公正地說(shuō)，如果沒(méi)有“十年調(diào)控”，房?jī)r(jià)恐怕還要高，也許已經(jīng)高到無(wú)法想象以至于發(fā)生人們不愿見到的大事。所以，要慶幸有了“十年調(diào)控”，擊退了樓市若干時(shí)期的過(guò)熱、狂熱，拖住了房?jī)r(jià)沒(méi)有漲到無(wú)可挽回的程度，才有了若干年來(lái)樓市尚可維持的脆弱穩(wěn)定。

　　作為全國(guó)政協(xié)委員的張泓銘，同時(shí)還是住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部專家委住宅組成員、曾經(jīng)長(zhǎng)期擔(dān)任上海市人民政府參事和上海社科院城市與房地產(chǎn)中心主任，22年來(lái)，張泓銘的主要研究方向?yàn)槌鞘薪ㄔO(shè)與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理，他以其客觀嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膶W(xué)術(shù)風(fēng)格和獨(dú)到敏銳的研究視角，備受業(yè)界的關(guān)注與推崇。

　　兩會(huì)期間，本報(bào)記者就近十幾年的房地產(chǎn)調(diào)控以及未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，采訪了張泓銘。

　“十年調(diào)控”愿望善良，目的準(zhǔn)確，完全必要

　　記者：從2002年開始，房地產(chǎn)在“十年調(diào)控”過(guò)程中，各方面的評(píng)價(jià)已經(jīng)有很大的分歧。其中，有基本肯定的，也有否定的，認(rèn)為“供求依然失衡、房?jī)r(jià)越來(lái)越高”。民間評(píng)價(jià)也有“調(diào)控調(diào)控，等于空調(diào)”之說(shuō)。對(duì)此，您怎么看？如何冷靜地、理性地、全面地總結(jié)“十年調(diào)控”尤其是后幾年調(diào)控的成敗得失？

　　張泓銘：房地產(chǎn)“十年調(diào)控”大體上可以分成兩個(gè)階段。2002年到2004年，基本上是抑制房地產(chǎn)投資過(guò)快增長(zhǎng)、擴(kuò)大需求階段（下文簡(jiǎn)稱“十年調(diào)控”前段）。2005年到2013年，基本上是抑制不合理需求和房?jī)r(jià)過(guò)快上漲、擴(kuò)大供給階段（下文簡(jiǎn)稱“十年調(diào)控”后段）。

　　從“十年調(diào)控”的九個(gè)主要文件，尤其是研究了從2005年起的七個(gè)主要文件可以看到：調(diào)控愿望是善良的、目的是準(zhǔn)確的。調(diào)控也切實(shí)起到了作用，“調(diào)控等于空調(diào)”之說(shuō)不成立。公正地說(shuō)，如果沒(méi)有“十年調(diào)控”，房?jī)r(jià)恐怕還要高，也許已經(jīng)高到無(wú)法想象以至于發(fā)生人們不愿見到的大事。所以，要慶幸有了“十年調(diào)控”，擊退了樓市若干時(shí)期的過(guò)熱、狂熱，拖住了房?jī)r(jià)沒(méi)有漲到無(wú)可挽回的程度，才有了若干年來(lái)樓市尚可維持的脆弱穩(wěn)定。

　　在肯定“十年調(diào)控”積極作用的同時(shí)，需要指出“十年調(diào)控”的作用有限。主要是正面作用的階段化、短期化，正面作用大體只能維持兩年左右，沒(méi)有持久地解決市場(chǎng)供求的平衡問(wèn)題，也沒(méi)有真正解決房?jī)r(jià)的穩(wěn)定問(wèn)題。這不能不說(shuō)是一個(gè)巨大的缺憾！

　　從需求入手是對(duì)的，但失之粗略；輪番采用稅收手段是對(duì)的，但是整體性不強(qiáng)

　　記者：房地產(chǎn)“十年調(diào)控”全過(guò)程有一個(gè)顯著的共同特點(diǎn)，就是需求入手。尤其是強(qiáng)調(diào)解決不合理的需求。比如，2013年2月，為堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購(gòu)房，加大對(duì)住房出售的個(gè)人所得稅征收力度，完善限購(gòu)等。對(duì)此，您怎么看？

　　張泓銘：我認(rèn)為，房地產(chǎn)“十年調(diào)控”從需求入手，尤其是后段強(qiáng)調(diào)抑制不合理需求，這無(wú)疑是對(duì)的。但是，過(guò)于粗略不夠精確，比如沒(méi)有將住房投資和投機(jī)嚴(yán)格區(qū)別，而將投資需求一棍子打死，沒(méi)有保護(hù)合理投資用于住房租賃的需求。比如沒(méi)有認(rèn)清限購(gòu)和限價(jià)等行政手段是無(wú)法真正配置好需求的，沒(méi)有明確限購(gòu)和限價(jià)應(yīng)該短期化。

　　從根本上說(shuō)，沒(méi)有明確的、細(xì)分的、可落地的對(duì)于住房自住需求、他住需求（所謂的投資需求）、無(wú)住需求（所謂的投機(jī)需求），或者適當(dāng)需求、過(guò)分需求、奢華需求的經(jīng)濟(jì)制約措施。這些問(wèn)題，不僅使抑制不合理需求的目的未根本實(shí)現(xiàn)，也造成民眾的不滿。

　　記者：房地產(chǎn)“十年調(diào)控”大量采用經(jīng)濟(jì)手段，突出地表現(xiàn)在稅收上。比如，2010年4月，制定引導(dǎo)合理住房消費(fèi)和調(diào)節(jié)個(gè)人房產(chǎn)收益的稅收政策。2011年1月，在上海和重慶試點(diǎn)征收住房房產(chǎn)稅。您對(duì)稅收手段怎么看？

　　張泓銘：我認(rèn)為，“十年調(diào)控”后段，為抑制不合理需求更多地求助于稅收手段是對(duì)的。但是由于整體性不強(qiáng)，稅收手段單打獨(dú)斗，未同房地產(chǎn)稅收體系的改革結(jié)合起來(lái)，不能充分也不能持久地發(fā)揮正向的調(diào)控作用。

　　比如，要抑制不合理的房地產(chǎn)需求，需要征收住房轉(zhuǎn)讓的營(yíng)業(yè)稅，但這強(qiáng)化了房地產(chǎn)稅收鏈條前重后輕、總體稅負(fù)過(guò)于沉重的弊病；又如，希望抑制不合理的房地產(chǎn)需求，需要征收住房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅或開征住房房產(chǎn)稅，雖然沒(méi)有加重房地產(chǎn)稅收鏈條前重后輕的弊病，但加重了房地產(chǎn)稅負(fù)過(guò)于沉重的弊病。這樣的稅收調(diào)節(jié)損害了市場(chǎng)多個(gè)主體的利益，遭到他們的抵制，甚至地方政府的不作為，所以稅收調(diào)節(jié)的成效不彰。