就像以“大媽是否入市”作為判斷股市泡沫非典型渠道一樣，離婚登記處是觀察樓市泡沫的一個渠道。近期，調(diào)控傳聞觸發(fā)上海市民離婚購房潮。離婚潮也在南京和深圳上演。

離婚購房意味著不僅沒房的人恐慌，有房的人也恐慌。這種恐慌，一方面是對避險投資的追逐，另一方面是資產(chǎn)泡沫時代下，害怕缺位于不動產(chǎn)市場，拉大與富有階層的差距。同時，也是基于樓市對于“穩(wěn)增長”、“穩(wěn)財政”、“防風(fēng)險”極端重要，政府必然會“托住”樓市，市場相機抉擇做出利己決策。恐慌性購房得到杠桿支持，上半年新增房貸增長113%，居民杠桿率達(dá)到40%，較2008年增長167%。

7月26日的政治局會議，明確提出“抑制資產(chǎn)泡沫”，吹響了樓市“去泡沫”號角。8月最后一天，廈門和武漢這兩個東部和中部的熱點城市，相繼出臺“限購令”和“限貸令”。自此，今年上半年熱點一二線城市都做出調(diào)控姿態(tài)，包括“3·25”滬深樓市新政。本輪各地調(diào)控措施依然沒有跳出過去十多年調(diào)控“怪圈”，即在維持樓市高景氣度的前提下，試圖通過需求端“微調(diào)”，控制或忽視資產(chǎn)泡沫。地方畏難情緒、敷衍之態(tài)昭然：既要貫徹國家指示，又不想讓本地樓市降溫、土地被賤賣，最后出爐的“新政”，信號意義大于實際效果。比如，廈門和蘇州雖然重啟限購，但盡顯對傷及購買力的擔(dān)憂，蘇州限購更是近乎虛設(shè)，武漢和南京對房貸杠桿控制微乎其微。由此，“地王”大戲在全國照常上演，且愈加兇悍和激烈。8月全國共誕生47宗超過10億元的地塊，其中溢價率超過100%的地塊達(dá)到33宗。

“地王”和高地價已從東部熱點城市蔓延至全國二線城市，甚至是一些產(chǎn)業(yè)和人口基礎(chǔ)并不被看好的城市（如無錫、南寧），有的城市（如鄭州、廈門、無錫、武漢）一天誕生數(shù)個地王。8月，土地平均溢價率大幅攀升至77.98%，僅次于6月，為年內(nèi)第二高點。另一方面，樓市泡沫走向深化。突出表現(xiàn)在，將房地產(chǎn)作為基礎(chǔ)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，借助高杠桿開展資本運作。近期，寶能和恒大逐鹿萬科股權(quán)，融信在上海上演“蛇吞象”，顯示樓市的金融屬性無限延伸。近日有媒體披露，上半年219宗地王中，銀行資金就提供了10萬億。

由此，市場又一次推斷，政策已失去獨立性，即便資產(chǎn)泡沫愈演愈烈，職能部門和地方也不可能積極行動起來。既然如此，以目前地價水平，熱點城市房價未來5年將翻一倍，樓市泡沫繼續(xù)向縱深演進(jìn)。縱觀全球，沒有一個國家像我國一樣，沒有遺產(chǎn)稅、房產(chǎn)稅、累進(jìn)個人所得稅等來調(diào)節(jié)收入，買房是當(dāng)今中國最好的投資，這或許才是民間投資增速下滑、脫實入虛無法扭轉(zhuǎn)的原因。

流動性和杠桿是本輪樓市最大動力，也是泡沫的推手。首先，要對本輪調(diào)控及時糾偏，讓調(diào)控真正做到“擠泡沫、控杠桿”；其次，中央要拿出雷霆手段，向市場傳遞明確統(tǒng)一的信號，讓市場感到，抑制資產(chǎn)泡沫是嚴(yán)肅的；再次，要扭轉(zhuǎn)“一行三會”各管一塊的監(jiān)管模式下，空白地帶為樓市炒作輸血的局面；最后，加強資金流入流出監(jiān)管，防止快速去杠桿造成的短期風(fēng)險。（作者單位：深圳市房地產(chǎn)研究中心）