四重因素影響　購房心理戰(zhàn)轉(zhuǎn)向

　　記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，這些優(yōu)惠不乏作秀的成分。但即便是作秀，如果有一些歷史的縱深感，就能明顯發(fā)現(xiàn)出不同。

　　廣州保利的銷售人員表示，首付分期是“大促銷活動”“不可能一直持續(xù)下去”，希望記者早下決定，“手快有，手慢無”。

　　而將時間回溯到２０１３年１０月，還是在保利·西海岸，銷售人員的底氣要強(qiáng)硬很多：購房首付３成，且需和開發(fā)商規(guī)定的貸款合作銀行簽訂合同，該銀行當(dāng)時執(zhí)行的首套住房貸款利率上浮１０％。購房者要么買，要么走。

　　“一旦出現(xiàn)這種情況，你就知道，開發(fā)商又要心口不一了，這證明，他們的日子開始不如想象中好過了。”一位購房經(jīng)理表示。

　　記者采訪發(fā)現(xiàn)，目前，至少有四重力量影響并導(dǎo)致了這一結(jié)果。

　　－－市場調(diào)節(jié)。中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟等專家分析，從２０１２年下半年開始，一線城市的樓市已經(jīng)出現(xiàn)了一波連續(xù)十多個月的上漲，國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，截至２０１３年１２月，京滬穗深四大一線城市的房價同比漲幅超過或接近２０％，在已經(jīng)執(zhí)行了２年多的嚴(yán)格限購政策后，盡管供需矛盾仍然緊張，但擠出了投資投機(jī)需求后，絕不足以支持如此大幅度的瘋狂上漲，在擠出了追漲、恐慌的超前購房陰影后，市場必然會有所理性調(diào)整。

　　－－調(diào)控發(fā)力。在一線城市“越調(diào)越漲”的壓力聲中，京滬穗深在去年下半年都出臺了更嚴(yán)格的調(diào)控加碼規(guī)定。例如，廣州將外來人口繳納社保允許購房的期限從２年增加到３年，這些嚴(yán)格的調(diào)控政策也在鞏固和加強(qiáng)調(diào)控的效果。

　　－－預(yù)期分流。北京２０１４年起試點(diǎn)安居性商品房，僅前兩個自住房項(xiàng)目的申請就超過４０萬套，從商品房分流了大批需求，并直接影響了市場預(yù)期。北京市統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，前兩月北京商品房銷售面積比上年同期下降３９．１％。而廣州、深圳等多地已經(jīng)或籌備推出類似共有產(chǎn)權(quán)保障房項(xiàng)目，也將給市場帶來巨大影響沖擊。

　　－－資金壓力。中原地產(chǎn)分析師薄夫利認(rèn)為，盡管去年上市房地產(chǎn)企業(yè)銷售回款再創(chuàng)新高，但在房地產(chǎn)融資持續(xù)收緊和頻頻出擊搶當(dāng)?shù)赝醯券B加影響下，開發(fā)商也需要讓利跑量，加快資金周轉(zhuǎn)。

　　規(guī)劃著陸　能否讓“只漲不跌”神話祛魅

　　從時代地產(chǎn)到萬科、保利，這些標(biāo)桿地產(chǎn)公司近期在一線城市的動作表明，在經(jīng)歷了過去一輪快速上漲后，本已居高不下的一線城市核心區(qū)域房價對調(diào)控并非“免疫”，也絕不是只漲不跌的“神話”。

　　國家統(tǒng)計(jì)局最新公布的數(shù)據(jù)顯示，２月北京房價同比上漲１５．５％，和去年動輒２０％左右的增速相比，漲幅已經(jīng)開始有所收窄。

　　專家表示，這不僅對一線城市樓市和購房者預(yù)期帶來影響，對全國市場也將帶來傳導(dǎo)和示范沖擊。

　　山東大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任李鐵崗說，一線城市出現(xiàn)的降價促銷將對庫存較大的二三線城市起到示范作用。雖然目前部分二三線城市還沒有出現(xiàn)明顯的降價現(xiàn)象，但預(yù)計(jì)未來兩三個月將看到一些變化。

　　３月１６日，國務(wù)院正式頒布《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（２０１４－２０２０年）》，其中明確要“健全房地產(chǎn)市場調(diào)控長效機(jī)制。調(diào)整完善住房、土地、財(cái)稅、金融等方面政策，共同構(gòu)建房地產(chǎn)市場調(diào)控長效機(jī)制。各城市要編制城市住房發(fā)展規(guī)劃，確定住房建設(shè)總量、結(jié)構(gòu)和布局。”

　　李鐵崗認(rèn)為，這是未來房地產(chǎn)市場發(fā)展的綱領(lǐng)性文件，對一線城市而言，城市功能的再定位和人口、產(chǎn)業(yè)的紓解轉(zhuǎn)移將在未來成為緩解供需矛盾的重要武器，對遏制二三線城市乃至四線城市出現(xiàn)的“造城沖動”，引導(dǎo)其在產(chǎn)業(yè)城鎮(zhèn)化的基礎(chǔ)上發(fā)展健康的房地產(chǎn)市場，也具有重要的指導(dǎo)意義。