或轉為固定利率。

（文/記者 程婕 統(tǒng)籌 余美英）

舉例說明

加點數值如何計算？

央行有關負責人昨日舉例具體說明如何在合同轉換時計算LPR的加點數值。若某筆商業(yè)性個人住房貸款原合同期限20年，剩余期限為8年，原合同約定的利率為5年期以上貸款基準利率上浮10%，現執(zhí)行利率為4.9%×（1+10%）=5.39%。2019年12月發(fā)布的5年期以上LPR為4.8%。如果借貸雙方確定在2020年3月30日轉換定價基準，且重定價周期仍為1年，重定價日仍為每年1月1日，那么加點幅度應為0.59個百分點（5.39%-4.8%=0.59%）。2020年3月30日至12月31日，執(zhí)行的利率水平仍是5.39%（4.8%+0.59%）。在此后的第一個重定價日，即2021年1月1日，按照重新約定的重定價規(guī)則，執(zhí)行的利率將調整為2020年12月發(fā)布的5年期以上LPR+0.59%，此后每年以此類推。