房?jī)r(jià)AB面

統(tǒng)計(jì)局房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)依舊“堅(jiān)挺”。統(tǒng)計(jì)局發(fā)布10月的70城房?jī)r(jià)報(bào)告顯示，65城的新房繼續(xù)環(huán)比上漲，4個(gè)城市出現(xiàn)下跌，深圳以0.5%的跌幅居首，中西部省會(huì)城市繼續(xù)領(lǐng)漲。

更能體現(xiàn)市場(chǎng)真實(shí)情況的二手房?jī)r(jià)方面，持續(xù)的樓市高壓調(diào)控在存量房市場(chǎng)的傳導(dǎo)開始“發(fā)威”。有14個(gè)城市銷售價(jià)格環(huán)比下降，調(diào)控先鋒北上廣深四大一線城市全線下跌，深圳跌幅達(dá)到0.6%。

房?jī)r(jià)究竟是“真跌”還是“假摔”?記者通過實(shí)地調(diào)研廣深樓市發(fā)現(xiàn)，業(yè)主再也沒有以往的傲氣，紛紛開始“割肉”，大面積出現(xiàn)一定幅度報(bào)價(jià)下調(diào);中介持牌人數(shù)正在遞減;成交面積下降明顯。一線城市二手市場(chǎng)的低迷，似乎昭示著拐點(diǎn)真正的來臨。(林虹)

導(dǎo)讀

近來多個(gè)熱點(diǎn)城市出現(xiàn)土地流拍、底價(jià)成交等現(xiàn)象，土地市場(chǎng)降溫明顯，地價(jià)同比增幅已連續(xù)7個(gè)月下跌。7月地價(jià)漲幅首次低于房?jī)r(jià)漲幅， 10月份兩者差額已擴(kuò)大至5.5個(gè)百分點(diǎn)。隨著地價(jià)漲幅的持續(xù)收窄，預(yù)計(jì)未來一年全國(guó)商品房銷售均價(jià)漲幅亦將收窄。

“銀十”亦退燒。

11月15日，統(tǒng)計(jì)局發(fā)布70個(gè)大中城市商品住宅10月份銷售價(jià)格變動(dòng)情況，數(shù)據(jù)顯示，新房市場(chǎng)方面，10月全國(guó)70個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比增幅為1%，同比增幅為9.7%。從房?jī)r(jià)上漲和下跌的城市數(shù)量看，房?jī)r(jià)上漲的城市數(shù)量為65個(gè)，相比9月份又有增加;有4個(gè)城市環(huán)比上月下降，分別是深圳、廈門、溫州和三亞，跌幅除了深圳是0.5%、其余為0.1%。

相比之下，二手房的下行趨勢(shì)明顯。環(huán)比來看，一線城市中北京、上海和廣州均下降0.2%，深圳下降0.6%;二三線城市則分別上漲0.3%和0.5%，但漲幅均有回落。

分析人士指出，二手房市場(chǎng)在一線城市占據(jù)主體地位，同時(shí)與受到限價(jià)政策等多重因素影響的新房市場(chǎng)不同，更能體現(xiàn)市場(chǎng)預(yù)期的變化。作為樓市風(fēng)向標(biāo)的一線城市，二手市場(chǎng)價(jià)格整體下跌，或預(yù)示著部分城市的新房市場(chǎng)也將逐漸開始調(diào)整。

中西部省會(huì)持續(xù)領(lǐng)漲

盡管近期多有“降價(jià)促銷”等下行消息傳出，但國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的70城新房?jī)r(jià)格依舊堅(jiān)挺。

有65個(gè)城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲，僅有寧波持平。而環(huán)比下降的城市僅廈門、溫州、三亞和深圳四地。其中，深圳以0.5%的環(huán)比價(jià)格變動(dòng)在全國(guó)居首。

對(duì)此，有前十強(qiáng)房企高管向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，目前市場(chǎng)確實(shí)處在下行態(tài)勢(shì)，而統(tǒng)計(jì)局房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)依舊“堅(jiān)挺”，有多方面因素影響，第一，統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)相對(duì)市場(chǎng)降價(jià)行為滯后;第二，此前一些城市存在限價(jià)政策導(dǎo)致的雙合同現(xiàn)象，拉低了成交價(jià)格導(dǎo)致數(shù)據(jù)“失真”，隨著近期對(duì)雙合同現(xiàn)象的清理，一些地區(qū)價(jià)格開始回歸;第三，隨著樓市進(jìn)入下行通道，近期部分城市對(duì)于高端樓市預(yù)售證的管控減弱，一些過去“滯留”未網(wǎng)簽的高價(jià)項(xiàng)目開始入市。

