南京江寧區(qū)翠屏國(guó)際城188平方米的房源，起始拍賣價(jià)為420萬；南京市棲霞區(qū)大地雅特花園151.56平方米的房源，起拍價(jià)420萬……雙11快到了，今年天貓打折的商品竟包含了1萬套特價(jià)房，最低5-6折，覆蓋多地?zé)衢T學(xué)區(qū)房、地鐵房、景區(qū)房。

這些所謂的特價(jià)房，是什么來頭？就問你敢不敢買？揚(yáng)子晚報(bào)記者采訪了業(yè)內(nèi)人士和律師。 揚(yáng)子晚報(bào)/紫牛新聞?dòng)浾?馬祚波 徐兢

南京掛牌特價(jià)房都是“法拍房”

10月15日，阿里巴巴旗下阿里拍賣披露，今年天貓雙11期間，將有上萬套特價(jià)房源參與，其中部分覆蓋多地?zé)衢T學(xué)區(qū)房、地鐵房和景區(qū)房等。阿里拍賣提供的數(shù)據(jù)顯示，過去一年有近3000萬人次在其平臺(tái)上看房、買房。

其實(shí)，這些特價(jià)房就是阿里的司法拍賣房。法拍房，成交價(jià)可以低到市場(chǎng)價(jià)的6折，甚至是5折。阿里拍賣頻道曾經(jīng)賣過“私募大佬”徐翔家的房產(chǎn)，出價(jià)5140萬元。

揚(yáng)子晚報(bào)記者留意到有1套南京江寧區(qū)翠屏國(guó)際城188平方米的房源，起始拍賣價(jià)為420萬，單價(jià)22300元/㎡，而在365淘房上揚(yáng)子晚報(bào)記者查詢到，該小區(qū)目前均價(jià)為27761元/㎡，房主掛牌價(jià)從25000多元-28000多元/㎡不等。起拍單價(jià)相當(dāng)于市場(chǎng)價(jià)均價(jià)的8折。

還有一套南京市棲霞區(qū)大地雅特花園151.56平方米的房源，起拍價(jià)420萬，市場(chǎng)價(jià)490萬，保證金42萬，加價(jià)幅度為1萬。目前有1.2萬人圍觀，沒人報(bào)名。

法拍房的來源有哪些？據(jù)介紹，有因仲裁、司法行為需要變賣的財(cái)產(chǎn)，如做實(shí)業(yè)的企業(yè)家遭遇破產(chǎn)；也有因信貸糾紛需要拍賣還貸的，如企業(yè)欠款失信， 被法院查封房產(chǎn)等。

此次天貓雙11萬套特價(jià)房引發(fā)了網(wǎng)友熱議。有網(wǎng)友調(diào)侃：“能不能七天無理由退換？”也有網(wǎng)友表示：“期待這種新營(yíng)銷模式。買法院的房子，總歸是安心些?！边€有網(wǎng)友提出擔(dān)憂：“這種拍賣房，最怕有糾紛?！?/p>

中介和買房人將目光轉(zhuǎn)向了“法拍房”

法拍房究竟能不能買？會(huì)有什么樣的風(fēng)險(xiǎn)？銀城薈居總經(jīng)理胡涓娟在接受揚(yáng)子晚報(bào)記者采訪時(shí)介紹，如今已有不少中介和普通買房人將目光轉(zhuǎn)向了法拍房?！耙环矫媸苁袌?chǎng)大環(huán)境的影響，近年來法拍房比較多，也算是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)補(bǔ)充?！?/p>

胡涓娟表示，還有一個(gè)吸引買房人的地方在于，有的法拍房位置比較好，比如“一房難求”的河西板塊，往往一套法拍房能吸引數(shù)萬人“圍觀”，報(bào)名的也有幾十組客戶。更為重要的是，絕大多數(shù)法拍房?jī)r(jià)格比較便宜，比市場(chǎng)價(jià)低出10%-20%，如果買房人看中的某套法拍房沒人競(jìng)爭(zhēng)的話，就相當(dāng)于“撿漏”了。

