他山之石：國外如何進(jìn)行不動產(chǎn)登記？

新加坡：可以“以房查人”

新加坡政府長期嚴(yán)格限制炒賣組屋的行為，很早實(shí)行了不動產(chǎn)登記制度。目前新加坡的不動產(chǎn)電子登記系統(tǒng)基本上可以做到讓所有人都能查到某一張地契所在地塊的詳細(xì)信息，如房主姓名和國籍，以及這套房屋建好后曾經(jīng)轉(zhuǎn)手過多少買家、有無相關(guān)貸款等信息。如果有人愿意支付更多的信息費(fèi)，甚至可以查到房屋所在地塊的市政規(guī)劃圖，由此來判斷未來地鐵線路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是否會影響到房屋的前景等。

新加坡的登記制度可以通過某一處房產(chǎn)查詢到業(yè)主信息，但普通民眾不能查詢某一個自然人名下?lián)碛卸嗌偬追?，這涉及個人隱私。但政府可以通過不動產(chǎn)登記制度，掌握和了解每一位公民的私人財(cái)產(chǎn)情況，以防止個人不正常地?fù)碛卸嗵追慨a(chǎn)。

俄羅斯：直接與稅收掛鉤

在俄羅斯，任何房產(chǎn)的出售和購買必須向俄聯(lián)邦國家登記、繪圖局進(jìn)行登記備案，由該局審查相關(guān)證明文件，確認(rèn)交易的合法性，購房者對房產(chǎn)的所有權(quán)將在完成相應(yīng)登記手續(xù)后生效。俄聯(lián)邦國家登記、繪圖局還會將房屋所有者的房產(chǎn)信息提交給稅務(wù)機(jī)關(guān)，作為課征房產(chǎn)稅的基礎(chǔ)。

俄羅斯也在推進(jìn)登記信息電子化的進(jìn)程，未來將保證俄國公民可以通過智能手機(jī)和平板電腦查詢房屋所有權(quán)，全俄所有房地產(chǎn)登記信息也將被集成至一個統(tǒng)一的數(shù)據(jù)庫。

英國：促進(jìn)國內(nèi)資本流動

英國的不動產(chǎn)登記實(shí)際上是土地登記制度，土地上的房屋從屬于土地，僅在土地權(quán)屬證書中予以標(biāo)明，并無房屋權(quán)屬證書。最早的土地登記始于1535年，直至1990年底，英國才開始在英格蘭和威爾士境內(nèi)實(shí)施強(qiáng)制土地登記制度。

一般英國民眾認(rèn)為強(qiáng)制登記制度能給土地所有權(quán)提供額外保護(hù)、避免土地權(quán)益遭受非法侵害，同時也能夠提供準(zhǔn)確的地產(chǎn)信息，進(jìn)而簡化房地產(chǎn)交易的法律程序和手續(xù)，這種制度在大幅提升土地直接上市交易便利化的同時，還提升了土地作為抵押品入市的便利程度，一定程度上促進(jìn)了英國國內(nèi)資本的流動。

美國：多實(shí)行契約登記制度

房地產(chǎn)登記在美國是房地產(chǎn)管理的基本制度，多數(shù)地方實(shí)行的是契約登記制度，主要用于公示和地方政府征稅。美國房地產(chǎn)契約登記制度要求凡影響房地產(chǎn)權(quán)益的文件、契約、抵押合同、租賃合同、房地產(chǎn)征稅、法定規(guī)劃圖則等都要登記。

美國房地產(chǎn)登記一般由房地產(chǎn)所在縣的政府登記辦公室負(fù)責(zé)。進(jìn)行登記后，業(yè)主的信息全部在政府留有備案，未來將房屋出租或出售，均不需要類似房產(chǎn)證等文件。但經(jīng)過登記的房地產(chǎn)并不確保產(chǎn)權(quán)完全清楚，在房地產(chǎn)交易過程中不能僅憑政府的登記來確定房屋產(chǎn)權(quán)狀態(tài)，必須有其他保障制度。美國保障產(chǎn)權(quán)主要靠三種方法：在產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移契約中要求轉(zhuǎn)讓人提供產(chǎn)權(quán)保證；通過代理律師查閱登記機(jī)關(guān)的檔案資料并提供法律意見，確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的真實(shí)性；向?qū)I(yè)的產(chǎn)權(quán)保險公司購買產(chǎn)權(quán)保險。

德國：登記制度曾幫著把總統(tǒng)拉下馬

德國實(shí)行不動產(chǎn)登記的歷史已有100多年，由地方法院的不動產(chǎn)登記局掌管，不動產(chǎn)登記局雖然屬于法院的組成部分，但不管轄一般的民事、刑事案件，專司不動產(chǎn)登記，許多地方的不動產(chǎn)登記局歸州政府領(lǐng)導(dǎo)。在公開程度上，如果能夠證明與房屋存在法律或者經(jīng)濟(jì)方面的合法關(guān)系，提供登記號碼、地籍單元、地址和所有人姓名等房屋登記簿的相關(guān)信息就可以在不動產(chǎn)登記局進(jìn)行查詢。

德國的登記制度一方面配合其稅收政策，另一方面也防止官員腐敗問題的滋生。德國前總統(tǒng)武爾夫就是因?yàn)楸幻襟w發(fā)現(xiàn)一筆可疑的購房抵押貸款后，不得不宣布辭職的，而在這一過程中不動產(chǎn)登記制度給調(diào)查取證帶來了方便。

法國：公證人評估和審查的最長追溯期可長達(dá)30年

法國不動產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士介紹稱，法國不動產(chǎn)為永久產(chǎn)權(quán)，公證人代表國家公職機(jī)關(guān)全權(quán)負(fù)責(zé)登記。實(shí)際上，在進(jìn)行一樁不動產(chǎn)買賣或變更的過程中，公證人會根據(jù)不動產(chǎn)的登記情況，對該不動產(chǎn)相關(guān)的各個方面進(jìn)行評估和審查，而這一評估和審查的最長追溯期可長達(dá)30年。公證人會認(rèn)真核查30年來涉及該不動產(chǎn)的所有貸款和贈予情況、買賣糾紛，甚至鄰里協(xié)議，以確保買賣雙方的合法利益。當(dāng)然，有些不動產(chǎn)購買人出于隱私或避稅方面的考慮，會選擇成立個人民事公司，然后以該公司名義購買不動產(chǎn)。

(文末配文摘編自《經(jīng)濟(jì)日報(bào)》報(bào)道《國外不動產(chǎn)登記：有法可依 一舉多得》、《國外不動產(chǎn)登記：模式各異 旨在規(guī)范》)