探訪長租公寓(事件新聞)

近期,部分一線城市房租上漲明顯,長租公寓也被推至風口浪尖。作為中國住房租賃市場發(fā)展的新業(yè)態(tài),長租公寓問題到底出在哪?它和上漲的房租之間有多大關(guān)聯(lián)?租購并舉究竟如何進行?圍繞這些問題,本報記者進行了采訪。

長租公寓啥模樣

——主打品牌和品質(zhì),價格相對更高,近年政策利好多

對于許多在一線城市工作的年輕人來說,長租公寓并不陌生。“如果你需要長期租房,又對房屋內(nèi)部裝修、設(shè)施和環(huán)境衛(wèi)生有一定要求,希望找到真實有保障的房源,長租公寓是相對省心的選擇。”在北京工作3年的小王對本報記者說。

長租公寓沒有明確的定義,它一般是指租客從房地產(chǎn)或經(jīng)紀公司租賃經(jīng)過一定裝修改造的房屋,無需直接和房東接觸,租期一般以一年居多。除房屋本身外,公寓還提供保潔、維修、安保等附加服務(wù)。目前市場上既有像萬科、龍湖這種通過自建、收購等方式持有房源對外出租的;也有像自如、相寓、蛋殼公寓這種通過長期租賃或受托管理等方式獲取房源再行轉(zhuǎn)租的。與普通租房相比,長租公寓主打的是品牌和品質(zhì),價格也相應(yīng)更高一些。

長租公寓在中國的興起,還只是近幾年的事情。小王記得2015年畢業(yè)那會兒,長租公寓品牌一下變成了更受青睞的選擇。“以前聽過不少黑中介和黑房東的遭遇,租客的權(quán)益常常得不到保障,而在長租公寓品牌這兒,你至少能對租住房屋的軟硬件有一個合理期待。”小王說。

打破中國租房市場長久以來的C2C(房東對租戶)模式,對房屋加以裝修改造,抓住年輕租房群體的需求,不少長租公寓品牌實現(xiàn)了前期的快速發(fā)展。例如,鏈家旗下品牌自如稱,經(jīng)過5年的發(fā)展,已擁有自如房屋40萬間,8棟自如寓,服務(wù)北京、上海、深圳、杭州、南京超過100萬客戶。

這背后是市場租賃需求的支撐。我愛我家集團研究院統(tǒng)計顯示,今年前7個月,北京租房租賃市場交易總量同比增長14.4%;另有數(shù)據(jù)顯示,1-5月“90后”租房客群在北京地區(qū)全部租客中的占比近三成,“以租代購”正成為越來越多年輕人的選擇。“在北京兩三年了,房價太高,一直都是租房住。”就職于某網(wǎng)絡(luò)公司的蔣女士說。

“租購并舉”的住房制度也為住房租賃市場帶來政策利好。2017年7月,九部委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》,要求人口凈流入的大中城市發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù),并選取廣州、深圳等12個城市開展試點。反映最靈敏的是企業(yè),除早已開展長租公寓業(yè)務(wù)的萬科和鏈家等知名房企外,僅今年3月,就有6家全國排名前50的房企宣布進軍長租公寓市場。此外互聯(lián)網(wǎng)公司和小型中介機構(gòu)等,也紛紛入駐長租公寓市場。

對房租上漲影響幾何

——原本定價就較高,搶房源一定程度上抬高了租價

近期房租的快速上漲,將長租公寓推到了風口浪尖。

即將面臨換房的檔口,小王明顯感受到,房租漲得更多了。2015年在北京國貿(mào)附近兩居室價格是4500元,到去年同地段兩居室價格是6600,而今年在有的平臺上價格近8000元。從普通租房改造為長租公寓,再疊加房價的普遍上漲,價差表現(xiàn)尤為明顯。

北京各區(qū)域租客親歷的漲價,在各機構(gòu)的數(shù)據(jù)中也有體現(xiàn)。例如,鏈家旗下貝殼研究院報告顯示,前7月,北京租金指數(shù)同比上漲10.7%;諸葛找房數(shù)據(jù)則顯示7月房租同比上漲超20%;中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項目組數(shù)據(jù)顯示,7月北京房租中位數(shù)為6590元/套。上漲的房租直接體現(xiàn)在居民消費支出中。據(jù)北京市統(tǒng)計局數(shù)據(jù),2018年上半年,北京市居民人均居住支出7140元,同比增長22.1%。

房租為什么漲得這么快?

