目前的西安市場，除榮華、秦達(dá)等地產(chǎn)打造養(yǎng)老社區(qū)，恒大地產(chǎn)在西安的首個千畝養(yǎng)生項目恒大養(yǎng)生也將于本月底開盤。多方數(shù)據(jù)表明，我國養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)已步入正軌，即將進入快速發(fā)展期。目前，包括萬科、萬達(dá)、綠地、綠城、遠(yuǎn)洋等80多家知名房地產(chǎn)商和以泰康為代表的10余家險企，紛紛把觸角伸向養(yǎng)老市場。

政策環(huán)境利好

對養(yǎng)老地產(chǎn)起到推動作用

從數(shù)據(jù)端來看，我國60歲以上老年人口數(shù)量目前已超過2億，占全國總?cè)丝诘?4.9%。據(jù)中國社科院老年研究所測算，目前中國養(yǎng)老市場的商機約4萬億元，到2030年有望增加至13萬億元。而對比其他國家和地區(qū)，目前我國養(yǎng)老地產(chǎn)已逐步接近快速發(fā)展起始階段。

從政策面來看，當(dāng)前政策環(huán)境對養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展極為有利。有統(tǒng)計顯示，截至2017年，涉及養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策法規(guī)超過100項。近年來隨著我國逐漸進入老齡化社會和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的興起，國家和各省市先后出臺養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)相關(guān)政策，僅2016年就達(dá)到了20項以上。各省市還相繼頒布了政策的落實細(xì)則，不斷完善我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的投資環(huán)境和產(chǎn)業(yè)扶持政策，以適應(yīng)老年群體持續(xù)增長的養(yǎng)老需求。

現(xiàn)在的社會結(jié)構(gòu)，1975年以后出生的人群，基本上都是獨生子女，家庭結(jié)構(gòu)是典型的“421”結(jié)構(gòu)，即一對夫婦贍養(yǎng)四位老人，撫養(yǎng)一個孩子。這種結(jié)構(gòu)產(chǎn)生的問題是許多家庭需要借助其他的社會力量來看護老人。第一太平戴維斯北京商鋪部董事施景鷗表示，看護及半看護型的養(yǎng)老，是未來中國幾十年不得不重視的剛需性養(yǎng)老模式。

有專家認(rèn)為，政策的密集落地，無疑將對養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展起到積極的推動作用，從政策環(huán)境上看整體利好。

“銀發(fā)經(jīng)濟”誘人 涉足養(yǎng)老地產(chǎn)房企突破80家

來自2016年《中國高凈產(chǎn)值人群白皮書》的統(tǒng)計顯示，在未來養(yǎng)老方式的規(guī)劃上，57%的人群選擇了純居家式養(yǎng)老，28%的人愿意選擇中高端養(yǎng)老社區(qū)，社區(qū)養(yǎng)老以8%排名第三。居家型養(yǎng)老依然是主流，但養(yǎng)老型社區(qū)正成為重要輔助，“銀發(fā)經(jīng)濟”的市場發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>

華商報記者根據(jù)公開資料不完全統(tǒng)計，目前全國房企進軍或涉足養(yǎng)老地產(chǎn)的已突破80家，包括萬科、保利、綠城、中海、華潤、遠(yuǎn)洋、綠地等全國一線房企，披露的養(yǎng)老地產(chǎn)項目已有上百個。

今年9月，在北京舉辦的萬科30周年媒體答謝會上，萬科總裁郁亮提到將要做的事，其中的體驗消費地產(chǎn)就包含社區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)。10月，綠地正式發(fā)布了康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃，首期康養(yǎng)居酒店將落子武漢。同期，華潤置地也宣布，旗下首個落地的康養(yǎng)項目也正式落地。萬達(dá)也在今年正式成立大健康集團，擬在成都、昆明市打造世界級醫(yī)療及大健康產(chǎn)業(yè)園。

