房價(jià)調(diào)控，應(yīng)遵循市場規(guī)律，避免出臺(tái)那些加劇市場心理波動(dòng)的行政限制。

上海警方9日向外界披露“上海購房信貸新政”謠言事件的始末。經(jīng)過幾家中介公司員工的層層創(chuàng)造，“首套認(rèn)房又認(rèn)貸；離婚不滿一年，按離婚前的家庭住房情況執(zhí)行限購政策”在網(wǎng)上流傳，一批房產(chǎn)微信公眾號(hào)又轉(zhuǎn)載，造成了上海市民搶房潮、排隊(duì)離婚等怪現(xiàn)狀。

中介為了短期沖業(yè)績制造謠言，誠然可惡，但謠言引發(fā)的狂熱所透射的市場心理更值得探究。

首先，限購、限貸真的能降房價(jià)嗎？很多人——包括很多學(xué)者在內(nèi)，以為是這樣的。但很顯然，市場心理卻與此相反。如果市場心理認(rèn)為限購、限貸能降房價(jià)，那么人們聽說將會(huì)出臺(tái)限購限貸的政策時(shí)，就不會(huì)去搶房。因?yàn)椋l會(huì)去搶即將下跌的房子呢？之所以限購限貸引發(fā)搶房潮，恰恰是因?yàn)槿藗冾A(yù)期房價(jià)還會(huì)更高，怕失去利用銀行杠桿的機(jī)會(huì)，所以要擠進(jìn)狹窄的通道。

為什么市場心理會(huì)如此預(yù)期？這是因?yàn)椋谛枨蠖藝?yán)加調(diào)控，是給市場傳遞供給不會(huì)發(fā)力的信號(hào)；限購限貸也是告訴已經(jīng)有多套房的人，賣出房子容易，再買進(jìn)就難了，這使得二手房市場買主惜售。缺了二手房這個(gè)巨大的市場穩(wěn)定器，人們自然會(huì)預(yù)期房價(jià)繼續(xù)上漲。所以，“房貸新政”謠言引發(fā)的搶房潮、離婚潮其實(shí)是在提示有關(guān)部門，限購、限貸并不是有效的調(diào)控房價(jià)的辦法。

其次，市場心理對高房價(jià)的預(yù)期也應(yīng)引起警醒。一些房地產(chǎn)微博號(hào)、微信號(hào)唱響的“京滬永遠(yuǎn)漲”已經(jīng)成為了很多人的“天定規(guī)則”。這些微博、微信號(hào)反復(fù)告訴它們的讀者，你窮是因?yàn)槟氵^去沒有咬牙買房，如果你錯(cuò)過這一波房價(jià)上漲你會(huì)更加窮；只要你在京滬等特大城市買房，就算以后其他地方房價(jià)跌了，京滬也不會(huì)跌，因?yàn)槿珖硕枷蚓奂回泿胚€會(huì)繼續(xù)超發(fā)，持鈔是最危險(xiǎn)的。有人預(yù)測，北京房價(jià)很快就能到20萬元/平米。從歷史上看，過去十幾年里，有房族和無房族、多房族和少房族的財(cái)富差距的確拉得比較大，所以這些論調(diào)極易取信于人，但這恰恰蘊(yùn)藏著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。

有學(xué)者說，過去唱空房價(jià)的著名人物，如謝國忠、易憲容、牛刀等，現(xiàn)在基本銷聲匿跡了，可謂“空頭已死”，而“空頭已死”之后，多頭是很危險(xiǎn)的。這位學(xué)者的話，經(jīng)濟(jì)學(xué)上有道理。“空頭已死”就是未來的利好已經(jīng)被充分折現(xiàn)到現(xiàn)在了，接下來市場就要承受利空的沖擊，這就像股市的“利好出盡”。現(xiàn)在的房市有點(diǎn)像去年的股市，“京滬永遠(yuǎn)漲”等非理性口號(hào)比“10000點(diǎn)不是夢”更流行，菜市場的大爺大媽都在討論炒房，有點(diǎn)錢的人都是全力殺入。

如果政府總是從需求端限這限那，反倒會(huì)被老百姓理解為限制老百姓的獲利機(jī)會(huì)。過去一波又一波的行政調(diào)控，最后的結(jié)果是越信調(diào)控者越買不起房，所以老百姓對各種行政調(diào)控異常敏感，寧愿假離婚也要沖破行政調(diào)控，這只會(huì)加劇樓市的波動(dòng)。目前全民搶房的心理，和這些行政調(diào)控脫不了關(guān)系。

樓市比股市的牽涉面更廣，承受不了股市那樣的波動(dòng)，不宜推出那些加劇市場心理波動(dòng)的行政限制。有關(guān)部門應(yīng)該大力增加土地供給，消除貨幣波動(dòng)，讓交易暢通起來，這些才是弭平樓市大波動(dòng)的良方。

□鄧新華（經(jīng)濟(jì)學(xué)者）