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央行房貸新政正淪為空文:上海四大行均無利率優(yōu)惠
滬上房貸利率優(yōu)惠少,房貸證券化10年僅推3個產(chǎn)品
央行房貸新政難落地
9月30日,央行[微博]“首套房利率最低可打七折”的重磅新政如同深水炸彈,攪皺了一直波瀾不驚的房貸市場。但據(jù)《中國經(jīng)濟周刊》記者在上海調查,時隔一個月有余,這一房貸新政仍然只是來自宏觀層面的指導意見,上海市內的商業(yè)銀行對此采取的態(tài)度頗為一致:暫無行動。
記者近日以購房者身份聯(lián)系8家銀行支行信貸部門發(fā)現(xiàn),銀行幾乎眾口一詞,稱“不可能下浮30%”。值得一提的是,3個月前記者也曾調查上海市內的商業(yè)銀行房貸市場,當時多數(shù)銀行都未給出首套房利率較基準利率的下浮優(yōu)惠。盡管央行新政救市姿態(tài)鮮明,卻沒能改變銀行界房貸投放的謹慎態(tài)度。
為了分擔房貸風險以提高銀行放貸積極性,央行新政也將目光投向了能為信貸騰挪空間的金融創(chuàng)新之舉,特別是“鼓勵銀行業(yè)金融機構通過發(fā)行住房抵押貸款證券來籌集資金”。但據(jù)記者了解,這種抵押貸款證券化(MBS)手段在國內已經(jīng)徘徊10年,銀行在利益權衡之后,并沒有表現(xiàn)出預期中的踴躍。
四大行在滬均無首套房貸利率優(yōu)惠
央行大手筆的房貸新政似乎正在淪為一紙空文。記者日前采訪了中農(nóng)工交建五大銀行,注意到除了在8月就被曝利率打折的農(nóng)業(yè)銀行(2.61, -0.06, -2.25%)之外,其余4家都對首套房貸延續(xù)了強硬的保守態(tài)度。
“首套房貸款利率一般不用上浮,不管貸多少,最低都是基準利率,但是如果買60平米以下的房子,貸款總量偏低的話肯定還要上浮。”建設銀行(4.29, -0.08, -1.83%)楊浦支行個貸中心回應記者。
中國銀行(3.02, -0.07, -2.27%)五角場支行相關人士也對記者強調:“首套房貸款沒有七折優(yōu)惠,央行是有指導意見,但每個銀行的細則都沒有出來,我們銀行目前沒有任何折扣。”當記者提出年底將有200萬元房貸需求時,該人士表示:“現(xiàn)在貸款的話,最起碼是基準利率,還可能根據(jù)個人信用評估情況上浮。”
交通銀行(4.50, -0.10, -2.17%)楊浦支行執(zhí)行房貸審批的工作人員則對記者坦言:“雖然央行新政是說銀行房貸利率最低可以打七折,但實際上我們沒有折扣,不管貸多少,都是按照基準利率來執(zhí)行。”這與工商銀行(3.75, -0.03, -0.79%)控江支行的表態(tài)如出一轍。
五大行中唯一利率打折的只有農(nóng)業(yè)銀行,但也與央行的“指導價”相去甚遠。當記者以貸款總額200萬元相詢時,農(nóng)行陸家嘴(29.28, 2.01, 7.37%)支行個貸人士表示可以按照基準利率打九五折。事實上,這也只是8月時推出的折扣力度。
相比之下,貼近市場化運作的股份制銀行首套房貸款政策較3個月前略有松動。不過,采訪結果亦顯示,能夠拿到首套房折扣利率的購房者存有諸多限制條件,并且與高達七折的折扣幅度難以匹配。
“如果在我們銀行沒有其他業(yè)務,房貸只能按照基準利率來執(zhí)行,我們可以按照一定的折扣去申報,但能不能獲批很難說,資質良好、還款記錄也比較好的購房者,如果和我們有比較多業(yè)務往來的話,有可能拿到九五折。”招商銀行(10.80, -0.12, -1.10%)淞滬路支行內部人士對記者表示。8月接受采訪時,該行房貸要較基準利率上浮11%。
