房地產(chǎn)調(diào)整的內(nèi)生邏輯

　　之所以本輪樓市回暖的速度和力度遠(yuǎn)不如上一輪的重要原因是房地產(chǎn)發(fā)展的原生推動(dòng)力發(fā)生了變化，房地產(chǎn)市場(chǎng)正式進(jìn)入了白銀時(shí)代。

　　“此次樓市調(diào)整和不動(dòng)產(chǎn)登記雖存在時(shí)間上的錯(cuò)配，但并無(wú)直接關(guān)系。”盧靜解釋。

　　之所以本輪樓市回暖的速度和力度遠(yuǎn)不如上一輪的重要原因是房地產(chǎn)發(fā)展的原生推動(dòng)力發(fā)生了變化，房地產(chǎn)市場(chǎng)正式進(jìn)入了白銀時(shí)代。

　　所謂的房地產(chǎn)發(fā)展的原生推動(dòng)力，佟紹偉介紹，即是需求，來(lái)自于兩個(gè)方面，一個(gè)是人口；一個(gè)是城鎮(zhèn)化。

　　過(guò)去十年，我國(guó)城市化率保持高速發(fā)展，平均每年進(jìn)城人口接近2000萬(wàn)，相當(dāng)于每年增加一個(gè)北京、上海這么大規(guī)模的一個(gè)城市。

　　“農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移總量已較為有限，主動(dòng)城鎮(zhèn)化到達(dá)65%左右后趨于平緩，此后城鎮(zhèn)化率進(jìn)一步提高將有賴于被動(dòng)城鎮(zhèn)化，這是一個(gè)長(zhǎng)期的、被動(dòng)的過(guò)程。”佟紹偉介紹。

　　與此同時(shí)，城市分化將逐步加大，胡志剛也表示，一方面伴隨著快速城鎮(zhèn)化的發(fā)展，粗獷型產(chǎn)品不能滿足消費(fèi)者的需求；另一方面，不同城市的產(chǎn)業(yè)和人口導(dǎo)入不同，房地產(chǎn)的需求也不同，在房地產(chǎn)步入存量市場(chǎng)之際，也存在不同城市之間房地產(chǎn)資源錯(cuò)配的問(wèn)題。

　　而從人口因素來(lái)看，2010年，15-64歲人口占總?cè)丝诒壤_(dá)到74.5%的峰值，隨后開(kāi)始下降，到2013年這個(gè)比例下降到72.8%，人口老齡化趨勢(shì)顯現(xiàn)，65歲以上買(mǎi)房需求較薄弱的群體占比逐年增加。

　　這也意味著，房地產(chǎn)市場(chǎng)總需求增長(zhǎng)減緩甚至出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)應(yīng)該成為未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展的常態(tài)。

　　構(gòu)建房地產(chǎn)長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制

　　在盧靜看來(lái)，不動(dòng)產(chǎn)登記的落地對(duì)于房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，不是抑制作用，長(zhǎng)期來(lái)看，在構(gòu)建房地產(chǎn)長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制的建設(shè)方面具有重要價(jià)值，也為解決房地產(chǎn)的深層次問(wèn)題提供更準(zhǔn)確、適時(shí)的數(shù)據(jù)支撐。

　　在盧靜看來(lái)，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記真正的意圖與目的，不是調(diào)控房?jī)r(jià)，也不是為開(kāi)征房地產(chǎn)稅，更不是成為反腐利器。但其對(duì)于房地產(chǎn)的持續(xù)健康發(fā)展有重要意義，可以推進(jìn)房地產(chǎn)長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制的建設(shè)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)供求和監(jiān)管提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。

　　毋庸置疑，房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)快發(fā)展不可持續(xù)，且存在多種風(fēng)險(xiǎn)。

　　根據(jù)興業(yè)銀行對(duì)中美兩國(guó)的私人財(cái)富比較發(fā)現(xiàn)，我國(guó)居民財(cái)富更多的配制在房地產(chǎn)領(lǐng)域，房地產(chǎn)占居民財(cái)富比例持續(xù)在60%以上。

　　而美國(guó)在1970-1980年期間，其人均GDP與我國(guó)現(xiàn)在人均GDP相當(dāng)時(shí)，資產(chǎn)配置更多的投資在股票和債券，達(dá)到60%以上。而其房地產(chǎn)資產(chǎn)僅占其資產(chǎn)的20%以下。

　　造成這樣的差距主要在于，2000年以后，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展，房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲，居民財(cái)富每年新增20萬(wàn)億-30萬(wàn)億之間，其中70%來(lái)自于房地產(chǎn)市場(chǎng)。按照資本逐利的天性，大量資本集中在房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　“這并非是好的資源配置，房?jī)r(jià)的快速上漲，提高了勞動(dòng)力的價(jià)格，也導(dǎo)致我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動(dòng)力受損，中小企業(yè)融資困難，融資成本大。”佟紹偉稱，這也要求居民財(cái)富配置在房地產(chǎn)市場(chǎng)的配比將由高比例回落至中高比例。

　　另有一組數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)銷售額占居民可支配收入的比例在2013年達(dá)到頂峰，為33%。

　　“住房支出在居民消費(fèi)中的比重過(guò)大，將會(huì)成為影響整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速、健康發(fā)展的一個(gè)不穩(wěn)定因素。過(guò)重的購(gòu)房負(fù)擔(dān)，不僅擠壓了居民的其他消費(fèi)，而且容易產(chǎn)生畸形的消費(fèi)結(jié)構(gòu)。這種狀態(tài)是不可持續(xù)的，也需要改變。”佟紹偉稱。

　　眾所周知，房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)不完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)，“政府適度的參與調(diào)控不可或缺，但政府又不能直接干預(yù)而只能采用間接手段，從房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷程來(lái)看，政府可采取的宏觀調(diào)控措施無(wú)外乎行政手段、經(jīng)濟(jì)手段、金融手段、稅收調(diào)節(jié)，而所有這些手段或措施只能是暫時(shí)的或者說(shuō)在一定期限內(nèi)發(fā)揮作用，長(zhǎng)期趨勢(shì)必然與其它市場(chǎng)一樣由供需關(guān)系來(lái)決定。”佟紹偉介紹。

　　在盧靜看來(lái)，不動(dòng)產(chǎn)登記的落地對(duì)于房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，不是抑制作用，長(zhǎng)期來(lái)看，在構(gòu)建房地產(chǎn)長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制的建設(shè)方面具有重要價(jià)值，也為解決房地產(chǎn)的深層次問(wèn)題提供更準(zhǔn)確、適時(shí)的數(shù)據(jù)支撐。

　　向洪宜介紹，不動(dòng)產(chǎn)登記的深層次的作用更大，比如保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易安全，方便交易；保護(hù)私人產(chǎn)權(quán)與各類財(cái)產(chǎn)安全；完善《物權(quán)法》，政府職能與行政精簡(jiǎn)；建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記制度等。

　　以徐州為例，徐州房地統(tǒng)一登記收費(fèi)80元，比分散登記時(shí)節(jié)約18元；瀘州市原來(lái)辦理土地使用證、房產(chǎn)證登記，要跑多個(gè)部門(mén)，準(zhǔn)備多份材料，還分別需要30個(gè)和15個(gè)工作日，而現(xiàn)在只需要一份材料，在一個(gè)窗口就能辦結(jié)，最多只需要30個(gè)工作日。