作者：賈康

　　在多種因素作用下，3月份以來國內(nèi)主要城市房價(jià)指標(biāo)降溫，看來樓市正在步入調(diào)整期。一時(shí)間眾說紛紜，有不少人在大談中國樓市中的“拐點(diǎn)”和房價(jià)的“大跳水”、“崩盤式”全面回落。但這種認(rèn)識(shí)似過于極端化和過于悲觀。

　　最基本的認(rèn)識(shí)框架

　　最基本的認(rèn)識(shí)框架應(yīng)是：中國的城鎮(zhèn)化目前實(shí)際上剛完成不到40%，而國際經(jīng)驗(yàn)表明，要到70%左右的高位才會(huì)轉(zhuǎn)入一個(gè)低平發(fā)展新階段的狀態(tài)?？傮w而言，中國城鎮(zhèn)化正處于方興未艾的發(fā)展過程中，在今后幾十年城鎮(zhèn)化水平的高速提增期里，還會(huì)有幾億人要進(jìn)城居住，并伴隨我國社會(huì)總體上從“中等收入階段”向“高收入階段”的演變，這決定了我國城市中心區(qū)域房價(jià)長期性的上漲趨勢，即城鎮(zhèn)建成區(qū)房價(jià)在相當(dāng)長時(shí)期內(nèi)總體上還會(huì)表現(xiàn)為一條上揚(yáng)曲線的大模樣。如果前期已由于種種原因形成一些泡沫因素，在市場出現(xiàn)分化的情況下正有利于使之現(xiàn)形和加以消化，但尚無可信理由認(rèn)定中國樓市已進(jìn)入“崩盤”過程。正常的市場是要允許價(jià)格波動(dòng)的，應(yīng)該體現(xiàn)出一定的市場風(fēng)險(xiǎn)。而我國樓市前些年的表現(xiàn)似乎是個(gè)單邊市，結(jié)果大家實(shí)際上誰也不覺得有風(fēng)險(xiǎn)，很多人都肆無忌憚地在里面炒，而現(xiàn)在出現(xiàn)市場分化，正好是一個(gè)矯正的契機(jī)。

　　市場分化后可以使一些要買房的老百姓得到價(jià)格低平的實(shí)惠。但不能因?yàn)楝F(xiàn)在一些具體的價(jià)格下調(diào)案例，就簡單預(yù)期房價(jià)會(huì)普遍“大跳水”，甚至出現(xiàn)斷崖式的全面“崩盤”局面，這反而會(huì)使相當(dāng)多的購房者“買漲不買落”而猶豫不安。要看到，有些地方的房價(jià)仍然堅(jiān)挺，并且還有漲價(jià)的案例。全國全面城市統(tǒng)計(jì)下來，多數(shù)還是在走高的。當(dāng)然，下降的城市從過去的一兩個(gè)擴(kuò)大到了五六個(gè)、十幾個(gè)，再往后有降價(jià)表現(xiàn)的城市也可能會(huì)更多。但需要強(qiáng)調(diào)，統(tǒng)計(jì)價(jià)格是均價(jià)，光看均價(jià)是不能說明太多問題的，對(duì)于交易雙方來說，最重要、最關(guān)鍵的是具體分析那個(gè)交易對(duì)象的具體情況。如果說樓市現(xiàn)在已進(jìn)入一個(gè)波動(dòng)的、分化的階段，正好是一次改變和結(jié)束以往“單邊市”的全民教育：今后對(duì)房屋交易價(jià)格要分線、分市、分段、分類、分型。

　　所謂分線，就是一二三四線城市的房價(jià)可能會(huì)有明顯區(qū)別。分線之后還要分市，同一線上的不同城市也可能有明顯區(qū)別。接著還得分段，即同一個(gè)城市里不同地段的房價(jià)也可能大相徑庭。比如北京，有人說現(xiàn)在出現(xiàn)了下調(diào)案例，問問具體情況，五環(huán)之內(nèi)并沒有，主要是在大興、通州等地段有個(gè)別案例，這就體現(xiàn)了地段的不同。再往下還得分型，什么樣的戶型、朝向、樓層、具體特點(diǎn)，都可能會(huì)導(dǎo)致價(jià)格不同。再往下還得分類，比如是學(xué)區(qū)房還是非學(xué)區(qū)房，等等。有了市場分化以后，所有和不動(dòng)產(chǎn)發(fā)生關(guān)聯(lián)的社會(huì)成員要一起學(xué)習(xí)，形成對(duì)市場的基本認(rèn)識(shí)，并順應(yīng)市場要求去防范風(fēng)險(xiǎn)，優(yōu)化自己的具體決策。目前應(yīng)是一個(gè)很好的促進(jìn)我國住房市場健康化、政府也可酌情淡化和收斂行政性“限購”權(quán)宜手段的契機(jī)。

　　現(xiàn)在我國政府決策層對(duì)于房地產(chǎn)領(lǐng)域顯然已經(jīng)有新的優(yōu)化調(diào)控思路。一方面，以建3600萬套保障房為代表的基本保障房建設(shè)正在三令五申中推進(jìn)，有效供給在未來幾年內(nèi)就要到位(每年都要求幾百萬套開工、幾百萬套竣工)，這樣一來，低收入階層、收入夾心層人群“住有所居”的需求就將會(huì)獲得有效供給而托舉起來。另一方面，在商品房領(lǐng)域，不再屢屢表態(tài)、頻頻出手，而是給出市場自身調(diào)整空間。市場通常應(yīng)該在小幅正常波動(dòng)中優(yōu)化配置健康發(fā)展，我們現(xiàn)在越來越可望去接近這個(gè)境界了。應(yīng)當(dāng)強(qiáng)調(diào)，在市場出現(xiàn)分化后，地方政府應(yīng)該相機(jī)抉擇把原來不得已而為之的限購等“權(quán)宜之計(jì)”行政手段和措施趁此機(jī)會(huì)淡出、收斂下來，讓不符合市場規(guī)律的權(quán)宜之計(jì)退出歷史舞臺(tái)。當(dāng)然，這是一個(gè)需因地制宜漸進(jìn)掌握的過程。目前所有的跡象合在一起，對(duì)市場分化總體上應(yīng)該給予正面評(píng)價(jià)。其后的中長期制度建設(shè)如跟上了，應(yīng)能有效防止有人擔(dān)心的超出正常幅度的強(qiáng)烈大幅反彈。