分析人士稱，我國雖然公布了《物業(yè)管理?xiàng)l例》，但是部分小區(qū)開發(fā)商與物業(yè)公司相互勾結(jié)，“打劫”業(yè)主合法權(quán)益，有的行政管理部門也參與“分肥”。

　　公共權(quán)益流失，架高車位價(jià)格

　　近年來，越來越多的家庭擁有汽車，而小區(qū)車位配比不足，一些業(yè)主抱怨，“轉(zhuǎn)圈1個(gè)小時(shí)找不到一個(gè)可停之處”。

　　有的小區(qū)車位原本已經(jīng)十分緊張，但物業(yè)公司還將其轉(zhuǎn)給了開發(fā)商及外單位使用。北京市蓮花橋附近一小區(qū)業(yè)主告訴記者，小區(qū)中的五個(gè)停車場中有兩個(gè)被物業(yè)公司劃撥了出去，加劇了“一位難求”的狀況。

　　而業(yè)主們高價(jià)買來或租來的車位，其實(shí)有不少是開發(fā)商低價(jià)租用的人防工程用地。

　　湖北金衛(wèi)律師事務(wù)所執(zhí)行主任宮步坦介紹說，以武漢某小區(qū)為例，開發(fā)商以低于1角錢每平方米每天的價(jià)格與人防部門簽約，又以20萬元的價(jià)格賣給業(yè)主。如此算來，小區(qū)90個(gè)人防工程地下車位能為開發(fā)商帶來1800萬元收入。就這樣，通過低價(jià)租高價(jià)轉(zhuǎn)，開發(fā)商獲取了相當(dāng)可觀的收益。

　　虛設(shè)公攤面積，坐吃公共維修基金利息

　　記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，有的開發(fā)商為了謀取利益，還在公攤費(fèi)用上做起了“文章”。比如，有的是先將停車位納入公攤，由全體業(yè)主“埋單”，而后，又將車位再次賣給業(yè)主。

　　北京的張先生在北京西站旁某知名小區(qū)購買了一套91平方米的房。他感覺公攤數(shù)字偏大，找來專業(yè)機(jī)構(gòu)測量后才得知，這一公攤面積不僅包括樓道、電梯間等，還包括地下車庫、游泳池等，但開發(fā)商并未告知他這一信息。

　　根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，如果車位是由已經(jīng)計(jì)入公攤的公共設(shè)施改造而來，開發(fā)商就對(duì)其沒有所有權(quán)，車位租賃或出售收益為全體業(yè)主所有。但在不少小區(qū)，業(yè)主入住后，開發(fā)商以數(shù)十萬元不等的價(jià)格將屬于公攤面積的地下停車位向全體業(yè)主銷售。

　　除了虛設(shè)公攤面積以謀取利益之外，小區(qū)中諸如房屋公共維修基金、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)、水箱清洗費(fèi)等費(fèi)用，也多以“公益”之名進(jìn)行了“公攤”，但使用情況常常不容樂觀。

　　數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，北京市自1998年實(shí)行公共維修基金制度，截至2013年底累計(jì)金額達(dá)到約350億元，使用額約8億元，使用比例僅為2.3%。大量資金仍在“睡大覺”。

　　業(yè)內(nèi)人士透露，部分地區(qū)存在坐吃公共維修基金利息的現(xiàn)象。相關(guān)的管理部門將結(jié)余基金產(chǎn)生的利息，變成了自己的“小金庫”。南京市的一個(gè)小區(qū)，曾有近300萬元的公共維修基金利息，被當(dāng)?shù)刈〗ú块T挪作他用。

　　侵占業(yè)主權(quán)益，賬目不透明

　　利益糾葛之下，小區(qū)物業(yè)管理收支狀況并不透明。宮步坦認(rèn)為，小區(qū)收取的相關(guān)費(fèi)用應(yīng)由業(yè)主委員會(huì)支配，賬戶要接受業(yè)委會(huì)監(jiān)管，并向全體業(yè)主公開。“現(xiàn)在矛盾聚焦點(diǎn)在于各類收費(fèi)成為一筆糊涂賬，這些資金的使用亟待公開透明。”

　　“一些物業(yè)公司與開發(fā)商是‘利益共同體’。”湖北省物業(yè)管理協(xié)會(huì)副會(huì)長王建國指出，這些公司要么是開發(fā)商的下屬企業(yè)，要么是開發(fā)商選定的企業(yè)，當(dāng)然維護(hù)開發(fā)商利益，也與開發(fā)商私底下簽有協(xié)議，從各種費(fèi)用中抽取好處。

　　“有的社區(qū)，居委會(huì)也與開發(fā)商有利益聯(lián)系，其辦公用房也是開發(fā)商提供的。”王建國說，有些地方還明確提出了“每100戶不低于20平方米辦公用房”的標(biāo)準(zhǔn)。

　　專家指出，多重利益相互交織，導(dǎo)致一些社區(qū)行政和物業(yè)管理問題叢生。只有對(duì)癥下藥，清理“糊涂賬”，斬?cái)嘞嚓P(guān)“利益鏈”，才能維護(hù)業(yè)主權(quán)益。