金融要素俱備

《經(jīng)濟(jì)參考報》記者了解到，推動租賃市場發(fā)展的主要金融要素正在形成。這些要素包括企業(yè)端的金融支持、個人端的消費信貸支持、項目層面的資產(chǎn)證券化與退出機(jī)制，有望逐步確立貫穿租賃業(yè)務(wù)“開發(fā)-運營-消費-退出”全產(chǎn)業(yè)鏈的金融支撐體系。

記者發(fā)現(xiàn)，目前金融資本介入住房租賃市場主要有兩種模式，一是和房地產(chǎn)租賃企業(yè)合作；二是和政府方面合作。

例如，第一種模式中，銀行與房企合作，雙方簽署租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，通過銀行平臺出租房源，與此同時，銀行也可為租戶提供包括租房按揭貸款在內(nèi)的金融產(chǎn)品。

11月3日，建行深圳市分行與包括萬科、華潤、碧桂園等在內(nèi)的十幾家房地產(chǎn)企業(yè)簽署房屋租賃戰(zhàn)略合作協(xié)議，宣布正式開發(fā)深圳市長租房市場。據(jù)建行深圳市分行相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，目前已與房企簽署了超5000套住房租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，房源均為精裝修新房。

同時，在消費端方面，建設(shè)銀行可為租戶提供“按居貸”，最高可貸100萬，還款期可長達(dá)10年。租房貸款與購房貸款很相似，是銀行直接支付給房企，租戶每月向銀行還款，這可以使房企迅速回籠資金。

另一種模式是銀行與政府合作，聯(lián)手建設(shè)住房租賃管理平臺，在人房核驗、交易撮合、信用評價、資金監(jiān)管等租房全流程各個環(huán)節(jié)提供相應(yīng)的金融服務(wù)和產(chǎn)品。

此外，租賃住房資產(chǎn)證券化也在試水。10月11日，國內(nèi)首單長租公寓資產(chǎn)“類REITs”誕生：新派公寓權(quán)益型房托資產(chǎn)支持專項計劃在深交所正式獲批發(fā)行，發(fā)行額度為2.7億元，期限5年，其中優(yōu)先級產(chǎn)品獲AAA評級，利率5.3%。

隨后，保利地產(chǎn)宣布國內(nèi)首單央企租賃住房REITs——中聯(lián)前海開源-保利地產(chǎn)租賃住房一號資產(chǎn)支持專項計劃獲得上海證券交易所審議通過，總發(fā)行規(guī)模50億元，期限18年，以保利地產(chǎn)自持租賃項目作為底層物業(yè)資產(chǎn)。上海證券交易所總經(jīng)理黃紅元認(rèn)為，借助資產(chǎn)證券化為企業(yè)提供切實的融資渠道和投資退出路徑，盤活存量房屋增加租賃住房的有效供給，有助于形成有效的、規(guī)模化的住房租賃市場。

而京東、支付寶等互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)進(jìn)入租房領(lǐng)域，有助于重構(gòu)租房市場用戶體驗，幫助構(gòu)建良好的租賃生態(tài)體系。廈門大學(xué)管理學(xué)教授戴亦一認(rèn)為，現(xiàn)階段我國租賃市場存在虛假房源、市場透明度低、吃差價、克扣押金等諸多亂象，信用體系引入租房市場，為房東和租客市場主要參與者帶來諸多益處。

金融風(fēng)險須防

業(yè)內(nèi)人士表示，今后大量信貸資金和社會資金涌入租賃金融領(lǐng)域是必然趨勢，要防止租賃貸款變?yōu)闃鞘屑痈軛U的工具。

對于租賃消費端的“按居貸”這類極大方便租客的產(chǎn)品，也有不少人表示質(zhì)疑。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，租賃貸款變相給了租賃加杠桿的機(jī)會和概率，要是能貸款，那么租賃就會被投資者利用。“過去租賃漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于房價漲幅，原因是沒法用杠桿，如果租房都要貸款，都有杠桿，那么未來租金很可能會出現(xiàn)大漲”。“從理論上講，租賃貸款進(jìn)入樓市投機(jī)者手中其實并不難。”

某融資擔(dān)保公司工作人員向記者表示，該公司與一些銀行有合作協(xié)議，每年配合銀行向外放款，但貸款會進(jìn)入征信系統(tǒng)。他介紹，通過該平臺借貸年利率達(dá)5.4%，單家銀行個人最多能貸70萬元，多貸幾家最多可以貸到200萬元，200萬元以下不需要抵押物。“貸款用途說明是消費或裝修什么的，就能夠辦下來。現(xiàn)在政策鼓勵之下，越來越多的銀行可以經(jīng)由租賃貸款名義辦下來。”他說。

“互聯(lián)網(wǎng)金融提供的‘信用貸’、‘消費貸’、‘過橋貸’等，都很容易變成樓市‘加杠桿’的工具。租賃貸款也一樣，如果沒有有效的防范措施，也很容易被炒房者利用。”“愛租哪”合伙人陳其東認(rèn)為，互聯(lián)網(wǎng)金融開展業(yè)務(wù)沒有地域限制，雖然方便消費者，但是無法核實客戶需求的真實性。在如何有效甄別房源是否真正出租、租房合同真?zhèn)蔚确矫妫ヂ?lián)網(wǎng)金融公司還缺乏好的辦法。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，房租貸就是一種“消費貸”，也存在套現(xiàn)的可能。監(jiān)管部門應(yīng)當(dāng)對此類貸款進(jìn)行管制，對貸款資格設(shè)置門檻進(jìn)行審核，對于挪作他用等行為要堅決懲處。炒房者借助各種“加杠桿”手段，使得限購政策、銀行差別化信貸政策等控制過度杠桿的“防火墻”輕易就被突破。過度杠桿化則可能驅(qū)使一些收入較低或不穩(wěn)定人群、高風(fēng)險傾向人群涉足住房融資，容易產(chǎn)生“次級貸款”，加大房地產(chǎn)波動和金融風(fēng)險。