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業(yè)主買地下室如今變租賃?開發(fā)商涉嫌無證銷售
文龍家園三里部分一層業(yè)主地下室經(jīng)裝修后作為住宅使用。新京報記者 盧通 攝
兩年前連同一層住宅“捆綁”購買的地下一層,如今因開發(fā)商涉嫌無證銷售而只能簽訂租賃合同。近日,北京市海淀區(qū)文龍家園三里(世華龍樾)51戶業(yè)主發(fā)起維權(quán)。
據(jù)了解,上述項目開發(fā)商為北京城建興華地產(chǎn)有限公司,隸屬北京城建投資發(fā)展股份有限公司。新京報記者昨日從相關(guān)部門獲悉,世華龍樾項目地下室未取得《商品房預(yù)售許可證》,也未辦理現(xiàn)房銷售手續(xù),涉嫌無證銷售。市住建委執(zhí)法部門已立案調(diào)查。
買房“捆綁”銷售地下一層
朱女士于2015年1月在世華龍樾某棟1層購置一套住宅,面積80平方米,單價5萬余元。
她介紹,購房時銷售人員表示,該項目一層住宅為下躍層設(shè)計,購買時需連帶購買地下一層,單價只需1萬余元。購買時,地下一層需單獨簽署《北京市商品房認(rèn)購書》、《房屋買賣協(xié)議書》及《補充協(xié)議》。
《補充協(xié)議》規(guī)定,買受人向出賣人承諾同時購買地下一層及一層“共2套商品房”,其中地下一層用途為“非可燃品庫房”,一層用途為“住宅”。買受人分別就上述每套商品房同出賣人簽訂《北京市商品房認(rèn)購書》,且“該合同與本合同(《補充協(xié)議》)為不可分割的完整組成部分”。
該《補充協(xié)議》同時注明了違約責(zé)任,如買受人未能按照補充協(xié)議上述規(guī)定購買上述全部房屋,或買受人提出單獨解除其同時購買的其中任意一套商品房認(rèn)購書,不論何種原因,買受人均同意出賣人解除雙方同時簽訂的全部商品房認(rèn)購書而無需承擔(dān)違約責(zé)任。
記者了解到,文龍家園三里共有51位一層業(yè)主就地下一層簽署了上述《北京市商品房認(rèn)購書》、《房屋買賣協(xié)議書》及《補充協(xié)議》。此外,業(yè)主購買地下一層的資金也未開具發(fā)票,只開具了資金往來證明。
文龍家園三里業(yè)主提供的和開發(fā)商簽訂的地下一層《補充協(xié)議》。新京報記者 盧通 攝
收到短信發(fā)現(xiàn)“買”變“租”
記者探訪發(fā)現(xiàn),多數(shù)業(yè)主將地下一層裝修后作為住宅使用,底部與一層有樓梯相通。業(yè)主透露,房屋交付時,開發(fā)商在兩層間預(yù)留了出口,使用鋼板覆蓋,業(yè)主在裝修時自行安裝了樓梯。
今年8月31日,一層業(yè)主陸續(xù)收到開發(fā)商發(fā)來的一條短信稱,下躍戶型地下部分的簽署租賃協(xié)議工作已啟動,9月1日及9月2日為最后兩天集中辦理租賃協(xié)議,敦促業(yè)主盡快辦理。
該短信內(nèi)容遭多數(shù)業(yè)主質(zhì)疑。“地下一層是我們購買的,為什么要簽租賃協(xié)議?”業(yè)主邵女士稱,自2015年依據(jù)開發(fā)商要求購買該一層住宅及地下一層后,直至今年年中,他們均沒有收到過關(guān)于地下一層的任何信息。發(fā)短信前夕,開發(fā)商曾打電話通知此事,但多數(shù)人不相信本來購買的地下一層需簽租賃合同,直到收到短信大家才意識到遭遇違約。
■ 回應(yīng)
市住建委 開發(fā)商涉無證銷售已立案調(diào)查
今年10月,業(yè)主致信北京市住房和城鄉(xiāng)委員會,反映文龍家園三里(世華龍樾)開發(fā)商北京城建興華地產(chǎn)公司涉嫌虛假宣傳,要求開發(fā)商履行約定。
11月23日,業(yè)主收到海淀區(qū)房屋管理局就此事的《信訪事項處理意見書》,稱文龍家園三里由北京城建興華地產(chǎn)有限公司開發(fā)建設(shè),截至目前,該項目地下室未取得《商品房預(yù)售許可證》,也未辦理現(xiàn)房銷售手續(xù),不符合銷售條件,不能公開銷售。開發(fā)企業(yè)將未辦理銷售手續(xù)的房屋公開銷售,涉嫌無證銷售,海淀區(qū)房管局已將業(yè)主提供的資金往來證明轉(zhuǎn)交執(zhí)法大隊進一步調(diào)查處理。
