或成次貸危機(jī)后日本最大地產(chǎn)交易

美國《華爾街日報》22日報道稱，安邦考慮從黑石手中收購最高達(dá)23億美元的日本房地產(chǎn)資產(chǎn)，所收購的主要是位于東京、大阪、名古屋等大城市的中產(chǎn)階級住宅，包括黑石2014年從通用電氣旗下地產(chǎn)部門手中收購的住宅。目前雙方正在后期磋商。如果交易達(dá)成，將是2008年次貸危機(jī)以來日本最大的一筆房地產(chǎn)交易，也是安邦第一次涉足日本房地產(chǎn)行業(yè)。就在今年3月中旬，安邦出資65億美元收購黑石旗下的美國高檔酒店和度假村經(jīng)營集團(tuán)Strategic。

據(jù)《日本經(jīng)濟(jì)新聞》22日報道，去年安邦計劃收購日本房地產(chǎn)資產(chǎn)管理公司Simplex，但未能成功，此次再次嘗試在日本收購物業(yè)資產(chǎn)。報道稱，已在全球范圍收購大量優(yōu)質(zhì)住宅、商業(yè)建筑和酒店資產(chǎn)的安邦，將把日本住宅市場作為新的目標(biāo)。2014年10月，安邦以19.5億美元價格收購紐約華爾道夫酒店，引起全球關(guān)注。此后，這家公司持續(xù)推動大規(guī)模海外并購。有統(tǒng)計顯示，安邦目前的海外物業(yè)資產(chǎn)及股權(quán)投資總價值高達(dá)261.9億美元。

投資者對“安倍經(jīng)濟(jì)學(xué)”信心不足

日媒認(rèn)為，中國人在日本住宅和商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的“爆買”支撐了房價上漲?！度毡窘?jīng)濟(jì)新聞》稱，日本房地產(chǎn)市場近年明顯回暖乃至出現(xiàn)“泡沫跡象”，中國投資者的支持是一大主因。在近兩年，日本大中城市房地產(chǎn)價格平均上漲30%到35%。

日本瑞穗銀行的數(shù)據(jù)同時顯示，在2015年，日本房地產(chǎn)交易額較2014年減少23%，原因是投資者對“安倍經(jīng)濟(jì)學(xué)”前景信心不足，加上住宅租金收益率不如預(yù)期，中國投資者的“爆買”勢頭明顯減弱。圍繞日本房地產(chǎn)在未來可能帶來的收益性，市場上樂觀和悲觀判斷并存。

彭博社22日報道稱，根據(jù)普華永道的一項(xiàng)最新調(diào)查，在全亞洲22個國家及地區(qū)的大城市中，印度的班加羅爾和孟買在“未來一年投資當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)預(yù)期收益”方面，排名前兩位，而去年調(diào)查中排名第一的東京，則大幅下滑到第十二位。這表明投資者更看好印度等新興市場的房地產(chǎn)升值可能，而擔(dān)心日本的房價已經(jīng)達(dá)到相對高位。

投資有風(fēng)險

日本《東洋商業(yè)周刊》稱，盡管日本經(jīng)濟(jì)前景不明朗，但日本地產(chǎn)是掌握大量財富的中國富裕階層現(xiàn)在的一個主要投資選擇。性價比、交通便利性和優(yōu)良的自然社會環(huán)境，是日本房產(chǎn)吸引中國投資者的主要原因。除此之外，多數(shù)中國人在日本購房是為了投資，首要的購買目標(biāo)城市為東京，其次是大阪和京都。

但有房地產(chǎn)界人士提醒，在日本投資房產(chǎn)關(guān)鍵問題是“要充分了解當(dāng)?shù)胤珊驼摺?。特別需要注意的是，在日本購置房產(chǎn)后所要繳納的各項(xiàng)固定稅費(fèi)，以及交易或作為遺產(chǎn)讓渡所要繳納的交易稅、遺產(chǎn)稅等相對高昂，加上房屋折舊率高，導(dǎo)致日本房產(chǎn)保值升值空間有限。

熟悉日本房地產(chǎn)市場的華人告訴《環(huán)球時報》記者，很多中國人覺得，花900萬日元(約合人民幣55.9萬元)去日本富士山下買一棟房漂亮又劃算，但實(shí)際上，富士山下雪經(jīng)常能將附近房屋埋一半，業(yè)主每年至少要花費(fèi)50萬到100萬日元維修房屋，幾年算下來，費(fèi)用巨大。

除了投資民宅，也有中國企業(yè)熱衷投資日本的酒店等商業(yè)地產(chǎn)。有些投資者接手酒店后，為提高酒店入住人數(shù)，擅自增加酒店房間床位。而日本對于酒店房間人數(shù)有嚴(yán)格規(guī)定，如果違反，酒店就將停業(yè)整頓。而日本人非常注重口碑，如果企業(yè)經(jīng)營出問題，消費(fèi)者都不愿意再上門。此外，旅游業(yè)是中日關(guān)系最脆弱一面，兩國關(guān)系稍有一點(diǎn)風(fēng)吹草動，旅游業(yè)就會受到連累。因此，投資日本地產(chǎn)必須注意這些風(fēng)險。