城市居民應(yīng)該租房還是買(mǎi)房，這是一個(gè)問(wèn)題。自2015年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出 “發(fā)展住房租賃市場(chǎng)”以來(lái)，各地陸續(xù)出臺(tái)了有關(guān)租購(gòu)并舉、培育發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的政策。事實(shí)上，中國(guó)的住房供應(yīng)體系在租與售之間經(jīng)歷過(guò)幾次變動(dòng)。計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易被禁止，城市居民絕大多數(shù)租賃公房。改革開(kāi)放后，隨著住房商品化推進(jìn)，形成了“全民買(mǎi)房”的格局，租房市場(chǎng)發(fā)展嚴(yán)重滯后，成為住房供應(yīng)體系的一個(gè)明顯短板。2015年 “發(fā)展住房租賃市場(chǎng)”的提法，正是為了補(bǔ)齊這塊短板。

1993-2010年德國(guó)私有住房補(bǔ)貼支出（單位：10億歐元）

從以上歷史看，發(fā)展健康的住房租賃體系，需要避免矯枉過(guò)正。而從海外經(jīng)驗(yàn)看，發(fā)展住房租賃市場(chǎng)與提升住房自有率同樣并不矛盾。

比如，德國(guó)有比較發(fā)達(dá)的住房租賃市場(chǎng)，約50%人口住在租賃住房中，其住房租賃法律和管理經(jīng)驗(yàn)等值得關(guān)注。但如果對(duì)德國(guó)的住房制度有全面了解，就會(huì)知道，德國(guó)并非只鼓勵(lì)租房，也同樣扶持買(mǎi)房。雖然德國(guó)的住房自有率比不少發(fā)達(dá)國(guó)家低，但該國(guó)的住房自有率也從20世紀(jì)50年代的27%提高到了80年代的40%，再到2013年的53%。

筆者認(rèn)為，在租賃住房和擁有住房上，德國(guó)持有不偏不倚的“權(quán)屬中立”政策取向，不強(qiáng)調(diào)特定權(quán)屬型態(tài)（租房或買(mǎi)房），這值得當(dāng)下中國(guó)參考和借鑒。

不強(qiáng)調(diào)特定權(quán)屬型態(tài)的住房政策

德國(guó)的住房制度有以下特征：

• 　　第一，私人租賃部門(mén)很大。相比其他歐洲國(guó)家，德國(guó)的私有自住住房部門(mén)比較小。
• 　　第二，社會(huì)住房項(xiàng)目為租賃住房和私人自住住房提供直接的補(bǔ)貼。
• 　　第三，稅收政策總體上鼓勵(lì)住房投資，在權(quán)屬型態(tài)（買(mǎi)房或租房）上只有些微差異。這種不強(qiáng)調(diào)特定權(quán)屬型態(tài)（租房或買(mǎi)房）、在租賃住房和擁有住房上不偏不倚的政策取向被稱為“權(quán)屬中立”（tenure neutral）。

總體上，學(xué)術(shù)界對(duì)德國(guó)住房政策為權(quán)屬中立的看法是比較一致的。英國(guó)倫敦政治經(jīng)濟(jì)學(xué)院資深房地產(chǎn)研究學(xué)者Christine Whitehead教授曾指出，除了1997-2005年間政府引入自用住房補(bǔ)貼政策外，德國(guó)的住房政策總體上是權(quán)屬中立的，對(duì)買(mǎi)房還是租房沒(méi)有特別的偏好。這意味著，德國(guó)的住房政策對(duì)租房和買(mǎi)房的態(tài)度總體是一碗水端平，既不偏向買(mǎi)房，也不偏向租房；而在1997-2005年間還有點(diǎn)偏向買(mǎi)房。

如今在中國(guó)的政策研究者中，有種“德國(guó)鼓勵(lì)租房、不鼓勵(lì)甚至是限制買(mǎi)房”的說(shuō)法，這不符合德國(guó)的歷史與現(xiàn)實(shí)。通過(guò)實(shí)施私有住房補(bǔ)貼政策，鼓勵(lì)居民通過(guò)購(gòu)買(mǎi)或建造住房的方式獲得私有住房，是德國(guó)自二戰(zhàn)以來(lái)的逾半個(gè)世紀(jì)的政策。