“藍(lán)領(lǐng)公寓”政策破冰

北京出臺政策支持發(fā)展租賃型職工集體宿舍,專家認(rèn)為,有利于行業(yè)規(guī)范和規(guī)模擴(kuò)張

滿足大城市外來人群“一張床”租住需求的藍(lán)領(lǐng)公寓市場正迎來政策破冰,繼杭州出臺藍(lán)領(lǐng)公寓新政后,5月23日,北京市住建委、市公安局、市規(guī)土委聯(lián)合制訂的《關(guān)于發(fā)展租賃型職工集體宿舍的意見(試行)》(下稱《意見》)開始面向社會公開征求意見。

在業(yè)內(nèi)人士看來,中國目前存在幾千萬的 “藍(lán)領(lǐng)”租賃需求,但正規(guī)合法的供應(yīng)短缺,而此次政策破冰,不僅使藍(lán)領(lǐng)公寓有了“合法”身份,還會促使專業(yè)機(jī)構(gòu)積極參與進(jìn)來,為城市務(wù)工人員提供干凈、安全、穩(wěn)定的租住環(huán)境。

1 破解消防安全、租金難題

在北京出臺意見稿的前一天,杭州頒布了《藍(lán)領(lǐng)公寓(臨時租賃住房)租賃管理辦法》,對藍(lán)領(lǐng)公寓的需求申報、人員準(zhǔn)入、房源分配、租金狀況、后期運營等方面進(jìn)行了規(guī)范,并指出今年要籌集建設(shè)10000套(間)藍(lán)領(lǐng)公寓。

這是地方政府以藍(lán)領(lǐng)公寓名義發(fā)布的第一份正式文件。此前,廣州曾發(fā)布文件,支持住房租賃企業(yè)經(jīng)營的宿舍型公寓發(fā)展。杭州之后,北京也試水這一市場,推動租賃型職工集體宿的建設(shè)。

根據(jù)北京版《意見》,租賃型職工集體宿舍是專門租給用工單位,用于單位職工本人住宿并進(jìn)行集中管理的租賃房屋,人均使用面積不得低于4平方米,每間宿舍居住人數(shù)不得超過8人,其供應(yīng)渠道為集體建設(shè)用地上新建、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配建,以及利用閑置的廠房、商場、寫字樓、酒店等房屋改建。

相比于長租公寓市場發(fā)展的勢如破竹,藍(lán)領(lǐng)公寓則顯得“無人問津”,其中政策壁壘與風(fēng)險是最大原因。以往,多人一間的藍(lán)領(lǐng)公寓很容易被認(rèn)定為“群租房”,這讓不少感興趣的企業(yè)不敢涉足。

無疑,杭州、北京、廣州對于藍(lán)領(lǐng)公寓市場的規(guī)范,是一次重大政策破冰。在中國飯店協(xié)會公寓委員會專家組組長穆林看來,對于行業(yè)影響深遠(yuǎn),既有利于規(guī)模的擴(kuò)張,又有利于行業(yè)的規(guī)范。

魔方公寓華北分公司總經(jīng)理桑旭家指出,之前在藍(lán)領(lǐng)公寓的改造和經(jīng)營過程中面臨很多障礙、風(fēng)險,成本很高。北京及時出臺文件,為其改建提供制度保障,使改建之路走得通、走得順,同時全面納入規(guī)范化軌道,使這類產(chǎn)品的房屋安全、消防安全以及運營管理的規(guī)范性更有保障,讓租客的權(quán)益也更有保障。

對于以餐飲、快遞、保潔等為主的藍(lán)領(lǐng)人群的租房需求來說,有兩點最為關(guān)鍵,一是安全問題,二是租金問題。

以往,藍(lán)領(lǐng)公寓市場品質(zhì)參差不齊,一些小企業(yè)經(jīng)營的藍(lán)領(lǐng)公寓,住房品質(zhì)等同于群租房,存在著重大消防安全隱患,而一些存活于灰色地帶的品牌藍(lán)領(lǐng)公寓運營機(jī)構(gòu),在消防標(biāo)準(zhǔn)上也只能暫時按照酒店的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗收,且時時面臨違規(guī)風(fēng)險。值得指出的是,上述《意見》在對租賃型職工集體宿舍的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行規(guī)范的同時,還對后期使用監(jiān)管、建筑消防安全也做了規(guī)定。