業(yè)內(nèi)人士告訴揚(yáng)子晚報(bào)記者，過去法拍房成交的案例不多，是因?yàn)榕馁u流程較為繁瑣，多數(shù)情況下都是各家法院自己在做，包括舉行拍賣會(huì)、配合買房人走流程等等，也有一些法院委托中介公司參與其中。“我愛我家等部分大型中介就曾幫法拍房找客戶，但是交易量也不太多”，該人士介紹，客戶非常介意自己的資金安全，不愿將房款直接打給被凍結(jié)資產(chǎn)的賣家，而中介機(jī)構(gòu)也不被允許接觸購(gòu)房錢款，因此手續(xù)上比較麻煩。

銀城薈居總經(jīng)理胡涓娟表示，淘寶介入房產(chǎn)的司法拍賣之后，她一直很關(guān)注上面的房源，“頁面上的信息還是比較清晰直觀的，比如看房是否方便，是否可以貸款，有沒有租約等等。”胡涓娟說，從客戶的角度出發(fā)，會(huì)認(rèn)為這是“法院的房子”，心里會(huì)踏實(shí)一些，而且價(jià)格偏低，撿漏的可能性不小。

“大房子”最受歡迎，小戶型未必劃算

什么樣的法拍房最受客戶歡迎呢？業(yè)內(nèi)人士表示，別墅類產(chǎn)品、大戶型的房源交易量比較大，還容易撿漏。比如城中鼎新路88號(hào)金鼎灣花園1套216平方米的房源，市場(chǎng)價(jià)在1188萬元，盡管有6527人圍觀、119人設(shè)置提醒，不過最終報(bào)名的只有1人，以831萬的底價(jià)成交，相當(dāng)于市場(chǎng)價(jià)的7折。

胡涓娟告訴揚(yáng)子晚報(bào)記者，小戶型的剛需房由于競(jìng)爭(zhēng)的買家比較多，拍賣過程中比較容易出現(xiàn)成交價(jià)高于市場(chǎng)價(jià)的情況，這是人們?cè)诔鍪址ㄅ姆繒r(shí)需要注意的問題。

胡涓娟同時(shí)提醒關(guān)注法拍房的讀者，要仔細(xì)看清房源能否貸款、有無租約，以免日后帶來不必要的麻煩。

律師提醒

參與需交納保證金 不能辦公積金貸款

與普通房產(chǎn)相比，拍賣房有什么不同？盈科(南京)律師事務(wù)所合伙人張綱律師在接受揚(yáng)子晚報(bào)記者采訪時(shí)表示，與普通房產(chǎn)過戶稅費(fèi)承擔(dān)不同的是，在法拍房中，應(yīng)由房產(chǎn)出售人(被執(zhí)行人)承擔(dān)的過戶稅費(fèi)，由買受人先行墊付后在拍賣款中優(yōu)先受償，另外，買受人還需要向法院繳納相關(guān)競(jìng)拍保證金等，如果拍賣的房屋存在物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)等欠費(fèi)情況，也需要買受人承擔(dān)。

法拍房需繳納拍賣保證金、拍賣成功后需繳付房屋尾款，房屋過戶時(shí)發(fā)生的全部費(fèi)用和稅費(fèi)，以及可能欠繳的全部水電、物業(yè)以及未明確繳費(fèi)義務(wù)人的費(fèi)用，但阿里拍賣本身不收取拍賣費(fèi)用。

如果買家違約，逾期未支付拍賣款，妨害法院執(zhí)行的，法院可能會(huì)處以罰款、拘留等處罰；買受人競(jìng)買成功后違約的，繳納的保證金不予退還，如果保證金不足以彌補(bǔ)損失的，由原買受人賠償相應(yīng)損失。

關(guān)于貸款，他指出，可以申請(qǐng)商業(yè)貸款，但不可以辦理公積金貸款。