除了地產(chǎn)商，如中國人壽、泰康人壽、中國平安、合眾人壽、太平保險等保險企業(yè)也紛紛布局養(yǎng)老地產(chǎn)，以期延長保險產(chǎn)業(yè)鏈。各路資本逐鹿養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域有點大勢所趨的意味。

布局養(yǎng)老地產(chǎn) 多數(shù)企業(yè)還在摸索中

市場空間巨大，需求全面爆發(fā)，但養(yǎng)老地產(chǎn)卻是個高投入、長周期、低回報的產(chǎn)業(yè)。西安獨立地產(chǎn)評價專家李連源分析稱，“養(yǎng)老地產(chǎn)不同于一般地產(chǎn)，它涵蓋了地產(chǎn)、養(yǎng)老、金融、保險等多個學(xué)科，養(yǎng)老地產(chǎn)要配備許多醫(yī)療保健、生活服務(wù)的設(shè)施，也要配備服務(wù)人員，成本相對較高?！倍辔粯I(yè)內(nèi)人分析稱，一個成熟的養(yǎng)老社區(qū)想做到收支平衡需要6-8年，真正實現(xiàn)盈利要8-10年。

對于大多數(shù)房企來說，已經(jīng)習(xí)慣拿地、建房、銷樓的短周期盈利模式，追求短時間內(nèi)獲得高額回報。而養(yǎng)老地產(chǎn)從拿地到項目的開發(fā)，需要投入較多資金進行市場培育，拖累公司規(guī)模的擴張，所以即使企業(yè)有布局養(yǎng)老地產(chǎn)之意，也不乏概念炒作，強調(diào)銷售而非服務(wù)，而且在全國范圍內(nèi)都缺乏成功的經(jīng)驗借鑒，多數(shù)企業(yè)在摸石頭過河。

由于各地經(jīng)濟發(fā)展速度不同，各地的養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展也有快有慢。據(jù)高力國際提供的數(shù)據(jù)顯示，目前我國養(yǎng)老地產(chǎn)主要分布在4個區(qū)域：京津冀經(jīng)濟圈、長三角經(jīng)濟圈、珠三角經(jīng)濟圈、川渝經(jīng)濟圈，形成4個重要的養(yǎng)老地產(chǎn)集群，其他風(fēng)景優(yōu)美的城市也有少量分布。

西安養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展相對緩慢

據(jù)統(tǒng)計，陜西省老年人口在正以每年3.3%-3.5%的速度遞增，其中西安市的老齡化程度更是超過陜西省全省平均水平，同時，西安市的養(yǎng)老服務(wù)基礎(chǔ)設(shè)施比較薄弱，城鄉(xiāng)之間養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展不均衡，如何為西安市的老齡人口提供更加人性化的服務(wù)？養(yǎng)老地產(chǎn)無疑是一種可借鑒的模式。

目前，西安的整個養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)還處于早期階段，從消費市場來說，養(yǎng)老市場還處于培養(yǎng)消費觀念階段，多數(shù)人還沒有對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)形成有效的認(rèn)知，這就造成西安的養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展相對緩慢。市面上也有部分樓盤打出養(yǎng)生養(yǎng)老概念，但只是綠化面積高于普通社區(qū)，周邊環(huán)境、醫(yī)療、生活配套相對方便一些，并不是真正意義上的養(yǎng)老項目。而從西安現(xiàn)在正在興建的幾個養(yǎng)老項目來看，基本上都處于郊區(qū)或更遠(yuǎn)的縣級市。無論是醫(yī)療還是其他配套，都遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到養(yǎng)老地產(chǎn)的要求。西北大學(xué)教授盧山冰表示：“西安幾家以會員制為主的養(yǎng)老社區(qū)，主要針對的還是中高端收入人群，把高端住宅當(dāng)養(yǎng)老房來賣，并不是人人都能消費得起的。” 華商報記者 陶青