新城發(fā)布450億貨值出售計劃，已出售10個項目公司，其中9個地塊為今年新增，新城稱并未降價賣項目

“黑天鵝”事件給新城控股造成的傷口，不知還有多久才能愈合。危機中的新城控股，盡快回籠資金是第一要務。7月24日，新城控股正式發(fā)布公告，披露已出售的10個項目情況以及未來的出售計劃。

金科“包”下6個項目

新城控股公告稱，截至今年7月24日，公司子公司就杭州聚厲企業(yè)管理有限公司等10個項目公司與交易對方簽訂了相關股權及債權轉讓協(xié)議，交易對價合計約為41.54億元，約占公司2018年末經審計歸母凈資產的13.62%，全部以現金支付。接盤房企，除金科之外，還包括中駿、寶龍、仁恒、旭輝、龍湖。項目多為平價轉讓，其中金科一口氣承接6個項目，收獲最豐。

在此次轉讓的10個地塊中，9個為新城控股今年所拿。其中，6月份有2塊地，5月份有3塊地，4月份有2塊地，2、3月份分別為1塊。僅有中駿、寶龍和旭輝三家共同接盤的義烏江東街道青口地塊，是新城控股往年所拿的地塊。

其中，龍湖接盤的太原HGZ-1934、HGZ-1935號地塊，是新城控股于今年6月取得的項目。中駿接盤的嘉善2017-31、32號地塊，也是新城控股于今年6月取得的項目。仁恒接盤的常熟市編號為2019A-005號地塊，是新城控股今年4月取得的項目。

而金科總共承接了6個項目。在6個項目中，金科接盤的河南許昌CD2018-66號地塊，青島HD2019-3041號地塊、日照2018A-129號地塊，都是新城控股于今年5月所得。宿州市2018-31號地塊，是新城控股今年4月取得，江西上饒DEB2019024號和DEB2019025號地塊，則是新城控股于今年2月取得。

后續(xù)土地款由接盤方繳納

此舉在業(yè)內人士看來，或是出于兩種因素考慮：從新城本身來說，這兩年商業(yè)地產全國化布局力度較強，暫時還不會對商業(yè)地產項目采取大規(guī)模處置的策略。此外，從接盤方來看，住宅項目更容易拋售，短期內回籠資金的壓力不會太大，效率更高。

“從新城控股的角度看，拋售越快，資金面越安全，因此，交易有望很快實現交割。”業(yè)內人士稱。

值得注意的是，有媒體報道稱，10個項目拿地時新城控股付出的代價為54.72億元，這次總交易價格為41.54億元。也就是說，新城控股出售10個項目收益比拿地支出少了13.18億元。

就此，新城控股相關人士表示，根據公告，本輪交易擬轉讓項目的交易對價參考公司對項目公司的累計投入確定，以不低于投入成本收回投資，對公司凈資產不會產生不利影響。

對于出售收益低于土地價格的情況，對方表示，主要因為有些項目土地款沒有完全付清，而公司是按照前期投入和資金占用費實際投入來轉讓定價的。按照新城方面的回應，則意味著后續(xù)土地款支付，由接盤方來繳納。

出售計劃總貨值約450億

值得注意的是，為了大力推廣高周轉模式，新城控股在內部制定了“0346戰(zhàn)略”，也就是說，拿地即開工，3個月示范區(qū)開放，4個月開盤，6個月融資性現金回正，12個月現金流回正，包括拿地、銷售、租賃及融資。

這意味著，新城控股已出售的10個項目，大多數來自于今年2月至今新增的住宅項目，這符合快周轉的時間節(jié)點。

在披露10個轉讓項目“花落誰家”后，7月24日，新城控股同時還發(fā)布了項目出售計劃，交易總額不超過150億元。

公告稱，2019年上半年，新城控股土地投資金額約為550億元，扣除本輪交易擬轉讓部分后，2019年上半年土地投資金額約為400億元，相比去年同期增長約為15%。此外，擬轉讓項目，為近期公開市場新獲取的純住宅項目，項目均處于前期階段，尚未銷售。

按快周轉的時間節(jié)點邏輯，新城控股出售計劃內的項目，跟已出售的10個項目一樣，或也是今年2月份以來新增的住宅項目。

另外，公告還透露了一個細節(jié)：本輪交易擬轉讓項目的總貨值約為450億元。據克而瑞研究院統(tǒng)計，2019年前6個月，新城控股新增土地貨值為1770.4億元，這意味著，新城控股本輪交易擬轉讓項目的總貨值，或為今年上半年新增土地貨值的25.4%。

轉讓項目多位于三四線城市

自2015年開始，新城控股邁入快速增長期，近3年實現了90.6%的復合增長率。截至2018年11月，新城控股就已完成當年1800億元的銷售目標，比預期時間提前一個月。2019年，新城控股意圖實現2700億元的銷售目標。

規(guī)模擴張的前提在于土地儲備。通過分析今年上半年新城控股新增土地儲備不難發(fā)現，在區(qū)域選擇上，長三角仍是新城控股投資核心區(qū)，與此同時，拿地方向持續(xù)向三四線下沉，從三四線城市布局來看，主要是一些經濟實力較強值得投資的縣市，比如宜興、嘉善等地區(qū)。

實際上，在新城控股2017年、2018年兩年新增土地建面中，三四線城市占比已達到了61.9%和72.4%。克而瑞此前的分析報告稱，剔除吾悅廣場商業(yè)項目對新增土地建面的影響，2018年新城發(fā)展新增土儲中，三四線城市部分占比達到了66.1%，二線城市占比33.2%，一線城市占比僅0.7%。

本版采寫/新京報記者 張曉蘭