昨日,海淀區(qū)房管局工作人員在電話中證實,該意見書確為該局所發(fā),因后續(xù)關(guān)于此事的投訴較多,他們已和市住建委協(xié)商,將后續(xù)投訴轉(zhuǎn)回市住建委處理。
市住建委工作人員表示,此事已交由市住建委執(zhí)法部門立案調(diào)查,一般情況下調(diào)查周期為60天。
開發(fā)商 簽租賃合同為折中可行解決方案
針對業(yè)主提出的“捆綁銷售”,北京城建興華地產(chǎn)有限公司一位杜姓經(jīng)理在電話中表示,起初項目在銷售時,一層業(yè)主都是在認(rèn)可項目相關(guān)情況之后才決定購買,“大家都是成年人,肯定是覺得有吸引自己的地方,覺得合適才買。”
針對要求業(yè)主簽訂租賃合同一事,杜經(jīng)理表示,幾年前項目銷售時,他們也沒有料到地下部分在后來無法銷售。對此,公司提出的簽訂租賃合同是一個折中可行的方案,業(yè)主可以享有使用權(quán),并能一直使用下去,此外,公司還提供減免5年物業(yè)費的方案,希望業(yè)主能夠理解現(xiàn)實情況。
針對市住建委就其涉無證銷售立案調(diào)查一事,杜經(jīng)理表示,這需要協(xié)調(diào)公司法務(wù)部門商討解決辦法。
■ 追訪
1 如消費欺詐可要求退一賠三
北京維京律師事務(wù)所律師孫律表示,從《合同法》角度,合同雙方需遵守誠信原則。出售人需保證對自己售賣的商品為其合法擁有,并嚴(yán)格按照行政管理部門的規(guī)定進行銷售。如出售人不能保證上述行為,則不僅違反合同法,也違反行政法規(guī),需要承擔(dān)責(zé)任。
從《消費者權(quán)益保護法》角度,開發(fā)商的行為涉嫌銷售欺詐。比如業(yè)主提出“捆綁”銷售及明知不能賣而售賣。根據(jù)消費者權(quán)益保護法規(guī)定,一旦消費欺詐成立,開發(fā)商將面臨退一賠三的高額賠償。
孫律表示,文龍家園三里業(yè)主從上述兩個角度均可以維護自身權(quán)益。
針對開發(fā)商指出的業(yè)主在購買時是在了解相關(guān)情況后才購買,孫律表示,《合同法》五十二條明確規(guī)定,如合同內(nèi)容違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定,則合同無效。孫律解釋,即使業(yè)主在購買地下一層時明知其無法售賣還購買,開發(fā)商依然不能保證合同有效。
不過,孫律也指出,此事件中業(yè)主維權(quán)處于相當(dāng)尷尬的境地。如業(yè)主提出退一賠三訴求,則需撤銷合同,回到合同簽訂前的初始狀態(tài),“業(yè)主既想保住房子又想獲得高額賠償是不現(xiàn)實的,必須兩者選一。”
2 地下室能否單獨售賣分情況
記者咨詢多位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士獲悉,地下室能否單獨售賣,關(guān)鍵看開發(fā)商是否已經(jīng)事先取得地下室的產(chǎn)權(quán),并依法依規(guī)標(biāo)明物業(yè)類型后售賣。目前,國內(nèi)多個城市地產(chǎn)項目對地下室采取售賣的情況不多,簽訂長期租賃協(xié)議的為主流。
根據(jù)《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》第八條規(guī)定,公用建筑面積包括“電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積;”該條所指地下室建筑成本已打入房價,開發(fā)商不能單獨議價和出售,產(chǎn)權(quán)應(yīng)當(dāng)歸全體業(yè)主所有。
作為人防工程的地下室,有獨立使用空間,且設(shè)計用公用建筑面積的,開發(fā)商可通過出售、附贈或者出租等方式處置。不過,多位業(yè)內(nèi)人士均表示,即使開發(fā)商能夠售賣地下室,也需要依法依規(guī)辦理預(yù)售許可證,且在售賣時,地下室、車位、住宅必須標(biāo)明物業(yè)類型出售,不可混為一談。
本版采寫/新京報記者 盧通
編輯:秦云
關(guān)鍵詞:業(yè)主買地下室 租賃 捆綁銷售