新一輪房地產(chǎn)調(diào)控到了2017年，目標(biāo)基本達(dá)成一致--北京首先高調(diào)公布了樓市調(diào)控目標(biāo)，即房?jī)r(jià)環(huán)比不增長(zhǎng)，其他一二線城市隨后跟進(jìn)。比如福建省住建廳近期召開工作會(huì)議要求，福州和廈門兩個(gè)熱點(diǎn)城市要儲(chǔ)備好調(diào)控政策，確保房?jī)r(jià)環(huán)比(與上月相比)不上漲。山東省住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議也要求濟(jì)南和青島兩個(gè)城市將采取增加住宅及用地有效供給等確保房?jī)r(jià)環(huán)比不增長(zhǎng)。

這意味著在2017年全年中，房?jī)r(jià)最少是持平甚至是下跌。但以目前樓市熱度，尤其是就土地供應(yīng)較少的一二線城市，這個(gè)目標(biāo)卻很艱難。為何這么說呢？主因在于地王。

2016年，全國(guó)有蘇州、南京、杭州、上海、天津、合肥、武漢、重慶和深圳九個(gè)城市“賣地”收入超過千億元，多個(gè)二線城市土地出讓收入創(chuàng)下歷史最高紀(jì)錄。誕生了340多個(gè)地王，幾乎平均每天一個(gè)。其中，除了少數(shù)總價(jià)地王之外，大多是單價(jià)地王——即按照拿地時(shí)周邊的房?jī)r(jià)來算成本后，算不出利潤(rùn)的地塊。很多地王的樓面地價(jià)與區(qū)域房?jī)r(jià)持平甚至超過，這意味著這些地王項(xiàng)目的房子上市后，周邊區(qū)域房?jī)r(jià)必須大幅上漲，才能消化成本，否則就是虧本。

而根據(jù)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期，大部分去年招拍掛誕生的地王，都會(huì)在今年上市銷售，因此2017年就是個(gè)地王消化之年。但是，如果按照房?jī)r(jià)環(huán)比不增長(zhǎng)的目標(biāo)來執(zhí)行調(diào)控，高昂的地價(jià)和環(huán)比不增長(zhǎng)的房?jī)r(jià)將形成尖銳矛盾，讓絕大部分地王項(xiàng)目虧本。

但是如果不賣，風(fēng)險(xiǎn)也很大。首先資金壓力會(huì)迅速積累，拿地王的大部分企業(yè)都是融資搶地，屬于快周轉(zhuǎn)企業(yè)，耗不起時(shí)間。其次，“房子是用來住的”總調(diào)控基調(diào)已經(jīng)確定，調(diào)控政策短時(shí)間內(nèi)很難放松。再者，經(jīng)濟(jì)大環(huán)境之下的地產(chǎn)后市很可能會(huì)轉(zhuǎn)向。這些都逼著開發(fā)商要迅速出貨，回籠資金。因此，地王項(xiàng)目必須得上市銷售。

無利不起早的開發(fā)商們當(dāng)然不會(huì)虧本賣房子，那么必然會(huì)出現(xiàn)一些對(duì)策，比如拆分裝修、陰陽合同，起碼把數(shù)據(jù)做到好看，但是這需要地方政府和金融機(jī)構(gòu)的配合。因此，2017年樓市，各種光怪陸離的現(xiàn)象或?qū)⒃诘赝蹴?xiàng)目上上演。

關(guān)鍵問題是，在這樣的矛盾下，地方政府會(huì)如何執(zhí)行調(diào)控？2017年是換屆之年，從去年四季度不斷加碼的政策就能看出，主持調(diào)控的行政官員們無疑會(huì)謹(jǐn)慎很多，小心應(yīng)對(duì)。

至此，房?jī)r(jià)環(huán)比不增長(zhǎng)的緊箍咒能否制住全國(guó)三百多個(gè)地王，恐怕是2017年房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的懸念。

最近又傳來消息，房?jī)r(jià)最低的重慶也開始調(diào)控了，這次用的是房產(chǎn)稅。1月13日，重慶代市長(zhǎng)張國(guó)清簽署市長(zhǎng)令，針對(duì)目前主城區(qū)樓市出現(xiàn)的異?，F(xiàn)象，將原來執(zhí)行的對(duì)無戶籍、無企業(yè)、無工作的個(gè)人新購第二套及以上住房征收房產(chǎn)稅，調(diào)整為在重慶沒有這三個(gè)條件的外地人的普通住房征收房產(chǎn)稅，讓后來的炒房者根本不敢接盤。重慶的動(dòng)作說明，政府的政策工具其實(shí)很多，如果現(xiàn)有的調(diào)控不行，還會(huì)有更多招數(shù)等著地王們。

所以，2017，也注定了是個(gè)地王難以消化之年。（張百忍 地產(chǎn)學(xué)者）