“房子的又一大功能屬性被堵截。”

這是業(yè)內(nèi)人士對(duì)于近期北京樓市最新調(diào)控的評(píng)價(jià)。這個(gè)功能屬性聽(tīng)起來(lái)有點(diǎn)生疏——洗錢(qián)。

中國(guó)人民銀行營(yíng)管部和北京市住建委于上周聯(lián)合下發(fā)通知,要求開(kāi)發(fā)商和中介履行反洗錢(qián)義務(wù)。按照新規(guī),開(kāi)發(fā)商在售房、中介機(jī)構(gòu)在二手房買(mǎi)賣(mài)經(jīng)紀(jì)服務(wù)中,必須要求房屋交易當(dāng)事人購(gòu)房款以銀行轉(zhuǎn)賬的方式支付,且必須使用出賣(mài)人和買(mǎi)受人的銀行賬戶(hù),通過(guò)預(yù)售資金、存量房交易資金監(jiān)管專(zhuān)用賬戶(hù)進(jìn)行資金支付。

也就是說(shuō),今后買(mǎi)房,購(gòu)房者必須刷本人的銀行卡。

一位接近北京市住建委人士表示,近年來(lái),在部分城市房?jī)r(jià)上漲較快的過(guò)程中,大量不法資金通過(guò)各種渠道進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域洗白,已經(jīng)引起相關(guān)部門(mén)的警覺(jué),“所以這個(gè)政策對(duì)普通老百姓影響不大,重點(diǎn)還是針對(duì)贓錢(qián)、‘黑錢(qián)’”。

“對(duì)老百姓來(lái)說(shuō),這是祛除市場(chǎng)上不健康因素的好事情。”房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士向記者解讀說(shuō),“最直觀的影響,就是應(yīng)對(duì)可能出現(xiàn)的一邊炒房產(chǎn)一邊洗錢(qián)的情況。一些人的錢(qián)來(lái)得‘黑’來(lái)得快,快速進(jìn)出市場(chǎng)容易造成價(jià)格大幅波動(dòng)。把虛火的一朵小火苗管住了,對(duì)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)是個(gè)好消息。”

貪腐人員投資房產(chǎn)洗錢(qián)

此前,無(wú)論是被稱(chēng)為“房姐”的陜西神木農(nóng)村商業(yè)銀行原副行長(zhǎng)龔愛(ài)愛(ài),還是被稱(chēng)為“房叔”的廣東省廣州市城管執(zhí)法局番禺分局原政委蔡彬,都有將“黑錢(qián)”混入房地產(chǎn)交易資金中的情況。這些貪腐案例表明,房地產(chǎn)成為一些貪官藏匿非法所得贓款和洗白資金的重要途徑。

“大量不法資金通過(guò)各種渠道進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域洗白。無(wú)論在國(guó)內(nèi)還是國(guó)外,房地產(chǎn)投資都是洗錢(qián)的重要渠道。尤其在國(guó)內(nèi),房地產(chǎn)是比較優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn),在眾多洗錢(qián)方式中,投資房地產(chǎn)排位比較靠前。”曾經(jīng)辦過(guò)此類(lèi)案件的北京房產(chǎn)律師王樹(shù)德向記者介紹說(shuō)。

如何利用買(mǎi)房洗錢(qián)?

王樹(shù)德給出了以下途徑:

全款購(gòu)房,通過(guò)其他親戚朋友等借用他人名義代持；

貸款購(gòu)房,將零散資金(“黑錢(qián)”)用于償還銀行貸款,最終洗白；

注冊(cè)公司購(gòu)買(mǎi)房屋,然后再通過(guò)抵押貸款或?yàn)椤八恕睋?dān)保貸款的方式將“黑錢(qián)”洗白；

利用“黑錢(qián)”購(gòu)房后對(duì)外出租,收取租金洗白。

“洗錢(qián)并不是單一交易或者行為能夠完成的,隨著監(jiān)管力度的加大,洗錢(qián)的方式將越來(lái)越多樣,越來(lái)越復(fù)雜,周期也越來(lái)越長(zhǎng)。”王樹(shù)德說(shuō)。

此外,記者通過(guò)梳理注意到,一些貪腐官員的洗錢(qián)方式更加隱秘。

例如,通過(guò)本人或他人名義購(gòu)房,如“房姐”龔愛(ài)愛(ài)和房叔蔡彬等；再就是以低于市場(chǎng)價(jià)購(gòu)房變相受賄,如江蘇省南通市國(guó)資委原副調(diào)研員張明鑫和南通市政協(xié)原副秘書(shū)長(zhǎng)王麗娟以低于市場(chǎng)價(jià)267萬(wàn)元價(jià)格購(gòu)買(mǎi)南通建工商鋪,即構(gòu)成變相收受賄賂；還有房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)勾結(jié)簽訂虛假銷(xiāo)售合同,將“黑錢(qián)”混入房地產(chǎn)交易資金中。

“還有,比如某人受賄所得現(xiàn)金100萬(wàn)元,他不敢把這筆錢(qián)直接存到銀行,但是他可以買(mǎi)一套市值220萬(wàn)元的房子,這時(shí)候直接付給房屋賣(mài)家100萬(wàn)元現(xiàn)金做首付,但是與賣(mài)家商量好網(wǎng)簽價(jià)格120萬(wàn)元。賣(mài)家實(shí)際到手220萬(wàn)元,也不會(huì)在乎網(wǎng)簽價(jià)格高低。”一名曾接觸過(guò)此類(lèi)事例的鏈家中介人員向記者透露,“一年后,買(mǎi)房者以250萬(wàn)元的價(jià)格將房子轉(zhuǎn)手賣(mài)掉。這時(shí)候,他最初受賄的100萬(wàn)元就通過(guò)房屋升值的名義洗白了。”

