個人住房仍是租賃市場主體　長租公寓快速崛起

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，我國住房租賃市場正在快速擴張。全國約有１．６億人在城鎮(zhèn)租房居住，以外來務(wù)工人員、新就業(yè)大學(xué)畢業(yè)生等新市民為主。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前我國住房租賃形式大致有兩種：個人住房租賃和由專業(yè)租賃機構(gòu)運營或房地產(chǎn)企業(yè)自持經(jīng)營的長租公寓。上海公寓企業(yè)聯(lián)盟研究數(shù)據(jù)顯示，目前我國出租房約有１億套，其中超過９０％為個人出租，品牌公寓企業(yè)總占有率低于２％，開發(fā)商自持經(jīng)營的居住用房不足１％。

個人住房出租在我國住房租賃市場中占絕對優(yōu)勢，滿足了多數(shù)租房者不同層次的需求。但記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這部分市場長期以來存在合同不報備、租客維權(quán)難、二房東及群租現(xiàn)象屢禁不絕等問題。

相比個人住房出租，由專業(yè)化租賃企業(yè)運營或由房地產(chǎn)企業(yè)自持經(jīng)營的長租公寓，正快速崛起，發(fā)展迅猛。

目前，一批企業(yè)加緊布局長租公寓市場，如魔方公寓、灣流、ＹＯＵ＋、自如等。以魔方公寓為例，自２０１０年成立以來，企業(yè)在北京、上海、廣州、深圳等１５個大中型城市布局，房屋數(shù)量約３萬間，為近５萬余名租戶提供服務(wù)。北京蛋殼公寓目前也有３萬套房間出租，且每月新增量達５０００間。

而由于掌握房源及資金優(yōu)勢，房地產(chǎn)開發(fā)商自持經(jīng)營的長租公寓業(yè)務(wù)發(fā)展極為迅猛。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，不少房地產(chǎn)企業(yè)已開始探索“開發(fā)－租賃”模式，全國排名前３０位的開發(fā)商中，已有６０％以上選擇進軍長租公寓市場。

例如，旭輝領(lǐng)寓在起步半年時間內(nèi)，規(guī)模已達到５０００間，且單店全部盈利，旭輝提出５年內(nèi)集中式公寓數(shù)量要超過２０萬間。萬科也在長租公寓市場頻頻出手，截至２０１６年底，廣州萬科長租公寓已達４０００間，未來３年內(nèi)有望突破５萬間。在深圳，萬科泊寓目前已儲備項目１９個，累計獲取房源３５０００間，將在未來３至５年逐步推向市場。

一些承租者權(quán)益難以保障　亟待政策配套

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，對北上廣深這樣的一線城市來說，發(fā)展長租公寓勢在必行。

“隨著一線城市房價高漲，新房市場供應(yīng)高端化，很難滿足剛需群體需求。大力發(fā)展長租公寓，是解決城市新就業(yè)群體居住問題的有效路徑。”廣州市住房保障辦審核分配處副處長陳維新說。

但記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前這些公寓普遍存在租賃房源總量不足、政策支持體系不完善等問題。由于資源稀缺，不少公寓需排隊等候入住，且租金較周邊民宅高出不少。廣州萬科長租公寓負(fù)責(zé)人張成皓表示，機構(gòu)出租房屋，要納的稅種有房產(chǎn)稅、增值稅、企業(yè)所得稅，整體稅率在１７％左右，這部分成本只能轉(zhuǎn)嫁給租房者。

此外，有些地區(qū)承租者的市民待遇難以保障。如有的城市把居住證的申領(lǐng)和公寓的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)掛鉤，租住公寓的外來居民難以享受一些基本公共服務(wù)。陳馳表示，“我們在上海嘗試過幫助租客辦理居住證，但大多社區(qū)并不認(rèn)可我們的租賃合約，為租客辦理居住證成了大難題。”

住建部有關(guān)負(fù)責(zé)人日前表示，將通過立法明確租賃當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，保障當(dāng)事人合法權(quán)益，建立穩(wěn)定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服務(wù)方面與買房居民享有同等待遇。

清華大學(xué)法學(xué)院教授程嘯建議，一方面要大力發(fā)展新型租賃模式，另一方面，對傳統(tǒng)的個人住房出租市場應(yīng)該加強監(jiān)管，盡快制定行之有效的辦法使之更加規(guī)范，保障租客和房東的合法權(quán)益。