揭秘

長(zhǎng)租公寓借道“信托”

向租客放貸

近年來(lái)，處在“風(fēng)口”上的長(zhǎng)租公寓飛速發(fā)展。公開資料顯示，截至2017年底，自如進(jìn)入了北京、上海等9座城市，為超過(guò)20萬(wàn)業(yè)主委托管理50萬(wàn)間房源，累計(jì)服務(wù)120萬(wàn)名自如客，2017年的租金收入突破160億元。蛋殼公寓2015年在北京成立，到2018年，蛋殼公寓用3年時(shí)間讓自己擁有了10萬(wàn)間房源。

長(zhǎng)租公寓背后已由中介變成資產(chǎn)管理公司

多名業(yè)內(nèi)人士指出，“金融＋長(zhǎng)租公寓”這種模式是長(zhǎng)租公寓飛速發(fā)展的秘密。北青報(bào)記者了解到，長(zhǎng)租公寓背后的實(shí)體公司已經(jīng)由傳統(tǒng)的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)變成了“資產(chǎn)管理公司”，比如自如的實(shí)體公司是“北京自如生活資產(chǎn)管理公司”，蛋殼公寓背后則是“紫梧桐（北京）資產(chǎn)管理有限公司”。一名基金業(yè)人士稱，從房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)到資產(chǎn)管理公司的轉(zhuǎn)變，前者是一種撮合交易，后者則凸顯了資本運(yùn)營(yíng)。

自如設(shè)立信托計(jì)劃向租客發(fā)放貸款

在北青報(bào)記者獲得的一份“北京自如生活資產(chǎn)管理公司”的房屋租賃合同中，發(fā)現(xiàn)其貸款的主體是中國(guó)對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易信托有限公司（下稱“外貿(mào)信托”）。

2017年8月15日，自如成功發(fā)行了國(guó)內(nèi)首單租房市場(chǎng)消費(fèi)分期類ABS——“中信證券—自如1號(hào)房租分期信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃“，該單ABS產(chǎn)品由中信證券擔(dān)任計(jì)劃管理人及承銷機(jī)構(gòu)，期限兩年，首期發(fā)行規(guī)模5億元，本專項(xiàng)計(jì)劃優(yōu)先級(jí)票面利率5.39%。截止到目前，自如與外貿(mào)信托至少已經(jīng)發(fā)起設(shè)立了“薈潤(rùn)5號(hào)”“薈潤(rùn)6號(hào)”等2個(gè)信托計(jì)劃，用以向自如租客發(fā)放貸款。

自如的ABS產(chǎn)品，以租房分期消費(fèi)貸款為底層資產(chǎn)。比如“自如1號(hào)房租分期信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”的底層資產(chǎn)即為2.75萬(wàn)筆自如客的租金分期貸款，均為1年期。自如對(duì)機(jī)構(gòu)投資者的收益進(jìn)行兜底，在兩年循環(huán)期內(nèi)，如果自如的收益不足以覆蓋首批投資者本息收益，自如方面需要補(bǔ)充差額，用來(lái)滿足投資者的收益要求。

在這個(gè)資管計(jì)劃中，“自如”全資子公司北京自如眾誠(chéng)友融信息科技有限公司作為發(fā)放住房分期貸款的資金方，同時(shí)也是該專項(xiàng)計(jì)劃的原始權(quán)益人，通過(guò)與外貿(mào)信托合作成立信托通道的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)自如租戶開展住房分期信貸業(yè)務(wù)。“由于自如并未持有消費(fèi)金融經(jīng)營(yíng)許可證或小額貸款經(jīng)營(yíng)許可證，不得不通過(guò)設(shè)立信托的方式向租戶發(fā)放貸款。這種方式將基礎(chǔ)資產(chǎn)由小額貸款轉(zhuǎn)變?yōu)樾磐惺芤鏅?quán)，可有效規(guī)避基礎(chǔ)資產(chǎn)的法律瑕疵。”一名證券業(yè)人士告訴北青報(bào)記者。

