日前，國務(wù)院出臺的《關(guān)于創(chuàng)新政府配置資源方式的指導(dǎo)意見》提出，支持各地區(qū)在房地產(chǎn)稅等方面探索創(chuàng)新，引發(fā)市場熱議。在中央明確“房子是用來住的，不是用來炒的”這一定位后，各地調(diào)控政策陸續(xù)出臺，曾經(jīng)被認(rèn)為是降低房價(jià)“利器”的房地產(chǎn)稅再次成為關(guān)注的焦點(diǎn)。

爭議三大焦點(diǎn)

對于征收房地產(chǎn)稅，目前有較大的爭議：一是合法性的問題，二是必要性問題，三是如何征收的問題。

1. 該不該征？

我國現(xiàn)行稅制體系中，只有“房產(chǎn)稅”，僅限于單位和個人的經(jīng)營性房地產(chǎn)。而房地產(chǎn)稅包括房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅等。

房地產(chǎn)稅到底應(yīng)不應(yīng)該征收？諸如美國、加拿大、日本等國家，土地屬于私有，因?yàn)橥恋卦鲋担街谕恋刂系姆课菀哺担胤秸畷蚍课莩钟腥苏魇辗康禺a(chǎn)稅。

但是中國的土地歸國有，老百姓擁有的只是房屋的所有權(quán)和使用權(quán)，對土地只有70年的使用權(quán)，租金已經(jīng)在買房時(shí)一次性交付。后期增值的是土地，房屋因?yàn)槔匣茡p不僅不升值還貶值，既然貶值就不應(yīng)該征收房產(chǎn)增值稅。

對此，經(jīng)濟(jì)學(xué)家賈康認(rèn)為：土地出讓金是地租，以土地終極所有權(quán)為經(jīng)濟(jì)依據(jù)去征收地租。征稅有一個公權(quán)力的背景，是以政治上的權(quán)力為背景的依法強(qiáng)制征收。租和稅在各個經(jīng)濟(jì)體實(shí)際都是各行其道，不是兩者只能取其一的關(guān)系。

2. 能否調(diào)控房價(jià)？

以調(diào)控房價(jià)和收入分配為由征收房地產(chǎn)稅，理由不充分。因?yàn)榉績r(jià)和收入分配受到諸多復(fù)雜因素的影響，房地產(chǎn)稅只是影響因素之一，最終是否有效或者影響程度有多大是難以評估的，這就使調(diào)控房價(jià)或者收入再分配的政策目標(biāo)變得模糊不清。

從增加地方稅收的角度，房地產(chǎn)稅短期難以替代土地財(cái)政。由于較高的豁免設(shè)置、較低的累計(jì)稅率設(shè)置、大量房產(chǎn)難以統(tǒng)計(jì)和確權(quán)、真實(shí)城鎮(zhèn)化率較低等因素，即使開征個人住房房產(chǎn)稅，短期內(nèi)也難以替代土地出讓收入。

另外，目前樓市出現(xiàn)嚴(yán)重分化，人口流失的中小城市房屋嚴(yán)重過剩，賣不出去、租不出去，如果開征房地產(chǎn)稅，勢必對這些城市的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生巨大負(fù)面作用，有可能導(dǎo)致房屋庫存量進(jìn)一步上升。在一線和強(qiáng)二線由于供不應(yīng)求，一致性預(yù)期下房地產(chǎn)稅轉(zhuǎn)嫁，推高房價(jià)和房租；在三四線城市，房地產(chǎn)稅將抑制改善性和投資性需求，僅剩城鎮(zhèn)人口增加和棚改動遷兩個途徑去庫存，去化周期大幅延長。