如果重新計(jì)算我國(guó)城鎮(zhèn)戶籍家庭的住房自有率，2015年將超過(guò)70%，如此之高的住房自有率是二手房市場(chǎng)崛起的支撐條件。

　　二手房市場(chǎng)崛起是必然趨勢(shì)

　　從國(guó)際對(duì)比來(lái)看，美國(guó)、英國(guó)、法國(guó)、澳大利亞已經(jīng)是二手房主導(dǎo)的市場(chǎng)，這四個(gè)國(guó)家二手房成交分別是新房成交的9倍、8.1倍、1.9倍、3.5倍。

　　一個(gè)自然的問(wèn)題便是：二手房爆發(fā)的條件和時(shí)點(diǎn)是什么？答案體現(xiàn)在三個(gè)方面。

　　第一，業(yè)主自有房屋的存量規(guī)模，決定有多少房子可以流通。

　　從美國(guó)經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，盡管1880年之后美國(guó)的經(jīng)紀(jì)行業(yè)已經(jīng)萌芽，但是直到1950年才開(kāi)始真正意義上的蓬勃發(fā)展，1980年之后才日漸成熟。

　　探究事實(shí)真相可以發(fā)現(xiàn)：1950年，新房市場(chǎng)經(jīng)歷1940年代的大發(fā)展之后，房屋新開(kāi)工和房屋存量逐步趨于穩(wěn)定，且住房自有率超過(guò)60%，并長(zhǎng)期維持在這一水平之上。

　　作為一個(gè)對(duì)照，英國(guó)二手房市場(chǎng)則崛起于20世紀(jì)80年代，內(nèi)在原因是英國(guó)房屋自有率一直偏低，直到1980年代之后，才上升到60%以上。

　　深層次的研究發(fā)現(xiàn)，與美國(guó)相比，英國(guó)政府歷史上對(duì)住房市場(chǎng)的干預(yù)程度極深，曾經(jīng)超過(guò)50%的房屋由政府提供，英國(guó)家庭房屋自有率上升速度極其緩慢，不太可能形成一個(gè)房屋流通的二手房市場(chǎng)。

　　從數(shù)據(jù)上看，1959年到1964年間，英國(guó)約1/3的房屋是市政委員會(huì)所建，直到1971年，英國(guó)業(yè)主自住的房屋還不到50%。

　　直到1983年，撒切爾領(lǐng)導(dǎo)的保守黨推出住房制度改革，把議會(huì)的房屋廉價(jià)出售給150萬(wàn)工人家庭，以此來(lái)確保越來(lái)越多的英國(guó)人有自己的房子。

　　1981年，英國(guó)自有住房者增加到54%，10年之后，進(jìn)一步上升為67%。自有房數(shù)量由1980年的1100萬(wàn)套，上升到今天的1800萬(wàn)套左右，這為英國(guó)二手房市場(chǎng)快速成長(zhǎng)奠定了合適土壤。

　　第二，存量房屋的質(zhì)量能否滿足住房需求。如果質(zhì)量較差，則很難進(jìn)入市場(chǎng)，住房需求仍由新房滿足。

　　美國(guó)二手房市場(chǎng)之所以如此龐大，每年有500萬(wàn)套左右的交易量，很大程度上是因?yàn)槊绹?guó)房屋結(jié)構(gòu)以獨(dú)棟別墅為主，大多數(shù)情況下，這些房屋能夠滿足人們改善住房的需求。

　　相比較而言，日本二手房市場(chǎng)之所以相對(duì)遲緩，部分原因在于日本的存量房屋質(zhì)量較差，面積較小，無(wú)法滿足增量需求。

　　第三，人口流動(dòng)和住房轉(zhuǎn)換的頻率。這從根本上決定房屋流通率以及二手房的空間。

　　美國(guó)房屋流通率的歷史平均水平在4.5%，高峰時(shí)期曾高達(dá)6%，考慮到美國(guó)的房屋存量達(dá)1.2億套，4.5%的流通率意味著每年成交的二手房可達(dá)540萬(wàn)套。

　　美國(guó)的出租市場(chǎng)住房換手率高達(dá)30%，是交易市場(chǎng)房屋流通率的6倍。

　　美國(guó)二手房交易和二手房出租市場(chǎng)之所以出現(xiàn)極高的流通率，本質(zhì)上是因?yàn)槊绹?guó)的人口流動(dòng)性極強(qiáng)，住房需求轉(zhuǎn)換的頻率極高。

　　1940年代之后，美國(guó)的郊區(qū)化趨勢(shì)到來(lái)，郊區(qū)人口增長(zhǎng)率曾高達(dá)50%以上，這是推動(dòng)二手房市場(chǎng)爆發(fā)的根本動(dòng)力。此外，美國(guó)家庭的住房需求轉(zhuǎn)換頻率也很高。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2001年至2011年間，只有16%的美國(guó)家庭一直處于租房狀態(tài)，13%的家庭由租客變成業(yè)主，7%的家庭由業(yè)主變成租客，9%的家庭則在租客和業(yè)主之間頻繁轉(zhuǎn)換。

　　如果只考慮30歲以下的年輕人的住房轉(zhuǎn)換，則這個(gè)頻率會(huì)更高。