國家統(tǒng)計局近日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示,7月份全國商品住宅銷售面積同比增速大幅下滑至0.26%,幾近零增長。與此同時,隨著人口的持續(xù)導入,大中城市的租房市場需求開始激增,部分城市住房供應正從“重售輕租”轉(zhuǎn)向構(gòu)建“租售并舉”態(tài)勢。而長租公寓,則成為新生代、特別是90后的首選。

正因為很多年輕人把長租公寓當作首選,長租公寓市場越來越受到投資者的青睞,包括開發(fā)商、國企以及中介等在內(nèi),都紛紛投資長租房建設和運營。與此相適應,長租公寓市場魚目混珠的問題也出現(xiàn)了,一些并不具備條件的住房以及沒有能力運營長租公寓的企業(yè)和個人,也混入了長租公寓市場,給長租公寓市場的發(fā)展蒙上了一層陰影。

不僅如此,長租公寓租金偏高,承租者無力承受,而經(jīng)營者也不盈利的矛盾也隨之出現(xiàn)。據(jù)報道,目前在北京等一線城市,不少長租公寓的月租金都在4000—8000元之間,對多數(shù)剛參加工作不久的年輕人來說,有些難以承受。然而,如果租金不放到這個水平,對經(jīng)營租房者來說,也沒有盈利。很多公寓企業(yè)的拿房成本加上裝修成本已經(jīng)占到了80%,如果不提高租金,企業(yè)就會虧損。

如果在租金、盈利之間找不到平衡點,長租公寓市場的發(fā)展,也是很難維持的,是不具有可持續(xù)性的。如果不發(fā)展長租公寓市場,要想改變“重售輕租”格局,構(gòu)建“租售并舉”態(tài)勢,真正將租賃市場打造成房地產(chǎn)市場的基本板塊,切實減輕土地供應壓力,穩(wěn)定房價,難度相當大。而樓市調(diào)控政策,尤其是行政調(diào)控手段,就很難退出市場,甚至會出現(xiàn)一松就亂、一松房價就大漲的現(xiàn)象。

發(fā)展住房租賃市場,尤其是增加城市的長租公寓供應,對于完善城市管理和運行也具有重要作用。在一二線城市,很多買不起高價房的人,都到郊區(qū)或城市偏遠的地方去購房,但上班仍然在市區(qū),如此一來,交通的壓力就大大增強,管理負擔加重。如果有長租公寓做支撐,年輕人不再需要到郊外等區(qū)域買房,而是可以在離上班比較近的地方租房,城市管理的壓力就會大大減輕。

另一方面,可以有效降低城市運行成本。到郊外購房的人少了,擠長途公交車和地鐵的人也少了,開長距離私家車的人同樣少了,交通擁堵現(xiàn)象也緩解了,城市的運行成本自然也會減少。同時,投入城市運行和管理的人力、物力和財力也會隨之減少。

不僅如此,如果能夠推行“租購同權(quán)”,原本需要投入很多精力解決的子女入學、上下學接送等問題,也會隨之減少,同樣能夠減輕城市管理和運行的壓力、降低城市運行成本。這也預示著,住房租賃市場、尤其是長租公寓市場的發(fā)展,對城市管理和運營大有好處。

如何才能有效發(fā)揮好住房租賃市場的作用,讓長租公寓成為彌補房地產(chǎn)市場短板的重要手段?僅僅依靠投資者來完成任務,是很難做到的。投資者的目標是賺錢,不能賺錢的項目是不會做的。即便眼前可以少賺一點或不賺錢,也不能永遠維持這樣的狀態(tài)。所以需要政府拿出更多的姿態(tài),拿出一些實實在在的政策與措施,鼓勵和支持發(fā)展房地產(chǎn)租賃市場、尤其是長租公寓市場,讓租賃者有錢可賺,讓承租者減輕負擔。

首先,可以在土地的供應和規(guī)費的收取方面給從事長租公寓業(yè)務的企業(yè)以一定優(yōu)惠,且必須與租金掛鉤,否則就收回所有政策和優(yōu)惠。其次,在辦理租賃業(yè)務中,給予一定的稅收優(yōu)惠,讓從事租賃業(yè)務的企業(yè)能夠有利可圖。前提是,房租必須低于正常的市場價格。

再者,對剛剛就業(yè)的大學生,如果租住長租公寓,政府及其相關職能部門可以給予一定的政策扶持,鼓勵其多租房,如按照租金一定比例補貼。且必須嚴明要求,租房者不允許水漲船高;最后,要完善住房租賃市場的各項制度,強化監(jiān)管,對行為不規(guī)范、亂收租金等行為,按相關政策予以處罰。(譚浩俊)