早在兩千多年前，孟子即在《孟子·離婁上》一文中明確地提出了“得人心者得天下”的觀點，這跟我們今天大力提倡的“以人為本”一致。對于城市來說，這一點尤其重要，因為吸引不了人口，也就沒有了未來。

2016年珠三角城市新建商品住宅成交情況

失去了奮斗，再多房子也一無所有

到底是“失去了奮斗，再多房子也一無所有”還是“失去了房子，再多奮斗也一無所有”是一個永遠會爭論下去的話題。但是，對于一座城市來說，失去了人才，答案卻是唯一的——那會成為一座廢墟。

當年英國流放犯人的澳洲成了一個繁榮的民主國家，古巴流放囚犯、精神病患者和妓女的邁阿密成了一個國際性大都市，而宣布破產(chǎn)、人去樓空之后的底特律，則成了“絕望”和“廢墟”。

對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，賺的是土地和人口的紅利，而且歸根到底是人口（數(shù)量加質(zhì)量）的紅利。大興安嶺的野生人參，并不會因為人跡罕至就便宜，但即便是去東北搞房地產(chǎn)，也要面臨去庫存的問題。

人口聚集拉動經(jīng)濟增長，推動土地增值，從而房價上漲。因此，長期來看，各地房價不失為判斷經(jīng)濟發(fā)展的一個指標。我們以珠三角和東北三省的對比進行說明。

珠三角為例擁有廣州、深圳兩個超級大城市（常住人口1000萬以上），以及佛山、東莞兩個特大城市（常住人口介于500萬~1000萬）。2015年末，廣東常住人口達1.08億人，而珠三角占了5874.27萬人，與“十一五”期末相比，增長了4.59%。廣州、深圳兩超大城市的常住人口增加數(shù)量全省最多，比“十一五”期末凈增 79.15萬人和100.67萬人，兩市人口增幅占同期珠三角人口增量近七成。

2015年末，珠三角的人口密度為每平方公里1073人，約為全國人口密度的8倍。廣州、佛山、東莞、中山等4市人口密度繼續(xù)高于北京和天津，而深圳則已超過了上海，成為全國人口密度最高的超大城市。

失去人才，城市就是一座廢墟

擁有如此堅實的人口基礎(chǔ)，珠三角的樓市一騎絕塵，2016年，珠三角九市商品房均價13257元/平米，增長15.5%，增幅比上年提高8.6個百分點。雖然上海常住人口（2419.70萬人）是佛山（846萬人）的3.3倍，但是去年佛山新房銷售接近上海（2016年新建商品住宅銷售面積2019.80萬平米，增長0.5%）！

至于人口凈流出的城市，情況則正好相反。根據(jù)2010年第六次全國人口普查數(shù)據(jù)對比，當時東北人口較上次普查凈流出接近200萬人。雖然東三省一直在想辦法，但是時至今日，這一趨勢并沒有得到有效緩解，還需要繼續(xù)努力。

按照國際標準，東三省已進入老齡化社會。而且，生育率也在下滑。以吉林省為例，吉林省人口自然增長率僅為0.34%，遠低于代際人口均衡所需的正常更替率2.1。帶來的結(jié)果就是東三省普通小學(xué)在校學(xué)生數(shù)量銳減。數(shù)據(jù)顯示，從1980年-2014年，東三省普通小學(xué)在校生從1297.9萬減少到473.9萬，降幅高達63.5%，遠超全國35.4%的下降水平！

即便是在房地產(chǎn)行情最火熱的2013年，東北三省的地產(chǎn)銷售面積仍較2012年下降1%，2014年再下降35%，2015年繼續(xù)下降23%。銷售額也從2014年起出現(xiàn)拐點，2014年東北三省房地產(chǎn)銷售額較2013年大幅下降32%，2015年再下降18%。2016年1-8月，哈爾濱房地產(chǎn)成交均價由7128元上漲至7421元，漲幅4%，已經(jīng)是東北三省三個省會城市中同期表現(xiàn)最好的了。