□數(shù)據(jù)

　　近兩年鮮有土地成交

　　易居智庫的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，從燕郊土地市場的成交狀況看，2013年是最火熱的一年。無論是土地成交幅數(shù)，還是土地出讓金額方面都在近幾年是排行第一的。尤其是在2013年全國房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫的情況下，北京市場火熱場面也會逐漸影響到燕郊市場，進而使得房企在燕郊積極拿地。

　　嚴躍進表示，從樓面價看，還不能算太高，對于一些習慣在北京市區(qū)拿地的房企，會瞬間感到燕郊市場土地價格是比較低的，所以房企會積極進入。地方政府也在這方面執(zhí)行了比較激進的土地出讓政策，促使土地市場呈現(xiàn)比較火熱的場面。

　　到了2014年開始，隨著全國市場逐漸趨于疲軟，在燕郊此類城市也出現(xiàn)了比較明顯的土地降溫態(tài)勢。從這個角度看，這或影響后續(xù)幾年燕郊新增樓盤供應的規(guī)模。

　　□背景

　　燕郊位于潮白河東畔，西與通州區(qū)隔河相望，是河北省廊坊市三河市的一個鎮(zhèn)，同時是國家級高新技術(shù)區(qū)。距首都中心天安門廣場僅42.5公里，直線距離33公里，比北京密云、懷柔等很多遠郊區(qū)縣更靠近市中心。憑借著與北京的地緣關(guān)系，燕郊樓市一直是北京外溢需求的主要承接地。

　　正是因為這樣的地緣關(guān)系，多年來，燕郊樓市的走向一直隨著北京波動。

　　搜狐焦點的數(shù)據(jù)顯示，2009年底的燕郊房價大約在每平米六七千元，2010年5月隨著北京房價飛漲達到最高點，燕郊天洋城賣出過13000元/平米的價格，星河185賣出過11000元/平米的價格；而隨著2010年9月河北出臺限制外地人買房貸款政策，房價跌回8000；而2010年11月“環(huán)首都”概念及燕郊地鐵的傳言使燕郊房價重回9000元/平米，隨即又下跌，2011年上半年燕郊房價基本維持在7000-8000元/平且勻速上漲。2012年，隨著北京通州房價跳水，燕郊一手房單價也從2011年年底的8500-9000元/平米回落到7000-7500元/平米，其中降幅最大的樓盤是星河185，從均價8500元直降至5500元/平米。

　　據(jù)易居智庫研究總監(jiān)嚴躍進介紹，到了2013年隨著燕郊房地產(chǎn)市場預期的轉(zhuǎn)變，市場價格具備比較好的支撐。2014年受全國市場降溫的影響，漲勢受抑制。2015年，隨著政策利好的出現(xiàn)，燕郊住房市場的看漲預期繼續(xù)強烈，這促使房價出現(xiàn)繼續(xù)上漲的態(tài)勢，最高均價已經(jīng)達到1.6萬元/平方米。

　　□開發(fā)商看法

　　>>匯福地產(chǎn)副總經(jīng)理 劉振剛

　　燕郊存量較少

　　隨著市場的回溫，需求量不斷入市，消化了大量的存量，造成燕郊目前的可售項目并不多。因為目前市場的供應量主要來自于去年開工的項目，但是去年市場并不好，很多開發(fā)商并沒有大規(guī)模的開發(fā)，導致目前的市場供應量不大。如果利好政策落實，燕郊的樓市會持續(xù)上行，房價也會繼續(xù)上漲。

　　>>燕達地產(chǎn)集團副總裁 趙增志

　　燕郊部分供應尚待入市

　　事實上，燕郊的房價一直跟著通州走，通州4000元，燕郊就2000元，但如果通州5萬元了，燕郊估計就不止2.5萬元了，絕對值會提高。燕郊從前年開始至今鮮有土地成交，同時雖然一些項目急于入市，但苦于預售證的限制，無法成為有效供應，目前有很多項目都在排號，但并不能銷售，因為還沒有達到預售條件。而需求量又比較大，供需關(guān)系出現(xiàn)不平衡，疊加各種利好政策，未來燕郊的房價依然有上行空間。

　　>>百世金谷總經(jīng)理 劉文軍

　　房價反映供需不平衡

　　燕郊地理位置特殊，被通州順義包圍，行政上屬于河北，一直以來，燕郊的房價和通州都是斷崖式的，通州2萬多的時候燕郊1萬，現(xiàn)在通州3.5萬左右，燕郊目前的價格也不能說虛高。事實上，目前的價格反映的是供求關(guān)系，存量少需求大自然導致房價上行。導致存量少的原因，一方面是土地成交，另一方面是去化率超過了開發(fā)商的預期，沒有那么多存貨。

　　□分析 燕郊投資型市場特征明顯

　　在業(yè)內(nèi)人士看來，一直跟隨著政策波動的燕郊房地產(chǎn)市場走的并非是穩(wěn)扎穩(wěn)打之路，而是典型的投資型市場。

　　近期以來，多重政策利好的刺激是造成此輪房價上漲的催化劑。京津冀一體化2015年加速推進，京通往平谷的城鐵22號線規(guī)劃經(jīng)過燕郊北城設站；北京地鐵M6號線東延燕郊南城等眾多利好政策刺激了房價。

　　“部分非首都功能東遷通州等利好消息不斷，通州樓市看漲，也拉動了燕郊樓市水漲船高。同時，部分燕郊房企借勢炒高房價。”偉業(yè)我愛我家集團市場研究院經(jīng)理孔丹說。

　　亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅告訴記者，北京樓市的變化特點是核心區(qū)堅挺，越遠的區(qū)域振蕩越明顯，如果說北京傷風，通州就會感冒的話，那么作為距離通州最近的河北鄉(xiāng)鎮(zhèn)，燕郊就會發(fā)燒。燕郊樓市的購房者大多是受北京高房價擠壓從而選擇在燕郊置業(yè)的客群，正是因為地理位置、購房客群的來源與北京唇齒相依，燕郊樓市波動也與通州正相關(guān)，且振幅遠高于通州。在通州樓市步入價量的上行期，燕郊房價的上漲反而會早于通州，且漲幅高于通州，而通州樓市開始下行，燕郊會先降且跌幅遠超通州。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也認為，燕郊是一個奇怪的房地產(chǎn)市場，可以說因為獨特的區(qū)域地理屬性導致燕郊成為了全中國最具代表性的房地產(chǎn)市場，作為一個行政級別只是鄉(xiāng)鎮(zhèn)的市場，因為靠近北京，房價甚至比河北省會城市還好，這種市場的需求主要來源于兩部分，一部分是買不起北京的剛需，另外一部分是受制于限購的投資需求。這兩種需求的存在，導致燕郊市場完全是放大的北京市場。在北京購房者觀望時，燕郊就會大幅降價。而在北京出現(xiàn)升溫的情況下，燕郊也會因為較低的價格基礎(chǔ)出現(xiàn)大漲。