“看了一些二手房后,我們發(fā)現(xiàn)市場上好的房源出售不多,但著急賣的房源和非優(yōu)質(zhì)房源掛牌較多,價格也繼續(xù)在下行?！币晃唤诖蛩銚Q房的購房者在看了不少北京北部區(qū)域的二手房后,向《證券日報》記者如是表示。

值得關(guān)注的是,記者近日在通州二手房市場走訪時也發(fā)現(xiàn),業(yè)主報價再度下挫,成交價也繼續(xù)走低。中介門店生意冷清,不見加班。當來一單生意時,店內(nèi)人員幾乎全線出動,跟隨購房者看房。記者在通州梨園某小區(qū)偶遇一家看房人,中介服務(wù)人員比這家看房人還多,且邊走邊推薦多套房源,并直言幾乎都可以談價,只要與業(yè)主面對面,都有商量的余地。

“天氣冷,市場也冷,前一段成交量稍微有一點的回暖跡象,現(xiàn)在也不明顯了。”在通州果園附近一家中介門店中,一位經(jīng)紀人向本報記者表示,目前來看,十九大之后,業(yè)主報價又有小幅下降,但換房需求開始進入市場。

對此,麥田房產(chǎn)表示,近段時間,北京二手住宅市場仍呈現(xiàn)低溫特征,10月份網(wǎng)簽量僅為6371套,再次創(chuàng)下今年新低,成交價格也連續(xù)6個月小幅下滑。

不過,麥田房產(chǎn)稱,不少市場人士反映,低溫市場中也有一些新跡象,比如新增掛牌房源量出現(xiàn)了較大幅度的增長,10月份環(huán)比上漲了30%,這在一定程度上反映了市場供需矛盾在持續(xù)緩解。而在整體成交低迷的背景下,一些有著剛性改善需求的換房業(yè)主,開始成為近期成交的主力。

換房業(yè)主急售舊房

據(jù)麥田房產(chǎn)表示,受訪業(yè)主王女士稱,“我要買的房子已經(jīng)定下來了,是同小區(qū)的一套三居室,這兩天就想趕緊把原來的房子賣了,騰出購房指標”。

據(jù)了解,王女士位于呼家樓的這套房子,是一套106平方米的兩居室,報價980萬元,而此前兩周,該小區(qū)一套同戶型的房子成交價為976萬元,比今年3月份價格高點時差不多降了20%。王女士說,因為想盡快賣掉,價格報得很實在,如果買方條件合適,價格還可以再商量,950萬元也可以賣。

無獨有偶,業(yè)主劉先生最近也掛出了自己位于酒仙橋的一套三居室,報價870萬元,比市場價低出了差不多100萬元,之所以低價掛出,是因為他看好了望京的一套房子,想要盡快完成置換。

與王女士、劉先生一樣心態(tài)的業(yè)主不在少數(shù),他們多是比較剛性的換房需求,看好了要買的房子,就想盡快把舊的房子賣掉,一方面是為了騰出購房名額,另一方面也為了籌措換房的資金。

“近段時間,遇到好幾位都是這種情況的置換業(yè)主”,麥田房產(chǎn)百子灣區(qū)域一位業(yè)務(wù)經(jīng)理表示,這樣的置換業(yè)主,一般比較看重房源品質(zhì),如果他們定下了想要買的房子,舊房的價格愿意下調(diào)比較多。

同時,對后市預期的變化,也令越來越多的業(yè)主們更傾向于把房源掛牌出售。據(jù)麥田房產(chǎn)統(tǒng)計,10月份成交均價環(huán)比上月下降1.5%,這是自5月份價格出現(xiàn)下滑以來連續(xù)6個月呈現(xiàn)下降走勢。在這樣的背景下,業(yè)主方的價格預期逐漸扭轉(zhuǎn),擔心價格繼續(xù)走低下,更多業(yè)主將房源掛牌入市。

麥田房產(chǎn)統(tǒng)計顯示,10月份的新增房源掛牌量,環(huán)比9月份增長了30%,創(chuàng)下了今年3月份以來的新高。而在業(yè)主調(diào)價房源中,降價房源比例達到92%,和上月相比小幅微降,但仍處于近幾個月來的較高水平。

買方觀望情緒仍濃厚

另據(jù)《證券日報》記者了解,即使二手房房價仍在下挫,但上述受訪的看房人仍未著急定下,一方面是由于賣掉手中原有的舊房周期被拉長,資金尚未全部到位;另一方面,該看房人認為今年年底,乃至明年一季度期間,房價仍有下降空間,因此并未著急出手。

對此,麥田房產(chǎn)也認為,盡管房源放量明顯增多,但是新增需求還是比較低迷,二手房市場的整體表現(xiàn)仍然乏力。10月份,北京二手房住宅網(wǎng)簽6371套,環(huán)比下降31%,同比降幅達到73%,再創(chuàng)今年以來的新低。再往前看,第三季度(7月-9月),北京二手房住宅成交量同比降幅也達到70%,從6月起網(wǎng)簽套數(shù)基本都只在7000套-9300套區(qū)間低位徘徊。

鑒于此,麥田房產(chǎn)認為,盡管網(wǎng)簽與實際成交相比有一定的滯后,但從一線經(jīng)紀人反饋的情況來看,整體來說,目前的市場整體還是處在膠著狀態(tài),除了一些急售房、優(yōu)質(zhì)房相對比較易于成交外,多數(shù)客戶還是在觀望,真實愿意出手的客戶還是不多。造成這種現(xiàn)象的原因,有持續(xù)限購、信貸門檻提高等政策因素,也有業(yè)主價格降不到客戶預期等現(xiàn)實因素。

“通常雙方談價時,業(yè)主都會愿意讓一些價,但是如果總價僅僅降5萬元、10萬元,現(xiàn)在是達不到客戶心理價位的,這種情況就很難成交”,麥田房產(chǎn)麗都區(qū)一位業(yè)務(wù)經(jīng)理表示,所以現(xiàn)在看房的人不少,但真正能簽約的比較少。

事實上,記者在通州走訪過程中也發(fā)現(xiàn),不少小區(qū)在高價位時成交價曾高達6萬元∕平方米,現(xiàn)在成交價已降至4.8萬元∕平方米,這是過去5年中,難以見到的降幅。而在北京二手房市場,包括環(huán)北京區(qū)域,20%降幅的二手房房源仍在增加。

麥田房產(chǎn)分析認為,鑒于目前二手住宅整體市場預期平穩(wěn)下行,以及樓市調(diào)控政策的持續(xù)影響,接下來市場需求量上升可能依舊乏力。在這種情況下,預計未來階段二手住宅價格還將繼續(xù)小幅下降,但降幅在不同的樓盤間會存在差異性。

多位房企操盤手也向《證券日報》記者表示,從目前市場情況來看,“限購、限貸和限價”等政策壓制了北京樓市的購房需求,預計直至明年一季度,仍將是低位運行的市場,算是相對好的購房時機。