南京河西現(xiàn) “面粉貴過面包”，業(yè)內(nèi)：未來房價(jià)或再創(chuàng)新高

2016年上半年，南京河西曾有兩塊“地王”橫空出世。

2016年1月29日，南京國土局拍賣河西中部G68地塊，出讓面積69205.48平方米，起拍總價(jià)27.05億元，起拍樓面地價(jià)17767元/平方米。

G68地塊先后引來了融創(chuàng)、招商、華潤、仁恒等15家大牌房企輪番爭搶，經(jīng)過87輪不斷加價(jià)的白熱化競爭，該地塊最終被上海建工以64.8億元的總價(jià)拿下，榮登當(dāng)時(shí)河西中部乃至南京的新“地王”，樓面價(jià)高達(dá)42561元/平方米，溢價(jià)率達(dá)139.6%。

無獨(dú)有偶。去年5月13日，南京國土局拍賣河西南部G14地塊，掛牌出讓起始價(jià)15.6億元，起拍樓面價(jià)21504元/平方米。

最終經(jīng)過25輪競拍，葛洲壩以32.8億元拿下該地塊，樓面價(jià)高達(dá)45213元/平方米，該地塊由此成為南京新“地王”。值得注意的是，這一樓面價(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了目前河西南部的新房最高限價(jià)3.5萬元/平方米。

“地王”誕生之后就會(huì)帶來相應(yīng)的影響和效應(yīng)。南京河西一位房產(chǎn)中介主管稱，這兩塊“地王”的出現(xiàn)瞬間拉升了周邊二手房的價(jià)格，不少中介機(jī)構(gòu)迅速撤下原來的二手房掛牌價(jià)，加價(jià)三五千元再掛上去，“上漲幅度之大令人咋舌”，還有售房者聽說“地王”消息后當(dāng)即在高鐵上給中介機(jī)構(gòu)打電話要求給所售二手房加價(jià)。據(jù)媒體報(bào)道稱，當(dāng)時(shí)上海建工“地王”周邊的招商雍華府有一套二手房的標(biāo)價(jià)，一夜之間從660萬元提高到756萬元，上漲96萬元，單價(jià)也達(dá)到4.5萬元/平方米。

外界甚至預(yù)測，未來葛洲壩拍下的“地王”的新房銷售均價(jià)會(huì)達(dá)到7.8萬元/平方米，按照樓面價(jià)約占開發(fā)成本一半的規(guī)律，這一價(jià)格被認(rèn)為可能性很大。

對(duì)此，南京一位不愿具名的開發(fā)商負(fù)責(zé)人稱，葛洲壩“地王”地塊的樓面地價(jià)已高達(dá)4.5213萬元/平方米了，“面粉”價(jià)都已這么高了，“面包”的價(jià)格不會(huì)低，“總不能讓央企開發(fā)商高價(jià)拿地后虧本銷售，未來該地塊的新房售價(jià)肯定要?jiǎng)?chuàng)出南京新高。”

記者查詢發(fā)現(xiàn)，2016年南京土拍市場的相應(yīng)數(shù)據(jù)分別為368宗、1316.66萬平米和912.6億元，同比分別下降0.54%、5.97%、35.21%，但2017年上半年南京土地拍賣成交總金額超過去年全年之和，其中住宅用地的出讓占比增加和多家大牌房企進(jìn)駐，從側(cè)面反映出業(yè)界對(duì)未來2～3年內(nèi)的南京房地產(chǎn)市場前景依然看好。

低中簽率令剛需 “難上車”，搖號(hào)幾十次甚至上百次仍“難求一中”

10月23日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布9月份全國70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況，數(shù)據(jù)顯示，南京新建商品住宅價(jià)格環(huán)比持平，記者注意到，2017年以來，南京新建商品住宅價(jià)格環(huán)比始終處于持平或下跌的狀態(tài)。

南京剛需戶和改善戶似乎并沒有如愿迎來購房的“美好時(shí)光“：剛需戶參加數(shù)十甚至上百次的搖號(hào)，卻依然疲于奔命“上不了車”，改善戶也換不了房。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，南京多家房企推遲開盤上市時(shí)間，新房上市量減少，樓市庫存跌至新低。

由于新房價(jià)格被限制，遠(yuǎn)低于預(yù)期，使得開盤的新房成了購房人眼中的限價(jià)“福利房”，雖然南京樓市中這類新房不時(shí)會(huì)被推出上市，也屬于中低價(jià)位的剛需板塊，價(jià)格低于同區(qū)域的二手房，但由于參與搶購人數(shù)太多，參加公證搖號(hào)樓盤的中簽率屢創(chuàng)新低，甚至有購房者戲稱，“搖號(hào)買房就像買彩票中大獎(jiǎng)”。

9月26日，南京江北大華錦繡華城時(shí)隔近一年后再度開盤，共247套毛坯房源，銷售均價(jià)為19664元/平方米，而周邊高層二手房掛牌價(jià)多為2.3萬～2.5萬元/平方米。吸引了上千名購房者前往排隊(duì)登記，不到早晨6點(diǎn)就有人前來排隊(duì)，長長的隊(duì)伍將售樓處圍了起來?，F(xiàn)場有購房者表示，他們連戶型都沒有搞清楚，只是擔(dān)心能不能排上號(hào)、能不能買得到。

購房者丁雪洋對(duì)記者說，他曾先后參加南京各區(qū)域的限價(jià)福利房和新房搖號(hào)上百次之多，沒有中過一次，而打算在南京城區(qū)買一套改善型住房的曹興旺在過去兩年里輾轉(zhuǎn)南京數(shù)十個(gè)樓盤的搖號(hào)現(xiàn)場，沒有搖中過一次。

目前，南京開盤的新房及限價(jià)房均需要參加搖號(hào)才能購買，但從媒體此前的報(bào)道中不難看出一些樓盤的搖號(hào)中簽率非常低，例如江北高新區(qū)的亞泰山語湖排隊(duì)登記現(xiàn)場，1749組買房人搶購72套房源，中簽率僅為4%；江寧弘陽禹洲時(shí)光印象推出48套房源，有637組有效客戶報(bào)名，中簽率僅為7.5%；溧水中山首府推出266套毛坯房源，共有3213位購房者報(bào)名參與，中簽率僅為8.3%；江北弘陽時(shí)光里推出72套房源，有783組購房者報(bào)名，中簽率為9.3%等。

南京樓市的“一房難求”從下面的例子中也可見一斑。今年9月15日，地處河西南部的魯能公館有一套精裝修房退房，面積142平方米，單價(jià)34906元/平方米，該樓盤已清盤，由于受限價(jià)政策影響，魯能公館的價(jià)位始終維持在3.5萬元/平方米，數(shù)次開盤推出的新房源均被搶購一空，對(duì)于“一房難求”的河西南部來說，這套退房可謂購房者的福音，在開發(fā)商要求一次性付款的情況下還引發(fā)500多人爭搶。

有業(yè)內(nèi)人士指出，雖然南京樓市的“限價(jià)令”表面上扼制住了房價(jià)瘋狂上漲的勢頭，但大多數(shù)剛需和改善需求購房者并不能如愿搶到新房而獲得實(shí)惠和福利，新房和二手房價(jià)格嚴(yán)重倒掛的樓市成了部分人追逐暴利的渠道，這是一個(gè)非常危險(xiǎn)的信號(hào)。