應盡快擺脫過度依賴房地產業(yè)現(xiàn)狀

　　新京報：你的研究領域里還有一項是對美國和歐洲房地產周期的研究。

　　譚小芬：對。2006年，當時還在社科院。當時中國房地產房價漲得比較厲害，出現(xiàn)比較明顯的泡沫。所以當時就研究美國和歐洲的房地產市場，想從中得到一些啟示。當時重點跟蹤了美國的房地產市場，對房地產市場對宏觀經濟的影響感觸比較深。后來去理解美國的次貸危機為什么那么嚴重，因為它的源頭是房地產。

　　房地產跟宏觀經濟有兩個方面的聯(lián)系。第一是實體經濟，比如說中國，房地產聯(lián)系著建材、鋼材、水泥、裝修等大概60多個行業(yè)，跟實體經濟的關系非常強。第二是金融，因為大部分貸款都是以房地產作為抵押。美國的房地產還有很多的衍生產品，所以它對實體經濟和金融體系的影響非常大。

　　新京報：2006年對美國房地產市場周期的研究，如今來看，對中國房地產市場有無借鑒意義？

　　譚小芬：美國的房地產投資占整個投資最高才10%，房地產投資并不高，但中國的房地產投資占到整個投資的20%-30%，這個非常高。而且我們的房地產抵押貸款增長得也比較快，信貸持續(xù)增長那么快是有問題的。

　　所以啟示是，第一，房地產市場因為連著實體經濟和金融體系，所以對于房地產市場的控制，不能直接控制房價（國外不會直接控制房價），可以控制金融機構的信貸，可以進行順周期性的監(jiān)管。所以對房地產市場信貸怎么進行監(jiān)管非常重要。歐洲央行在2005年、2006年的時候就非常關注房地產信貸的增長。

　　第二房地產對宏觀經濟的影響要特別重視。在中國，房地產行業(yè)已經成為經濟的重要支柱，房地產投資在總投資中的比重高達25%，房地產投資的波動對投資總額和整個經濟增長都會帶來非常顯著的影響。而且，房地產行業(yè)大量資金來源于銀行體系，開發(fā)商從銀行貸款、買房者從銀行貸款，風險也不容忽視?？v觀歷史，從日本的資產價格泡沫破裂到東亞金融危機，再到美國次貸危機，無不與房地產有關。我們應該以此為鑒，盡快擺脫過度依賴房地產業(yè)的現(xiàn)狀。

　　房貸7折優(yōu)惠可能性很小

　　新京報：近期央行新規(guī)：首套房首付比例30%，貸款利率下限是貸款基準利率的0.7倍，對擁有一套住房并已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買商品房，執(zhí)行首套房貸款政策。你怎么看這次央行和銀監(jiān)會松綁樓市限貸？

　　譚小芬：今年可以看到經濟下行的趨勢比較明顯，政府反腐的力度比較大，所以實體經濟如果下來了，一定要有另外的領域發(fā)展起來讓大家覺得不會特別糟糕。

　　現(xiàn)在北上廣一線城市還可以，房價不存在大幅下跌的基礎。但是像三四線城市，房地產價格下跌風險較大。

　　中國房地產市場的暴利時代已經過去。對于房地產，我覺得現(xiàn)在政府是比較矛盾的。一方面，害怕它漲，老百姓會怨聲載道；另外一方面，又害怕它跌。一跌的話，銀行體系、地方融資平臺都會出問題。

　　但是房價不可能不動。我覺得政府還是希望穩(wěn)定住房價，又有一點點上漲。所以看到房地產價格往下跌了，就刺激一下，但是這個刺激實際上還是局部的。因為現(xiàn)在貸款利率掌握在銀行手上，貸款利率市場化，貸款利率下限是貸款基準利率的0.7倍，我覺得可能性很小。

　　目前，商業(yè)銀行1年期以上的貸款基準利率為6%左右，7折就是4.2%。眼下銀行理財產品，一年的收益也能達到5%-6%，這比貸款利率7折后的4.2%反倒高。也就是說，執(zhí)行7折利率銀行很可能要賠錢。所以這次央行只是這么規(guī)定，但是商業(yè)銀行在力度上會減弱很多。

　　新京報：在業(yè)內分析人士看來，房貸新政已經算是定向降息了?，F(xiàn)在市場比較關心的是央行會不會全面降息？

　　譚小芬：我覺得央行全面降息可能性很小。如果中國經濟真的要往下走，央行有可能會降息，但是現(xiàn)在有幾個因素制約降息。

　　第一，國際上的因素，美聯(lián)儲加息只是時間問題。美國在加息，中國在降息，這個利差就大了，這個時候降息效果就會受到影響。

　　第二，從國內的因素看，我們現(xiàn)在處于經濟增速的換檔期、結構調整期、前期政策消化期，在這種情況下，利率很難大幅往下調。因為利率大幅往下調的話，釋放了流動性，企業(yè)不愿意轉變增長方式，結構就調整不了。所以央行肯定不會全面降息。只有確實會影響到經濟增速降到7.2%以下，央行會刺激一下。