對(duì)于上述中介的表述,北京大學(xué)廉政建設(shè)研究中心副主任莊德水說(shuō),“這類(lèi)交易人不在乎網(wǎng)簽價(jià)格,只在乎錢(qián)已經(jīng)洗白了,即使損失一點(diǎn)也無(wú)所謂。他們?yōu)榱讼村X(qián)是愿意繳稅的,拿出百分之十七到二十的稅繳了,剩下的錢(qián)就變成合法收益了”。

據(jù)莊德水了解,在房地產(chǎn)領(lǐng)域,具體的洗錢(qián)方式有很多種,比如投資入股和開(kāi)公司,或者與賣(mài)房者協(xié)商好,采取低價(jià)合同高價(jià)購(gòu)房的方式。“再比如,在電視劇《人民的名義》中,漢東油氣集團(tuán)董事長(zhǎng)劉新建將7億元公款給山水集團(tuán)開(kāi)發(fā)大風(fēng)廠項(xiàng)目,這就是一種洗錢(qián)方式,錢(qián)通過(guò)這樣的方式洗白,已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了增值,增值部分可能就遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于原來(lái)的非法所得。其實(shí),洗錢(qián)就是通過(guò)稅收的方式、通過(guò)增值的方式、通過(guò)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的方式,把非法的錢(qián)變成形式上合法的錢(qián)”。

違法違規(guī)資金進(jìn)入樓市

縱觀目前的各種信息,目前對(duì)此次樓市調(diào)控可能產(chǎn)生的影響,大家似乎都把焦點(diǎn)放在貪腐官員的“黑錢(qián)”上。不過(guò),在業(yè)內(nèi)人士看來(lái),樓市調(diào)控還可能衍生出其他影響,還將封堵其他領(lǐng)域的“黑錢(qián)”。

房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度高的時(shí)候,不少投資投機(jī)資本入市買(mǎi)房不斷加杠桿——這早已是路人皆知。然而,后面的事情,大家不一定了解——在樓市加杠桿情況下,銀行發(fā)放的消費(fèi)貸之類(lèi)貸款很多被用于購(gòu)房的首付環(huán)節(jié)。

“個(gè)人消費(fèi)貸款的發(fā)放和法人單位貸款的發(fā)放不同。對(duì)于法人單位貸款來(lái)說(shuō),銀行直接將貸款資金由銀行支付至交易(采購(gòu))對(duì)手的賬戶(hù),以完成用途監(jiān)管。”北京某大型房地產(chǎn)中介馬家堡地區(qū)門(mén)店店長(zhǎng)向記者介紹說(shuō),個(gè)人消費(fèi)貸款則由銀行直接將貸款資金發(fā)放到個(gè)人賬戶(hù)。個(gè)人消費(fèi)貸款雖然也有用途約束,但貸款機(jī)構(gòu)的監(jiān)管成本很高,“在房地產(chǎn)市場(chǎng)熱起來(lái)之后,有人會(huì)想,不僅我的個(gè)人消費(fèi)貸款可以用于首付加杠桿,我的配偶、親屬申請(qǐng)的消費(fèi)貸款一樣可以給我用來(lái)加杠桿”。

對(duì)于個(gè)人消費(fèi)貸款的監(jiān)管,除了監(jiān)管成本高這一問(wèn)題,還有一些規(guī)避監(jiān)管的辦法,比如取現(xiàn)。現(xiàn)實(shí)情況是,將貸款取現(xiàn)后支付,貸款用途監(jiān)管就比較費(fèi)勁了。

“現(xiàn)在,政策強(qiáng)調(diào)使用銀行卡賬戶(hù)支付進(jìn)行交易,他人其他類(lèi)型的貸款若想用于特定某個(gè)人的購(gòu)房首付加杠桿,惟一的路徑就是轉(zhuǎn)賬——從貸款申請(qǐng)人的賬戶(hù)轉(zhuǎn)到要買(mǎi)房投資人的銀行卡里,這樣才能支付。”上述中介分析說(shuō),但是,轉(zhuǎn)賬過(guò)程和之后用于買(mǎi)房的支付過(guò)程都將留存交易記錄,這也意味著,一旦銀行追究起來(lái),貸款申請(qǐng)人改變貸款用途的證據(jù)就相當(dāng)充分。

對(duì)此,易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示了認(rèn)同,“從政策層面看,對(duì)于當(dāng)前樓市部分交易資金的定性是比較嚴(yán)厲的,即不是簡(jiǎn)單地炒房和投資投機(jī)等違規(guī)資金,而是各類(lèi)違法資金,所以此類(lèi)嚴(yán)厲的定調(diào)會(huì)使得后續(xù)此類(lèi)管制加強(qiáng)。預(yù)計(jì)對(duì)于一些大額的房產(chǎn)交易會(huì)有定期審查的機(jī)制,進(jìn)而有助于對(duì)高端物業(yè)等樓盤(pán)交易形成較大的抑制作用”。

“房子是用來(lái)住的,不是用來(lái)炒的”。在受訪的業(yè)內(nèi)人士看來(lái),當(dāng)違法違規(guī)資金被全面清理出房地產(chǎn)市場(chǎng)之后,面對(duì)沒(méi)錢(qián)沒(méi)杠桿可以用來(lái)炒房的市場(chǎng),投資客自然會(huì)轉(zhuǎn)身離開(kāi)。