分城市來看，貴陽、石家莊、襄陽、武漢、安慶、秦皇島、大理、常德、哈爾濱和遵義位列漲幅前十名城市。其中，貴陽以4.2%的漲幅居首。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道注意到，除丹東外，2018年70城房?jī)r(jià)漲幅最高的城市均來自中西部，海口、西安、貴陽等省會(huì)城市先后領(lǐng)漲全國(guó)。而在10月數(shù)據(jù)中，貴陽、石家莊、武漢等地同樣漲幅靠前。

對(duì)此，上述房企高管表示，這些中西部二三線城市屬于“后發(fā)梯隊(duì)”，在房地產(chǎn)城市間梯隊(duì)相對(duì)滯后，在東部地區(qū)城市受到嚴(yán)格調(diào)控政策限制的背景下，這些城市開始被市場(chǎng)所看好，成為新的熱點(diǎn)。

而分析師張大偉則指出，從統(tǒng)計(jì)局公布的房地產(chǎn)市場(chǎng)成交額看，中西部同比上漲均超過20%。這些城市去庫存接近完成，而且當(dāng)下投資需求依然集中，疊加棚戶區(qū)改造，使得中西部房?jī)r(jià)上漲全面領(lǐng)先。

不過，多位受訪人士均認(rèn)為，隨著三四線城市房?jī)r(jià)見頂，在各地限價(jià)政策全面放松可能性不大的前提下，支撐房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的動(dòng)力不足。

對(duì)此，易居研究院研究員沈昕表示，近來多個(gè)熱點(diǎn)城市出現(xiàn)土地流拍、底價(jià)成交等現(xiàn)象，土地市場(chǎng)降溫明顯，地價(jià)同比增幅已連續(xù)7個(gè)月下跌。7月地價(jià)漲幅首次低于房?jī)r(jià)漲幅，8月份以來延續(xù)這一趨勢(shì)，10月份兩者差額已擴(kuò)大至5.5個(gè)百分點(diǎn)。隨著地價(jià)漲幅的持續(xù)收窄，預(yù)計(jì)未來一年全國(guó)商品房銷售均價(jià)漲幅亦將收窄。

一線二手房“實(shí)質(zhì)性”下跌

在新房?jī)r(jià)格受到多重影響、數(shù)據(jù)被認(rèn)為不能完全反映市場(chǎng)狀況的背景下，二手房?jī)r(jià)格變動(dòng)，被認(rèn)為更能代表市場(chǎng)真實(shí)情況。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，10月有14個(gè)城市出現(xiàn)二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下降。這些城市中，不僅北上廣深四大一線城市均有所松動(dòng)，廈門、三亞、海口、丹東等此前的樓市熱點(diǎn)城市也環(huán)比下降。其中，廈門0.9%的二手房?jī)r(jià)跌幅，位居全國(guó)第一。

整體來看，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉表示，一線城市二手住宅銷售價(jià)格下降0.2%，二、三線城市分別上漲0.3%和0.5%，但增速都比上月分別回落0.5個(gè)、0.3個(gè)百分點(diǎn)。

以北京為例，目前北京樓市成交量8成以上為二手房，一些觀點(diǎn)指出，北京二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)出現(xiàn)“實(shí)質(zhì)性”下跌。

某研究院數(shù)據(jù)顯示，10月二手房銷量環(huán)比跌幅達(dá)四成，創(chuàng)今年2月以來新低。10月，北京全市二手房成交均價(jià)為61103元/平方米，環(huán)比下跌1.2%，連續(xù)兩個(gè)月環(huán)比下跌，在城四區(qū)等高價(jià)值區(qū)域成交占比回升的基礎(chǔ)上，北京均價(jià)出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性松動(dòng)。

張大偉指出，部分熱點(diǎn)城市的樓市政策在10月份繼續(xù)收緊，比如北京等城市的公積金政策收緊，在10月份對(duì)二手房市場(chǎng)影響更大。而經(jīng)過41個(gè)月的持續(xù)房?jī)r(jià)上漲，熱點(diǎn)城市各種調(diào)控政策的疊加效應(yīng)開始顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的去杠桿還在持續(xù)，這迫使投資者開始離場(chǎng)，出現(xiàn)二手房降價(jià)。

而分析師許小樂則向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道分析稱，本輪調(diào)控?zé)o論是力度、空間范圍還是時(shí)間范圍都達(dá)到了空前的水平，這導(dǎo)致本輪市場(chǎng)情緒的回落持續(xù)時(shí)間更長(zhǎng)，程度也更深。而市場(chǎng)參與主體的情緒與市場(chǎng)表現(xiàn)相互反饋，相互作用。市場(chǎng)若繼續(xù)保持低溫狀態(tài)，則觀望情緒會(huì)延續(xù)，預(yù)計(jì)四季度一線城市二手房市場(chǎng)不會(huì)有太大改觀。