當時表示一般按照基準利率執(zhí)行的民生銀行(6.58, -0.19, -2.81%)仍然堅持舊規(guī),但也補充“在我行有金融資產(chǎn)的客戶可能有少量利率優(yōu)惠”。
而8月以九四折優(yōu)惠領跑滬上的匯豐銀行也裹足不前。“我們不會有七折這么大的力度,最多會打九點幾折,只做純商貸,不做公積金組合貸,新房依然只做跟我行有合作的樓盤。” 匯豐銀行上海商城支行工作人員告訴記者。
房貸證券化10年推3個產(chǎn)品
或因2008年次貸危機延后
在樓市走向愈見復雜莫測的大背景下,央行也使出渾身解數(shù)想要刺激房貸投放的動力,其中最引業(yè)內熱議的是再提房貸資產(chǎn)證券化。
據(jù)悉,房貸證券化的基本模式是首先,由商業(yè)銀行將其可證券化的住房貸款資金出售給證券化特設機構;其次,由證券化特設機構將所獲得的住房貸款匯總重組, 經(jīng)信用擔保及評級后, 發(fā)行住房貸款證券, 再由投資者購買;最后, 住房貸款人所償付的抵押本息, 用于對投資者支付本息以及評估、擔保、承銷或其他證券化費用。
從理想化的運作模式看,這無疑是可以將房貸風險分散的有效手段。不過,記者查閱相關資料注意到,房貸資產(chǎn)證券化并不是初次登上中國銀行業(yè)的歷史舞臺,早在2005年就已在上海破冰,當時第一個吃螃蟹的是存量房貸資產(chǎn)最多的建設銀行。
但兩年間卻未見其他商業(yè)銀行跟吃螃蟹。2007年打破僵局的仍是建行,繼“建元2005-1個人住房抵押貸款支持證券”之后,“建元2007-1個人住房抵押貸款證券化信托資產(chǎn)支持證券”問世。此后長達10年MBS(指住房抵押貸款支持證券)產(chǎn)品都鮮有聲聞。直到今年7月郵儲銀行發(fā)行“郵元2014年第一期個人住房貸款支持證券化產(chǎn)品”。
“建行本身做抵押貸款出身,這方面投資更有經(jīng)驗,當時的經(jīng)濟周期中,整體的經(jīng)濟走向是向上的,商業(yè)銀行傾向于拿長久期的資產(chǎn),而房地產(chǎn)又是一個上行周期,被看作優(yōu)質資產(chǎn),所以跟進的銀行并不多,更傾向于持有房貸到期。”浦發(fā)銀行(10.75, -0.15, -1.38%)金融市場部高級宏觀分析師曹陽對《中國經(jīng)濟周刊》分析。
一家國有銀行風控部門從業(yè)超過15年的資深人士則告訴記者:“2005年財政部會計準則發(fā)布,央行放開MBS試點,但建行才發(fā)行兩個產(chǎn)品就適逢爆發(fā)了美國次貸危機,這直接拖慢了整個創(chuàng)新的進程,美國發(fā)行住房債券的‘兩房’(即房利美和房地美)出了問題,決策層要有一個審慎考量的過程。”
資料顯示,金融危機爆發(fā)前,美國商業(yè)銀行就是將部分房貸出售給“兩房”等機構,由它們擔保,將房貸資產(chǎn)證券化并出售給投資者。兩家機構所承保或者購買的房地產(chǎn)貸款約占美國住房市場的50%,次貸危機以來在新發(fā)行量中所占比重更是達到80%以上,老牌MBS的一夜坍塌令剛起步的中國版MBS舉步維艱。
“但現(xiàn)在整個大背景有了變化,尤其是利率市場化的不斷推進,銀行負債穩(wěn)定性趨于下降,房貸證券化重新有了活躍的基礎。”曹陽告訴記者,整體看,銀行運營成本在不斷提高,負債周期則往下沉,“把這些抵押貸款打包證券化之后可以盤活存量,通過表外化可以騰挪商業(yè)銀行的信貸空間,降低資產(chǎn)和負債的久期失衡。”在他看來,目前抵押貸款約10.7萬億元,占貸款余額的13.6%,促進MBS市場發(fā)展正是央行本輪刺激政策中涉及金融創(chuàng)新的一個亮點。
編輯:羅韋
關鍵詞:證券 利率 貸款 銀行 央行