價格漲落,先要看看供求關(guān)系。

拿北京來說,有機構(gòu)測算,北京住房租賃人口約800萬人,目前租賃房源量約為350萬間,即使把親友合租考慮進去,也面臨著一定的租賃缺口。中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項目組組長鄒琳華對本報記者指出,在住房租賃市場不斷規(guī)范化,對城中村、地下室和群租空間加以整治的情況下,住房供給相對減少,而租賃需求穩(wěn)定甚至上升,供需關(guān)系就相對緊張。

更多矛頭指向了長租公寓的資本哄抬和房源搶占。

自如、萬科等機構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示,長租公寓行業(yè)占整個房屋租賃市場的比例不足5%。專家指出,雖然長租公寓占比有限,但在中介機構(gòu)壟斷房源信息的情況下,市場交易也會受到明顯影響。

采訪中,多位房屋中介向記者透露,一線城市房屋是存量市場,房源總數(shù)有限,在競爭激烈的情況下,中介往往會通過抬高租金來搶房源,還可能誘導(dǎo)房主抬價或者形成“競價”。特別是在資本大量介入長租公寓市場的情況下,機構(gòu)之間“跑馬圈地”現(xiàn)象突出。以某品牌公寓為例,其2016年開始布局全國,目前管理房量已從當年年底的1.3萬間增至目前的13萬間。最近的官方調(diào)查也顯示,個別中介還存在從金融機構(gòu)融資搶房源以及使用“租房貸”等行為,不僅抬高了租價,還埋下了金融風險。

長租公寓何處去

——既嚴查亂序違規(guī)也增加房屋供應(yīng),房住不炒,房租也不能炒

如今,房租已經(jīng)占到小王每月稅后收入的30%。“我對房屋的內(nèi)部條件、地理位置等有一定的要求,對房租價格也有相應(yīng)的預(yù)期,但如果房租占比上漲到不合理的地步,我就只能考慮往外搬,甚至離開北京。”小王說。對于在一線城市生活的年輕人來說,房租是否在適度區(qū)間事關(guān)生存的基礎(chǔ);而對城市來說,這也關(guān)系到人才的去留。

針對房租問題,有關(guān)部門已有行動。

既嚴查短期問題——

近日,北京市住建委聯(lián)合市銀監(jiān)局、市金融局、市稅務(wù)局等部門集中約談自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業(yè)負責人。約談會明確要求住房租賃企業(yè):不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶占房源;不得以高于市場水平的租金或哄抬租金搶占房源;不得通過提高租金誘導(dǎo)房東提前解除租賃合同等方式搶占房源。

隨后,不少住房租賃企業(yè)承諾不漲租金并將存量房源投向市場。其中自如承諾在未來三個月保證收出房兩端價格穩(wěn)定,供給平穩(wěn),全國九城續(xù)約房源漲幅不超過5%。

也增加長期供給——

北京市住建委日前消息,為加大租賃住房的供應(yīng),近期將加快推進5000套公租房供應(yīng)和分配。預(yù)計年底前還有幾個大項目近萬套房源將啟動分配,以滿足公租房各類保障群體的需求。

中共十九大報告指出,堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度,讓全體人民住有所居。在鄒琳華看來,租購并舉,一方面要規(guī)范市場秩序,保護租客的合法權(quán)益,包括禁止隨意驅(qū)趕租客、讓租客平等享受公共服務(wù)等;另一方面,要增加租賃房屋供給,逐步解決供需矛盾。既盤活存量,也開拓增量。

其中,通過多種渠道切實增加租賃住房供應(yīng)是關(guān)鍵之舉。專家指出,可以利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房、鼓勵職工宿舍的建設(shè)、對閑置低效用房進行盤活等。其次,既要鼓勵長租公寓的有序發(fā)展,通過機構(gòu)化運營提供高品質(zhì)標準化產(chǎn)品,有效保障租客權(quán)益;也要建立租賃信息發(fā)布平臺,監(jiān)督租賃交易雙方行為,提高透明性與安全性。一句話,房住不炒,房租也不能炒。(李 婕)