非京籍剛需族轉(zhuǎn)購二手房

記者以購房者身份咨詢一名房地產(chǎn)中介，對方向記者推薦了位于北京亦莊的某商住項(xiàng)目，“這是公園地產(chǎn)，品質(zhì)很高”。

“需要以公司名義全款買。”房產(chǎn)中介特別強(qiáng)調(diào)。

在咨詢另一名房地產(chǎn)中介過程中，記者提出，“能不能先注冊一個(gè)公司再買房”？對方回復(fù)稱，“看現(xiàn)在的政策規(guī)定好像是沒問題的，但是實(shí)際操作起來會(huì)有什么麻煩也不知道，畢竟政策剛下來，建議再等等”。

對于一度缺少購房資質(zhì)的購房者而言，往往對商住項(xiàng)目有一種特殊情結(jié)。

“現(xiàn)在商住房都要全款買了。”在北京打拼數(shù)年的方女士對記者說。

多年前，方女士就關(guān)注過上述新聞中提到的中弘北京像素樓盤。

“那個(gè)時(shí)候很便宜，大約四五十萬元一套。”方女士說，“不過家里不同意，覺得商住房給人感覺比較怪，建議我還是買70年產(chǎn)權(quán)的住宅。”

不久前，朋友又給方女士介紹了一個(gè)商住項(xiàng)目，位于北京通州。

“對外價(jià)格每平方米5萬多元，內(nèi)部價(jià)格大約每平方米3萬多元，不到4萬元。不過，朋友跟我說的時(shí)候太晚了，當(dāng)時(shí)首付需要一半，也就是一百多萬元，而且時(shí)間也很倉促，離開盤只剩3天，實(shí)在湊不出首付。”方女士不無遺憾地說，“現(xiàn)在就更買不起了，全款肯定湊不出來。這個(gè)房子的位置確實(shí)很好，樓下就是地鐵，而且是精裝修。”

方女士今年將獲得購房資質(zhì)，她告訴記者，“我還是準(zhǔn)備購買二手房，算首套房。商住房現(xiàn)在自住應(yīng)該還是可以，但是以后肯定不好賣”。

開發(fā)商鉆政策空子“商改住”

北京住建委在檢查中還發(fā)現(xiàn)，林肯公園、萬科天地、恒大未來城、泰禾中央廣場、龍湖西宸廣場、尚峰一號(hào)6個(gè)開發(fā)項(xiàng)目涉嫌將規(guī)劃批準(zhǔn)的商業(yè)辦公用途改變?yōu)榫幼∮猛緦ν庑麄鞑N售，目前這6個(gè)項(xiàng)目已被停止網(wǎng)簽。

北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，商業(yè)、辦公類項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按規(guī)劃用途開發(fā)、建設(shè)、銷售、使用，未經(jīng)批準(zhǔn)，不得擅自改變?yōu)榫幼〉扔猛尽σ?guī)劃用途為商辦類的房屋，中介機(jī)構(gòu)不得以任何方式宣傳房屋可以用于居住。對違規(guī)代理商辦類房屋銷售或者虛假宣傳商辦類房屋居住用途的中介機(jī)構(gòu)，依法注銷機(jī)構(gòu)備案，直至吊銷營業(yè)執(zhí)照。市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委將繼續(xù)加大執(zhí)法檢查力度，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，立即查處，絕不姑息。

記者在一家房地產(chǎn)網(wǎng)站上發(fā)現(xiàn)，有房地產(chǎn)中介在銷售上述新聞中提到的項(xiàng)目，記者與對方取得聯(lián)系后，對方表示，“那應(yīng)該是很久以前發(fā)布的消息，我現(xiàn)在已經(jīng)不做這個(gè)項(xiàng)目了”。

這家房地產(chǎn)網(wǎng)站顯示，這條銷售信息大約發(fā)布于五六天以前，對方對此表示，“可能是別人又重新發(fā)布了一遍”。

房地產(chǎn)中介青睞商住房，與北京市多年的限購政策有關(guān)。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，觀察2008年以來北京酒店式公寓的發(fā)展情況，可以看出市場規(guī)模總體處于擴(kuò)大的態(tài)勢。在2008年供應(yīng)套數(shù)為11511套，而到了2009年就上升到了22349套。經(jīng)歷了2011年限購政策調(diào)整、2012年普通住宅市場復(fù)蘇的階段，到了2013年開始供應(yīng)套數(shù)呈現(xiàn)出逐年攀升的態(tài)勢，說明限購政策下此類產(chǎn)品潛在的投資價(jià)值增加。2015年為29547套，到了2016年則為41739套。2016年供應(yīng)套數(shù)創(chuàng)下了新高。總體上看，供應(yīng)增加和市場銷售行情較好有關(guān)。而到了2016年下半年開始，北京對于酒店式公寓的購房政策和供地政策都開始收緊。此類政策效應(yīng)在2017年前兩月得到了體現(xiàn)，即供應(yīng)總套數(shù)僅為770套。

在商住房行情看漲的情況下，一些開發(fā)商也開始“商改住”。

記者發(fā)現(xiàn)，早在2011年，北京市住建委會(huì)同市發(fā)改委、市規(guī)劃委、市商務(wù)委及市國土局聯(lián)合出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)部門聯(lián)動(dòng)，完善商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的通知》，其中規(guī)定，2011年6月1日起，商業(yè)、辦公類項(xiàng)目不得設(shè)計(jì)成住宅的格局，不能設(shè)立單獨(dú)的衛(wèi)生間，開發(fā)商自己打隔斷出售的商鋪將無法辦理房產(chǎn)證。

但現(xiàn)實(shí)情況卻是，“商改住”現(xiàn)象屢禁不止。

北京一家施工單位的工程技術(shù)人員向記者介紹了一個(gè)“商改住”的事例，“本來按照規(guī)劃就是商業(yè)項(xiàng)目，驗(yàn)收完成之后，甲方又開始一通改”。

“比如加隔墻之類的，然后開始作為住宅往外賣。”這名工程技術(shù)人員說，“有些地方需要改結(jié)構(gòu)再加固。這個(gè)應(yīng)該是不符合規(guī)定的，規(guī)劃里應(yīng)該寫清楚項(xiàng)目的用途，不能隨便改，是開發(fā)商鉆政策空子。”

在被問及“商改住”是否存在安全風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，這名工程技術(shù)人員出言謹(jǐn)慎，“這個(gè)不好說，應(yīng)該是沒什么風(fēng)險(xiǎn)，肯定不會(huì)塌”。