隨著一線城市二手房市場深入調(diào)整，買賣雙方進(jìn)入深度較量，目前二手房成交量已經(jīng)跌至冰點。調(diào)整最有力的北京，8月份的日均成交量不足400套，月成交量預(yù)計不足9000套，相比3月份的2.5萬套縮水大半。成交量縮水的同時，價格也出現(xiàn)了明顯松動，多個熱點區(qū)域的整體成交價已經(jīng)逐漸逼近去年12月份的水平。

量價的共同縮水導(dǎo)致二手房的糾紛也開始逐漸增多，買家都希望能以最低的價格買到最滿意的房子，而賣家卻希望價格越高越好。單方毀約、合同約定不明、故意漲價等屢見不鮮。如何應(yīng)對二手房交易中的各種“坑”，《廣廈時代》特此采訪了鏈家集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人，從專業(yè)的角度教您如何安全順利地進(jìn)行二手房交易。

數(shù)據(jù)

二手房成交超越新房

三類風(fēng)險導(dǎo)致糾紛也超新房

如今的二手房早已超越新房成為了樓市成交的主力，每年二手房的成交量都超過10萬套，而新房剔除保障性住房的成交量不足5萬套。僅以上周的成交數(shù)據(jù)對比，據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計，2017年第33周（8月14日-8月20日），北京全市新建商品住宅（不含保障房）共網(wǎng)簽377套。同期，北京全市二手住宅共網(wǎng)簽1793套，四倍于新房成交。

成交量占據(jù)主體地位后，二手房的糾紛也開始逐漸顯露。關(guān)于房屋產(chǎn)權(quán)的糾紛，過戶的糾紛，購房款支付時間的糾紛，房屋拖欠費用的糾紛等等，都成為購房人需要注意到的問題。

對此鏈家集團(tuán)品質(zhì)線副總裁葛靜在接受北京青年報記者采訪總結(jié)道：當(dāng)前的二手房交易其實是一個比較復(fù)雜、風(fēng)險也比較高的交易。購房人和業(yè)主雙方主要面臨的風(fēng)險概括起來有三種。第一個是資金的安全，簡單說就是資金交付出去，因為種種原因，如果不能履約，資金還能不能追回來？這是一大類。第二大類的風(fēng)險其實是產(chǎn)權(quán)的問題，就是購買一個房子并愿意去履約，但是產(chǎn)權(quán)會發(fā)生意外，導(dǎo)致不能交易，或者是資不抵債等等的問題。然后第三類的風(fēng)險其實是業(yè)主面臨的主要的風(fēng)險，是客戶端的一些資質(zhì)。因為絕大部分的二手房交易流程都是先簽了合同之后才可以去辦理貸款、過戶。如果購房人的貸款資質(zhì)不太好，辦不下貸款的話，可能會影響到客戶購房資金交付的時間以及他履約，這是對業(yè)主方的主要風(fēng)險。

這三類風(fēng)險導(dǎo)致近期二手房的糾紛明顯增加，尤其是去年以來，大量二手房集中成交，導(dǎo)致了許多問題也集中出現(xiàn)。

說法

去年市場“過火”

草率簽約導(dǎo)致問題多多

二手房買賣訴訟增多，其中一個原因與去年樓市價格不穩(wěn)定有關(guān)。近日，記者前往二手房市場走訪。

“去年我也看過房子，但價格浮動太大，業(yè)主分分鐘要漲價，感覺買房子跟買大白菜一樣‘草率’，最終放棄了。”走訪過程中，記者遇到了剛剛簽約的馬女士，她在北三環(huán)附近購買了一套小戶型二手房，總價475萬。馬女士透露，今年初，類似的房源需要520萬左右，并且還不能商量。當(dāng)時她遇到的中介狀態(tài)都十分“亢奮”，半夜快11點了還給她打電話，給她說一個房源信息，讓她趕緊過去“搶房”。

“房子都沒看過，光跟我說個價格，就讓帶著首付去看房，你說這房子敢買嗎？”馬女士表示，最終她買的這套房子，除了房款降了幾十萬以外，中介費相比那時鐵板一塊的總房款2.5%也有了明顯松動，最終的中介費大概在總房款兩個點左右。

從事房產(chǎn)中介3年的小陳也有類似的感覺。去年此時，他曾見過一種場景，中介幫著客戶跟業(yè)主談價格，說一句，業(yè)主就要求漲價10萬。“越講價，越漲價，沒辦法，當(dāng)時市場太熱了?！?/p>

業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，在那種狀態(tài)下，買房者“買到就是賺到”的心態(tài)、賣房者看中利益缺乏契約精神、中介被市場“搞暈”缺乏警惕性等因素，導(dǎo)致簽合同時幾方都過于草率，一旦出現(xiàn)問題，發(fā)生分歧后沒有合同提前預(yù)估風(fēng)險，只能走上訴訟之路。

案例

二手房中的糾紛各式各樣，除了買賣雙方提高警惕，自身主動規(guī)避以外，中介保護(hù)交易安全順利的職責(zé)也同樣重要。下面的幾個典型案例，將為您分析遇到交易糾紛時，該如何維護(hù)自身利益。

案例一 中介在交易前沒有篩查出房屋問題

二手房交易中，房屋篩查是重要的一環(huán)，這也是二手房交易中，為何需要中介的重要原因。一旦房屋本身出現(xiàn)問題，無法完成過戶，中介都應(yīng)付一定責(zé)任。

葛靜向北青報記者介紹到，今年鏈家就處理了一起典型的糾紛。在交易前，鏈家經(jīng)紀(jì)人篩查后得知房屋的歸屬都正常，可以交易。找到的購房人也很快和業(yè)主達(dá)成協(xié)議并簽訂合同，購房款也及時交付了，但就在過戶之前，這套房屋被查封了，無法辦理過戶，購房人前期交的購房款也要不回來。眼看面臨房財兩空的局面，鏈家最后通過與購房人的協(xié)商，先行墊付購房款還給購房人，以方便他重新找房、買房。同時保留追訴權(quán)利，等待房子可以過戶時再重新交易。

葛靜表示，類似的墊付購房款的情況，鏈家遇到了多起。還有一次也發(fā)生了類似的變故。經(jīng)紀(jì)人前期進(jìn)行房屋篩查時，一切都沒有問題，房屋可以正常交易。但就在購房人與業(yè)主簽訂了合同，交納了首付款之后，突發(fā)了變故。在過戶前，業(yè)主家里因為家庭矛盾在房屋里發(fā)生了兇殺案件，原本的購房人此時也對是否繼續(xù)履行合同產(chǎn)生了疑惑。鏈家在了解情況之后立即就對這個房屋做了墊付，讓購房人可以去買其他的房子。

葛靜表示，原則上，鏈家的房屋篩查服務(wù)只針對合同簽訂前房屋狀態(tài)的篩查，簽署合同之后發(fā)生的突發(fā)事件理論上并不在賠付的范圍內(nèi)，因為這是在簽約之后發(fā)生的。但最終是考慮到購房人肯定沒有辦法住在這個房子里，所以我們立即通過墊付解決了這個問題。