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建設(shè)特色小鎮(zhèn)不只是蓋樓賣房
特色小鎮(zhèn)受房企熱捧
值得注意的是,自去年首批特色小鎮(zhèn)名單公布和相關(guān)政策發(fā)布以來,已有多家房企發(fā)布了小鎮(zhèn)戰(zhàn)略,陸續(xù)有萬科、綠地、碧桂園、美好置業(yè)、南山控股等上市公司披露了涉足特色小鎮(zhèn)建設(shè)的計劃。
《報告》披露,一些地區(qū)存在借特色小鎮(zhèn)之名行房地產(chǎn)開發(fā)之實的現(xiàn)象。例如,在珠三角地區(qū),某房地產(chǎn)企業(yè)借助“科技小鎮(zhèn)”概念推動產(chǎn)業(yè)地產(chǎn),獲得地方政府大量土地資源支持;在長三角地區(qū),一家房地產(chǎn)企業(yè)打算在大城市周邊打造標準化的“農(nóng)業(yè)小鎮(zhèn)”,兩平方公里農(nóng)業(yè)區(qū)配套一平方公里建筑區(qū),計劃承載3萬人。
國家發(fā)展改革委發(fā)展規(guī)劃司副司長陳亞軍表示,特色小鎮(zhèn)受一些房企的追捧,主要是因為以特色小鎮(zhèn)名義向政府拿地成本相對較低,但這和特色小鎮(zhèn)建設(shè)的初衷相背離。
“在房地產(chǎn)業(yè)兩極分化、熱點城市監(jiān)管趨嚴、三四線城市去庫存壓力高企、房地產(chǎn)企業(yè)面臨轉(zhuǎn)型壓力等背景下,房地產(chǎn)企業(yè)嗅到了特色小鎮(zhèn)帶來的商機。”榮西武說,特色小鎮(zhèn)建設(shè)確實需要適度建設(shè)一些房地產(chǎn)項目,但如果以房地產(chǎn)為主、房地產(chǎn)先行,就會演變?yōu)榉康禺a(chǎn)“一業(yè)獨大”,所謂的“特色”也將千篇一律。
榮西武進一步分析說,房地產(chǎn)商介入,會使住房成本、土地成本、生活成本、創(chuàng)業(yè)成本、融資成本等大幅度增加,客觀上將抑制特色小鎮(zhèn)的發(fā)展。而且,通過蓋房建成小鎮(zhèn)容易,但產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入難。房企一般缺乏引入實體產(chǎn)業(yè)的資源,也缺乏運營實體企業(yè)的經(jīng)驗,而一旦城建起來了,產(chǎn)業(yè)卻發(fā)展不起來,形成不了可持續(xù)的產(chǎn)業(yè)生態(tài),特色小鎮(zhèn)建設(shè)就會重新回到出售物業(yè)以平衡開發(fā)資金的傳統(tǒng)道路。
“我們鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)參與特色小鎮(zhèn)的投資建設(shè),但不能縱容特色小鎮(zhèn)的‘房地產(chǎn)化’?!碧镆罢f,特色小鎮(zhèn)發(fā)展中,需要做到產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)、規(guī)劃先行、基礎(chǔ)設(shè)施配套完善。鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與特色小鎮(zhèn)建設(shè),應(yīng)該用好PPP模式,引導(dǎo)房企參與到基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和服務(wù)實體經(jīng)濟發(fā)展中來,先促進人口的集聚,然后再根據(jù)需求進行房地產(chǎn)開發(fā)。
田野表示,在此過程中,房地產(chǎn)企業(yè)也需要進行角色轉(zhuǎn)換,不能再把自己簡單地定位為蓋樓賣房,而要轉(zhuǎn)型做好特色小鎮(zhèn)的運營商,把企業(yè)發(fā)展與特色小鎮(zhèn)更緊密地融合在一起。
榮西武也指出,小鎮(zhèn)的綜合承載能力十分有限,因此,要防止房地產(chǎn)商在短期目標上追求過大,把房企的投入產(chǎn)出與小鎮(zhèn)長期的收益回報捆綁起來,防止房企在盈利前景不好或財務(wù)長期難以平衡的情形下,退出小鎮(zhèn)運營。
依產(chǎn)業(yè)需要定城鎮(zhèn)規(guī)模
從各地特色小鎮(zhèn)建設(shè)的進展看,不少小鎮(zhèn)依托原有產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢、歷史人文積累和資源稟賦,形成了獨具特色的發(fā)展模式。
《報告》也指出,一些特色小鎮(zhèn)的“面子”好看,但基礎(chǔ)設(shè)施配套、服務(wù)配套等“里子”不足;有的地方政府舉債建設(shè)特色小鎮(zhèn),風(fēng)險較大;有些地方不注重挖掘本地資源,忽略文化、產(chǎn)業(yè)支點。
“特色小鎮(zhèn)的特色,關(guān)鍵在于產(chǎn)業(yè)特色?!碧镆罢f,特色小鎮(zhèn)建設(shè),應(yīng)該更多地結(jié)合當?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)資源來展開。例如,在經(jīng)濟發(fā)展較為發(fā)達的浙江省,已經(jīng)涌現(xiàn)出漁業(yè)小鎮(zhèn)、襪業(yè)小鎮(zhèn)等一批有特色的小鎮(zhèn),形成了良好的產(chǎn)城互動。在一些實體經(jīng)濟還欠發(fā)達或者產(chǎn)業(yè)發(fā)展不夠集中的地區(qū),也可以從自然風(fēng)光和歷史文化資源入手,著手打造以旅游文化為主的特色小鎮(zhèn),讓更多具有歷史韻味的文化和獨特的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)在特色小鎮(zhèn)中得到傳承。
“科學(xué)培育特色小鎮(zhèn),必須依據(jù)產(chǎn)業(yè)需要確定城鎮(zhèn)規(guī)模?!睒s西武指出,特色小鎮(zhèn)建設(shè)應(yīng)根據(jù)產(chǎn)業(yè)集聚趨勢、規(guī)模和用地需求,適度確定城鎮(zhèn)規(guī)模,避免過去在產(chǎn)業(yè)園、大學(xué)城和新城建設(shè)中出現(xiàn)過多次的“運動式造城”現(xiàn)象。同時,在用地結(jié)構(gòu)上嚴格控制特色小鎮(zhèn)建設(shè)中住宅用地的配建比例,并加強對房企主導(dǎo)的小鎮(zhèn)規(guī)劃的系統(tǒng)設(shè)計、盈利模式和后期運行方案等重點內(nèi)容的把關(guān),并建立規(guī)劃實施的跟蹤評估機制。
榮西武還建議,要針對不同類型企業(yè)主導(dǎo)的特色小鎮(zhèn),出臺分類指導(dǎo)政策,鼓勵有實力、有市場的實體企業(yè)參與特色小鎮(zhèn)開發(fā)、運營;適當提高房企參與特色小鎮(zhèn)開發(fā)和運營門檻,對其資金規(guī)模、可持續(xù)建設(shè)能力、項目的綜合收益等做好綜合評估,對其規(guī)劃設(shè)計、盈利模式和后期運營方案進行嚴格把關(guān)。政府在做好引導(dǎo)的同時,也要充分發(fā)揮企業(yè)主體作用,讓企業(yè)全程參與特色小鎮(zhèn)的設(shè)計、規(guī)劃、建設(shè)、管理等過程。
編輯:李敏杰
關(guān)鍵詞:小鎮(zhèn) 特色 建設(shè) 產(chǎn)業(yè) 房地產(chǎn)