●以平均水平為基線，考慮到不同城市之間庫(kù)存水平存在顯著的差異，可以大致推斷一線城市去庫(kù)存周期一般在1年內(nèi)，二線城市多在1年以上2年內(nèi)，三四線城市多在3年以上。

●從量的方面看，中國(guó)城鎮(zhèn)商品住房已經(jīng)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性過(guò)剩，但從質(zhì)的方面看，很大一部分家庭居住條件仍然較差，狹小公寓、老舊公寓或不成套住宅占存量住房的比重很大。隨著人們收入的增長(zhǎng)和對(duì)生活品質(zhì)要求的進(jìn)一步提升，對(duì)優(yōu)質(zhì)住房的需求還將穩(wěn)步增長(zhǎng)，優(yōu)質(zhì)住房仍然具有一定的稀缺性。

●在市場(chǎng)相對(duì)過(guò)剩時(shí)代，住房市場(chǎng)仍蘊(yùn)含著巨大的潛在需求，不僅需要減少市場(chǎng)管制，更需要通過(guò)深化住房供給機(jī)制改革加以釋放。讓城鎮(zhèn)居民能夠以較低成本獲得高品質(zhì)、個(gè)性化的住房，才是深化住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的關(guān)鍵。

中央明確提出要“有序消化房地產(chǎn)庫(kù)存，注重解決區(qū)域性、結(jié)構(gòu)性問(wèn)題”，各地方政府也相繼出臺(tái)了相應(yīng)的去庫(kù)存政策方針。但在實(shí)施過(guò)程中，也出現(xiàn)了不少問(wèn)題。中國(guó)住房庫(kù)存水平有哪些結(jié)構(gòu)性特征？其形成的原因分別是什么？如何有針對(duì)性地采取相應(yīng)的去庫(kù)存措施？如何避免去庫(kù)存陷入“邊去邊增”或“借機(jī)炒房”兩個(gè)極端？這些都是值得我們深入研究的議題。

當(dāng)前住房總體庫(kù)存水平偏高

關(guān)于住房庫(kù)存統(tǒng)計(jì)口徑，尚沒(méi)有一致的意見(jiàn)。根據(jù)是否已售、是否開(kāi)工、是否竣工等，從窄到寬存在多種統(tǒng)計(jì)口徑。一般來(lái)說(shuō)，住房庫(kù)存統(tǒng)計(jì)口徑應(yīng)根據(jù)需要和數(shù)據(jù)可得性而設(shè)，不宜過(guò)寬或過(guò)窄。口徑過(guò)窄難以有效反映市場(chǎng)供求，口徑過(guò)寬與商品住房市場(chǎng)關(guān)聯(lián)性不強(qiáng)，同樣難以有效反映市場(chǎng)供求。根據(jù)研究需要，主要以待售商品住房現(xiàn)房加在建未售商品住房作為住房庫(kù)存統(tǒng)計(jì)口徑。

庫(kù)存總量估計(jì)也有多種近似推算方法。一種方法是以歷年累計(jì)新開(kāi)工面積減去歷年累計(jì)商品房銷(xiāo)售面積（含期房及現(xiàn)房），求得期末庫(kù)存總量；另一種方法是以期末施工面積加上期末待售商品現(xiàn)房面積，再減去施工面積中已售期房面積，最后求得期末庫(kù)存總量，其中期房銷(xiāo)售期可近似取值2年。

根據(jù)第一種方法估算，2015年底住房庫(kù)存估計(jì)值為29.58億平方米。從歷年估算結(jié)果還發(fā)現(xiàn)，2008年全球金融危機(jī)后，住房庫(kù)存有一波顯著持續(xù)的快速增長(zhǎng)，這可能與經(jīng)濟(jì)增速放緩需求減弱有關(guān)，也可能與此后大規(guī)模的金融刺激相關(guān)。

而根據(jù)后一種方法估算，亦求得2015年末庫(kù)存面積為29.19萬(wàn)平方米。作為一個(gè)宏觀數(shù)據(jù)，該結(jié)果與前一種方法的估算結(jié)果基本一致且相互印證，表明兩種方法庫(kù)存估算數(shù)字基本可靠。為求方便，此后分析僅以第一種方法估算值為準(zhǔn)。

以2015年底庫(kù)存估計(jì)值29.58億平方米，除以近三年平均商品住房銷(xiāo)售面積11.11億平方米，求得平均去庫(kù)存周期為2.66年或2年8個(gè)月。業(yè)界一般認(rèn)為合理去庫(kù)存周期約為6-18個(gè)月，而目前的去庫(kù)存周期遠(yuǎn)高于這個(gè)時(shí)間區(qū)間，表明總體庫(kù)存水平偏高不容置疑。

高庫(kù)存與住房短缺同時(shí)并存

在確認(rèn)中國(guó)住房庫(kù)存總量很高的同時(shí)，還需要考慮到中國(guó)住房區(qū)域市場(chǎng)存在嚴(yán)重結(jié)構(gòu)失衡，高庫(kù)存與住房短缺在不同區(qū)域市場(chǎng)同時(shí)并存。以平均水平為基線，考慮到不同城市之間庫(kù)存水平存在顯著的差異，可以大致推斷一線城市去庫(kù)存周期一般在1年內(nèi)，二線城市多在1年以上2年內(nèi)，三四線城市多在3年以上。