在另一個關(guān)鍵問題租金上,《意見》稿件并未明確,但是根據(jù)杭州發(fā)布的文件,按照低于同類地段市場租金水平確定。目前市場上由機(jī)構(gòu)運營的藍(lán)領(lǐng)公寓,運營模式多是為企業(yè)員工提供整間租賃,每間房床位數(shù)量不一,包括2人間、4人間、6人間、8人間、10人間等等,一張床位租金在500-1500元之間。

可以預(yù)見的是,北京租賃型職工集體宿舍的租金水平會更加貼合普通勞務(wù)人員的收入水平。

2 企業(yè)參與熱情或?qū)⑻岣?/p>

此前,即便存在政策風(fēng)險,但是相比長租公寓和強(qiáng)大的租賃需求,藍(lán)領(lǐng)公寓的發(fā)展仍顯稍慢。截至目前,在藍(lán)領(lǐng)公寓市場做出規(guī)模與品牌的專業(yè)運營機(jī)構(gòu)僅有安歆公寓、新起點連鎖公寓、魔方公寓等,規(guī)模最大的安歆公寓,也不過五六萬間的體量。

在穆林看來,“藍(lán)領(lǐng)”租賃市場很大,但是對應(yīng)的合規(guī)藍(lán)領(lǐng)公寓卻寥寥無幾,專門從事藍(lán)領(lǐng)公寓的運營機(jī)構(gòu)更是少之又少。除政策壁壘外,新派公寓創(chuàng)始人王戈宏認(rèn)為,“藍(lán)領(lǐng)公寓的產(chǎn)品溢價有限,所以企業(yè)布局很少。”

不過,在房價居高不下、租金不斷上漲、大量流動人口進(jìn)入城市的背景下,藍(lán)領(lǐng)公寓無疑是新的藍(lán)海市場。穆林表示,從他們的研究來看,包括歐美、日本等國家,滿足“藍(lán)領(lǐng)”需求的宿舍型公寓占比大。在歐美長租市場,企業(yè)宿舍占比高達(dá)57%,白領(lǐng)公寓占比30%-35%,高端服務(wù)式公寓僅為3%。

“隨著相關(guān)文件的出臺與政策的逐漸落地,企業(yè)參與的熱情肯定會增高,但是不會有大的提高,因為很多企業(yè)還是沒看明白這個事情,認(rèn)為這個市場不太起眼,另外在全國方面,政策還不夠明朗。”

隨著政策的落地與完善,參與的企業(yè)會越來越多。鏈家創(chuàng)始人、董事長左暉曾表示,希望有合適物業(yè)的人和自如合作打造“藍(lán)領(lǐng)”公寓。今年年初,自如旗下首棟企業(yè)職住服務(wù)式公寓自如城市之光也亮相市場。

自如COO梁占華表示,目前,北京住房租賃市場需求旺盛,但總體供應(yīng)偏緊,小戶型房源往往供不應(yīng)求,而高品質(zhì)的職住型租住產(chǎn)品幾乎空缺,針對市場當(dāng)前明顯的供需缺口,自如將擴(kuò)大選址范圍,尋找更多合適的物業(yè),為周邊企業(yè)單位及較低收入的城市勞動者打造更多高品質(zhì),低單價的職住式服務(wù)公寓。

3 “蛋糕”好看不易吃

蛋糕很大,但吃起來不易。在安歆公寓CEO徐早霞看來,此前企業(yè)參與度不高,不僅僅是政策原因,從項目立項到籌建,再到后期運營管理,要求很高,不是誰想來做就能做的。

“難度很大,此前也有很多家企業(yè)嘗試,但做了兩三家店后就做不下去了,這太需要團(tuán)隊的運營能力和細(xì)節(jié)了,可能比長租公寓的要求還要高。”

的確,單單從管理上來說,相比于長租公寓一間房最多兩個人的管理半徑,藍(lán)領(lǐng)公寓多至8人的規(guī)模,管理難度指數(shù)確實增大。“目前,長租公寓70-80間會配備一個管理人員,而宿舍型公寓則是20間房配備一個,管控力度與難度更大。另外,由于人口密度高,對于消防安全的要求會更高。”穆林表示。

此外,無論是長租公寓還是藍(lán)領(lǐng)公寓,在盈利模式上仍很單一。“我們的盈利還行,主要是運營效率高。”徐早霞透露,但是她也表示,與長租公寓一樣,目前藍(lán)領(lǐng)公寓的盈利模式主要是剪刀差,即租金差。但是員工公寓的剪刀差會更大一點,因為投資沒有那么大。

不過,令徐早霞焦慮的還有,從意見稿的出臺到政策的落地和常態(tài)化的管理,仍需要一段時間,而這中間,已經(jīng)開出的項目,仍存在政策風(fēng)險。記者 段文平