在樓市“一城一策”的定位下，房地產(chǎn)市場又有了新動(dòng)向。

日前，全國多地出臺(tái)了“鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購房”政策，從“直接政府補(bǔ)貼農(nóng)民購房”到“鼓勵(lì)銀行提供優(yōu)惠貸款”再到“提供相關(guān)配套政策”，不一而足。

上一次提出“鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購房”還是2015年，當(dāng)時(shí)全國樓市“去庫存”戰(zhàn)役打響，政策不僅鼓勵(lì)城市居民購房，還增加了農(nóng)民購房支持力度。

幾年過去了，又見鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購房，透露了什么信號(hào)？三四五線樓市前景幾何？

國是直通車 侯雨彤 制圖

透露了什么信號(hào)？

最先打響“鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購房”這一槍的是東北的遼寧。

去年年底，遼寧省住建廳下發(fā)《全省推動(dòng)縣城和新城區(qū)房地產(chǎn)去庫存工作方案》提出，對農(nóng)民進(jìn)城購房給予優(yōu)惠補(bǔ)貼，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)給予購房折扣，引導(dǎo)商業(yè)銀行為農(nóng)民購房提供更優(yōu)惠的貸款政策和金融服務(wù)。此外，文件還把符合條件的農(nóng)民工納入住房公積金制度覆蓋范圍。

這是繼刺激在校大學(xué)生購房之后，遼寧推出的另一個(gè)加速去庫存政策，方向指向了農(nóng)民。

《方案》強(qiáng)調(diào)，到2020年，各縣城、新城新區(qū)商品住宅庫存去化周期回歸到合理區(qū)間。

距離遼寧千里之外的菏澤，在今年年初打響了樓市放松的第一槍，如今再加馬力鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購房。

菏澤市成武縣3月份發(fā)布《關(guān)于成武縣鼓勵(lì)農(nóng)村居民進(jìn)城的實(shí)施意見(試行)》提出，農(nóng)民進(jìn)城購買首套新建商品房享受每平方米300元的優(yōu)惠。此外，《意見》要求，對進(jìn)城購房落戶未就業(yè)的農(nóng)村居民，優(yōu)先安排就業(yè)崗位，子女就近入學(xué)。

房產(chǎn)信息服務(wù)平臺(tái)安居客顯示，成武縣二手房均價(jià)4000元左右，3月份該區(qū)域在菏澤屬于冷門區(qū)域，房價(jià)略有下降。按照每平米優(yōu)惠300元計(jì)算，一套100平米的房子，可以省下約3萬元。

在南方，貴州遵義今年1月份也推出了鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城的措施，農(nóng)民進(jìn)城落戶購房的，可以享受當(dāng)?shù)卣o予的最高5萬元的補(bǔ)助。

整體來看，出臺(tái)鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購房的城市，主要是一些庫存壓力大、房價(jià)相對穩(wěn)定、集中在三四五線的城市。在“一城一策”的新定位下，這些城市有了政策調(diào)整的空間。

三四五線樓市前景如何？

多地鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城買房，背后是三四五線城市樓市的退燒。

易居研究院副院長楊紅旭接受中新社國是直通車采訪表示，多地出臺(tái)鼓勵(lì)農(nóng)民購房舉措有兩大原因，一來自去年9月份以來，全國多地出現(xiàn)樓市降溫，地方政府為求穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期，落實(shí)“一城一策”鼓勵(lì)人們購房；二來鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購房適應(yīng)當(dāng)前城鎮(zhèn)化發(fā)展的需要，提高中國的城鎮(zhèn)化率。

進(jìn)入2019年，全國樓市分化現(xiàn)象持續(xù)。春節(jié)期間返鄉(xiāng)置業(yè)遇冷，被視為三四線城市樓市驅(qū)動(dòng)力減弱的表現(xiàn)之一。此外，諸葛找房研究報(bào)告認(rèn)為，2019年棚改規(guī)模和貨幣化安置雙減少，預(yù)期降溫的三四線樓市將再迎沖擊。

至于鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購房能否真的奏效，楊紅旭認(rèn)為，地方采取的措施仍屬于“小幅刺激”，短期看，三四五線樓市降溫周期仍將持續(xù)三年左右，甚至2020年、2021年都將是降溫態(tài)勢；長期看，隨著城鎮(zhèn)化的發(fā)展，三四五線樓市仍處于發(fā)展階段。

中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓提供了另一個(gè)視角。他告訴國是直通車記者，鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購房部分原因是為了解決地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，土地財(cái)政仍然是地方政府收入的重要來源。而活躍的樓市，能夠保障穩(wěn)定的財(cái)政收入。

中國國際經(jīng)濟(jì)交流中心副理事長黃奇帆撰文稱，我們整個(gè)國家的稅收是17萬億，地方稅總的10萬億，有4萬億與房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)，再加上土地出讓金，預(yù)算外資金，疊加起來將近8萬億。“如果地方政府離了房地產(chǎn)，是會(huì)斷糧的，所以這也是太依賴房地產(chǎn)。”

鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購房會(huì)加劇這種不平衡嗎？事實(shí)上，早在2015年啟動(dòng)“鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購房”時(shí)就有人提出，不宜全面鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購房。

一方面，農(nóng)民數(shù)量雖然龐大，但總體購買力有限，且還會(huì)給農(nóng)村帶來諸多發(fā)展“后遺癥”。如，收入不穩(wěn)定的農(nóng)民進(jìn)城購房，背負(fù)沉重的債務(wù)，一旦缺乏還款來源，既影響農(nóng)業(yè)投入也影響生活水平。

另一方面，農(nóng)民購房傾向三四五線城市，就業(yè)、就醫(yī)、就學(xué)仍存在瓶頸，后續(xù)問題如何妥善解決仍面臨挑戰(zhàn)。“找不到合適工作崗位，僅靠一套房子是無法在城市安身立命的。”一位在四線城市購房的農(nóng)民表示。

更重要的是，提振樓市、增加財(cái)政收入，不應(yīng)把希望寄托在鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購房上。高房價(jià)，已然是老百姓詬病的最嚴(yán)重問題之一。