避免房地產(chǎn)泡沫破滅需要大變化

如果要避免房地產(chǎn)的破滅，就必須有傷筋動(dòng)骨的變化。一旦房地產(chǎn)泡沫破滅，那么傷筋動(dòng)骨的不僅僅是房地產(chǎn)市場(chǎng)本身了，而很可能是整個(gè)中國(guó)社會(huì)。一些觀察家已經(jīng)指出，越來(lái)越高的房?jī)r(jià)已經(jīng)使得一些社會(huì)群體，尤其是年輕人群體有一些不穩(wěn)定的情緒。人人需要住房，當(dāng)人們看不到希望的時(shí)候，這種情緒的產(chǎn)生是很自然的事情。

中國(guó)房地產(chǎn)今天所面臨的困境，并不是房地產(chǎn)本身的問題，而是城市體制問題，是城市化模式問題，房地產(chǎn)病只是中國(guó)城市化模式的一個(gè)反映而已。

目前優(yōu)質(zhì)資源高度集中在幾個(gè)大城市，尤其是一線城市。在優(yōu)質(zhì)資源高度集中的情況下，所有意在促進(jìn)社會(huì)進(jìn)步的改革顯得“違反”人性，從而變得無(wú)效，甚至失敗。

這種例子比比皆是。例如，因?yàn)橐痪€城市太大了，人太多了，需要減少人口，因此很多城市都在出臺(tái)驅(qū)趕沒有城市居住權(quán)的人（往往是農(nóng)民工和窮人）的政策，但問題在于窮人最需要交通便利、能夠找得到工作的城市。例如，城市的醫(yī)院太擁擠了，但問題在于只有在城市才能找到好醫(yī)院、好醫(yī)生，老百姓為了一條命而到城市找醫(yī)院和醫(yī)生是人性所趨。例如，城市里的學(xué)區(qū)房盡管已經(jīng)太貴了，但房?jī)r(jià)還是拼命往上漲，這只是因?yàn)槌鞘械膶W(xué)校太好了，人們只有把自己的小孩送入這些學(xué)校，才會(huì)有一個(gè)更好的未來(lái)。

事實(shí)上也如此。這些年來(lái)，國(guó)家的優(yōu)質(zhì)資源源源不斷地流向大城市，而很多二三線城市則得不到應(yīng)當(dāng)有的資源，更不用說(shuō)是鄉(xiāng)鎮(zhèn)了。大城市越來(lái)越富，中小城市越來(lái)越窮，城市間的差異，便是利益在不同社會(huì)階層的差異的反映。

如果這個(gè)邏輯不改變，那么結(jié)果必然是整個(gè)國(guó)家的發(fā)展會(huì)變成幾個(gè)大城市的發(fā)展，即圍繞著北、上、廣、深幾個(gè)大城市。實(shí)際上，這也正是有關(guān)部門、專家學(xué)者所設(shè)計(jì)的發(fā)展模式，即大城市群模式。如前面所說(shuō)，大城市盡管已經(jīng)過大，仍然繼續(xù)在擴(kuò)張，城市的擴(kuò)張已經(jīng)變得不可控制。

房地產(chǎn)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)之間的嚴(yán)重失衡

中央政府已經(jīng)注意到了房地產(chǎn)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)之間的嚴(yán)重失衡，現(xiàn)在在努力改變這個(gè)失衡。但正如本文所分析的那樣，房地產(chǎn)問題并非房地產(chǎn)本身所引起，而是中國(guó)的城市化模式所致。因此，通過管控房地產(chǎn)（例如限購(gòu)）已經(jīng)不足以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)的平衡，更不足以促成社會(huì)均衡的進(jìn)步。現(xiàn)在解決問題的思路仍然是房地產(chǎn)本身，而沒有把房地產(chǎn)置于城市化模式中來(lái)考量，因此所出臺(tái)的舉措遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。要改變房地產(chǎn)的嚴(yán)峻形勢(shì)，必須做一些大的改革舉措。有幾個(gè)改革舉措可以考量。

第一，實(shí)現(xiàn)“新三線計(jì)劃”，把優(yōu)質(zhì)資源分散到二三線城市。大城市集中了過多的優(yōu)質(zhì)資源，不僅已經(jīng)造成了巨大的浪費(fèi)，而且使得改革不可能。政府先行，要把一些政府機(jī)構(gòu)搬到二三線城市。這方面，中國(guó)可以利用“官本位”文化影響，政府機(jī)構(gòu)走到哪里，優(yōu)質(zhì)資源就會(huì)跟隨到哪里。

一些大型國(guó)有企業(yè)也可以搬離大城市，走向二三線城市。優(yōu)質(zhì)的學(xué)校、醫(yī)院和社會(huì)服務(wù)機(jī)構(gòu)可以在二三線城市設(shè)置分支機(jī)構(gòu)，總部留在城市以減少阻力，但總部定期派優(yōu)質(zhì)專業(yè)人才去二三線城市工作，就如同政府內(nèi)部的干部交流制度那樣。

第二，實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的政策。二三線的很多城市面臨著嚴(yán)峻的房地產(chǎn)泡沫，而越來(lái)越多的大城市年輕人沒有居所。為什么不可以實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”呢？在優(yōu)質(zhì)資源逐漸流向二三線城市的同時(shí)，通過“居者有其屋”政策鼓勵(lì)和吸引年輕人到那里進(jìn)行就業(yè)、創(chuàng)業(yè)。這樣，既可以避免大量的人才留在大城市所造成的浪費(fèi)，也可以促進(jìn)二三線城市的可持續(xù)發(fā)展。

第三，二三線城市社會(huì)政策的改進(jìn)。隨著優(yōu)質(zhì)資源分散到二三線城市，那里的社會(huì)政策也可以跟進(jìn)。例如，隨著老齡化社會(huì)的來(lái)臨，可以在二三線城市建設(shè)更多的醫(yī)院、養(yǎng)老院等。各類學(xué)校、體育設(shè)施、文化娛樂設(shè)施等也可以跟進(jìn)建設(shè)。

第四，加快小城鎮(zhèn)建設(shè)和農(nóng)村的現(xiàn)代化。要考慮到，即使中國(guó)的城市化達(dá)到了發(fā)達(dá)國(guó)家的水平，即70%的水平，也仍然會(huì)有5億多人口生活在農(nóng)村。要避免這個(gè)龐大的群體“包圍”城市，對(duì)城市構(gòu)成不可承受的壓力，那么就不可以忽視農(nóng)村建設(shè)。

而且，因?yàn)榻逃臄U(kuò)張和農(nóng)民工這個(gè)特殊階層的形成，今天的農(nóng)民已經(jīng)不再是“日出而作、日入而息”的傳統(tǒng)農(nóng)民，而是具有和城市居民同樣權(quán)利觀念的新農(nóng)民。如果忽視了這個(gè)群體的權(quán)利觀，那么將會(huì)是巨大的錯(cuò)誤。因此，小城鎮(zhèn)建設(shè)和農(nóng)村的現(xiàn)代化成為必須，這個(gè)過程既可以實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，也可以為政治和社會(huì)的穩(wěn)定打下基礎(chǔ)。