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不動產(chǎn)登記倒計時 溢出效應待考
征求意見稿公布 10類權屬納入登記范圍
國務院法制辦近日公布《不動產(chǎn)登記暫行條例(征求意見稿)》。意見稿要求建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記信息管理基礎平臺,實現(xiàn)信息實時共享。此外,還對不動產(chǎn)登記的原則、適用范圍等具體環(huán)節(jié)做出明確規(guī)定,為不動產(chǎn)統(tǒng)一登記施行提供法律依據(jù)。
業(yè)內人士認為,此番頂層設計的初步確定,意味著不動產(chǎn)統(tǒng)一登記開始有實質性的突破。不過,不動產(chǎn)登記工作在操作細節(jié)層面仍然面臨多重難題。根據(jù)意見稿的內容,不動產(chǎn)登記工作對推進降低房價、反腐、落實房地產(chǎn)稅等方面雖有影響,但難有直接作用。
范圍 10類權屬納入登記
按照此前公布的工作進程,原定于今年6月底出臺的意見稿已經(jīng)延期了一個多月。早在七年前,“國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度”的相關內容就已寫入《物權法》。但多年來,受不動產(chǎn)登記領域的“多頭管理”、利益和職權再分配等難題所阻,統(tǒng)一登記進展一直十分緩慢。
2013年3月底,“出臺并實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度”成為2014年重要任務之一。當年11月,國務院常務會議決定由國土資源部負責指導監(jiān)督全國土地、房屋、草原、林地、海域等不動產(chǎn)統(tǒng)一登記職責。此后,不動產(chǎn)統(tǒng)一登記開始步入快車道。
2014年以來,不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的相關工作進展迅速。今年3月,不動產(chǎn)登記工作第一次部際聯(lián)席會議召開,確定用三年時間在中國建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度;4月,國土資源部成立不動產(chǎn)登記工作領導小組;5月,不動產(chǎn)登記局掛牌;6月,針對不動產(chǎn)登記信息平臺的研究設計啟動。
不動產(chǎn)統(tǒng)一登記也從中央層面逐漸向地方推進落實。天津、河北、內蒙等十幾個省市逐步傳出明確不動產(chǎn)登記的牽頭單位、設立專門機構、多部門整合職責等消息。
此次公布的意見稿明確指出,不動產(chǎn)登記,是指不動產(chǎn)登記機構依法將不動產(chǎn)權利歸屬和其他法定事項記載于不動產(chǎn)登記簿的行為。而“不動產(chǎn)”,則是指土地、海域以及房屋、林木等定著物。不動產(chǎn)權利人已經(jīng)依法享有的不動產(chǎn)權利,不因登記機構和登記程序的改變而受到影響。
依照意見稿規(guī)定,需要辦理登記的不動產(chǎn)權利共有10種,包括:集體土地所有權;房屋等建筑物、構筑物所有權;森林、林木所有權;耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營權;建設用地使用權;宅基地使用權;海域使用權;地役權;抵押權;法律規(guī)定需要登記的其他不動產(chǎn)權利。
難點 多頭管理 相對分散
一位國土部人士告訴《經(jīng)濟參考報》記者,不動產(chǎn)統(tǒng)一登記是以土地為核心,包括房屋、草原、林地、海域等不動產(chǎn)的統(tǒng)一登記職責。在很長一段時間內,我國的不動產(chǎn)登記分散在多個部門,如建設用地使用權和集體土地所有權等由國土資源部門登記,房屋所有權等由住房和城鄉(xiāng)建設部門登記,林地所有權和使用權由林業(yè)部門登記,水面、灘涂的養(yǎng)殖使用權由漁業(yè)部門登記,海域使用權則由海洋部門登記。
因此,土地、房屋、林地、海域資源“各有其主”,多頭管理,相對分散。還有分析人士指出,多年來,由于部門利益牽扯,由哪個部門來進行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記一直存有爭議,如在住房方面,房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門都想獲得這個權限。而且,由于不動產(chǎn)涉及多種范圍,很多部門對各自領域內不動產(chǎn)類別的數(shù)據(jù)統(tǒng)計尚未及時更新。
這種局面一直持續(xù)到2013年底,國務院常務會議最終決定,將分散在多個部門的不動產(chǎn)登記職責整合由國土資源部承擔。職責整合以后,針對不同類型的不動產(chǎn),將由林業(yè)部門發(fā)林權證,農(nóng)業(yè)部門發(fā)土地承包經(jīng)營權證,建設部門發(fā)房產(chǎn)證、宅基地證,國土部門發(fā)土地使用權證。
原中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所所長牛鳳瑞告訴《經(jīng)濟參考報》記者,統(tǒng)一登記意味著將涉及十余個部門的職責和權力整合、統(tǒng)一到一個部門,必將涉及各個部門的職責再分配,也不可避免要觸及其他部門的實際利益,其難度可想而知。
不動產(chǎn)登記如何做到“城鄉(xiāng)統(tǒng)一”也是難題之一。牛鳳瑞說,不動產(chǎn)類別、性質十分復雜,且城鄉(xiāng)之間有較大差異,給統(tǒng)一登記工作帶來挑戰(zhàn)。僅從城市的房產(chǎn)來看,就存在“房改房”、普通商品房、經(jīng)濟適用房等多個種類,“產(chǎn)權怎么明晰、性質怎么確定都很難操作”。
農(nóng)村近年來人口結構變化巨大,宅基地的位置、大小、性質等還涉及復雜的社會經(jīng)濟關系,統(tǒng)一登記在細節(jié)上的難度非常大。牛鳳瑞說,“比如,宅基地雖然為集體所有,但是在農(nóng)村實際上可以世代繼承,很多農(nóng)民聽說開始確權登記以后都回家去蓋房子。”不動產(chǎn)登記要落實起來,未來不能不考慮一些關聯(lián)效應,比如城鄉(xiāng)戶籍制度改革等。這些都是未來需要解決的問題。
牛鳳瑞還認為,不動產(chǎn)登記工作實際上主要針對個人財產(chǎn)權屬進行登記,但是當前階段,與個人財產(chǎn)相關的各種所有權屬類別很多,界定卻很難,很多權屬在法理層面尚未完全理順。涉及不動產(chǎn)登記時,利益矛盾很多。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為,目前不動產(chǎn)登記推進面臨兩大阻力。首先,不動產(chǎn)登記涉及個人私有財產(chǎn)或者隱私,人們不愿意配合。另外,一些地方或部門屬于擁有多套住房的群體或既得利益者,進行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記、住房信息聯(lián)網(wǎng),意味著要打破既得利益,所以這些部門大多不愿主動配合聯(lián)網(wǎng)工作。
編輯:羅韋
關鍵詞:登記 統(tǒng)一 工作 房地產(chǎn)