自如平臺(tái)已經(jīng)形成一個(gè)資金池

2017年自如ABS發(fā)行之時(shí)，自如CEO熊林曾這樣介紹該產(chǎn)品：以2016年自如過(guò)手租金超過(guò)90億元為例，如果以10%優(yōu)質(zhì)季付租戶作為自如1號(hào)底層資產(chǎn)計(jì)算，折合到每月為0.75億元，按季預(yù)付租金中除去當(dāng)月租金，自如手中每月至少有1.5億元應(yīng)付給房東的租金結(jié)余。

對(duì)此，前述證券業(yè)人士表示，如租客以年付方式支付租金，月付方式向業(yè)主付租，就可以形成至少11個(gè)月的租金占用期，再加上押金和提前收回的服務(wù)費(fèi)，自如平臺(tái)上就形成了一個(gè)資金池。提前1年預(yù)收的服務(wù)費(fèi)、租客押金和房租，在自如的資產(chǎn)負(fù)債表上列報(bào)為應(yīng)付款項(xiàng)。2017年底，自如負(fù)債規(guī)模接近75億元，其中應(yīng)付款占比75%，高達(dá)56億元，主要是房租預(yù)收款和押金收款。

長(zhǎng)租公寓靠與租房分期平臺(tái)合作進(jìn)行擴(kuò)張

除了與信托公司的合作，也有部分長(zhǎng)租公寓平臺(tái)直接選擇與銀行合作。比如蛋殼公寓的合作方之一是微眾銀行。建設(shè)銀行已與多家房地產(chǎn)企業(yè)簽署了住房租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，租戶可通過(guò)建行發(fā)布的APP在線租房，可以使用建行推出的個(gè)人住房租賃貸款“安居貸”業(yè)務(wù)，專門為租戶提供租房貸款。

一家長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)人士透露，與一些租房分期平臺(tái)達(dá)成的合作，通過(guò)租房分期消費(fèi)貸款為底層資產(chǎn)作為融資工具，是長(zhǎng)租公寓這些年獲得快速發(fā)展的一個(gè)秘密。只要長(zhǎng)租公寓企業(yè)保持足夠增速，和足夠出租率保證周轉(zhuǎn)，就能獲得源源不斷的現(xiàn)金流進(jìn)行擴(kuò)張。

觀察

讓長(zhǎng)租公寓

回歸“長(zhǎng)住”本質(zhì)

最近,原本指望成為房產(chǎn)市場(chǎng)的“藍(lán)海”的長(zhǎng)租公寓,遭到了空前的譴責(zé)和質(zhì)疑,矛頭直指“長(zhǎng)租公寓+房租貸”的模式。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō),房租貸的模式理論上是完美的,各方都是受益者:其中最賺的還是房產(chǎn)中介,一下子就得到一年甚至幾年的巨額房租款,有租客甚至簽訂了百萬(wàn)元以上的授信額度。有了這些海量資金的加持,中介公司就能繼續(xù)在市場(chǎng)上橫沖直撞,跑馬圈地。但必須看到,這已經(jīng)不是傳統(tǒng)意義上的房產(chǎn)中介服務(wù),而是一種金融服務(wù),而且是一種加了杠桿的金融服務(wù)。正因如此,這種模式背后的金融風(fēng)險(xiǎn)和法律糾紛不容小覷。

“房住不炒”“租售同權(quán)”已經(jīng)是大勢(shì)所趨,房租的長(zhǎng)期化、穩(wěn)定化是全社會(huì)樂(lè)見(jiàn)其成的。長(zhǎng)租公寓模式有其自身的亮點(diǎn),即通過(guò)對(duì)于房產(chǎn)的改造,獲得溢價(jià)收益以及較為穩(wěn)定的現(xiàn)金流。這本是房產(chǎn)業(yè)的“一股清流”。但是這個(gè)模式一旦綁上金融杠桿化的瘋狂戰(zhàn)車,就可能從小清新變成瘋狂的巨獸。當(dāng)務(wù)之急是要及時(shí)控制長(zhǎng)租模式下的金融風(fēng)險(xiǎn),讓長(zhǎng)租公寓回歸“長(zhǎng)住”本質(zhì),而不是充當(dāng)金融工具。文/新華社