如果重新計算我國城鎮(zhèn)戶籍家庭的住房自有率，2015年將超過70%，如此之高的住房自有率是二手房市場崛起的支撐條件。

　　二手房市場崛起是必然趨勢

　　從國際對比來看，美國、英國、法國、澳大利亞已經(jīng)是二手房主導(dǎo)的市場，這四個國家二手房成交分別是新房成交的9倍、8.1倍、1.9倍、3.5倍。

　　一個自然的問題便是：二手房爆發(fā)的條件和時點是什么？答案體現(xiàn)在三個方面。

　　第一，業(yè)主自有房屋的存量規(guī)模，決定有多少房子可以流通。

　　從美國經(jīng)驗來看，盡管1880年之后美國的經(jīng)紀(jì)行業(yè)已經(jīng)萌芽，但是直到1950年才開始真正意義上的蓬勃發(fā)展，1980年之后才日漸成熟。

　　探究事實真相可以發(fā)現(xiàn)：1950年，新房市場經(jīng)歷1940年代的大發(fā)展之后，房屋新開工和房屋存量逐步趨于穩(wěn)定，且住房自有率超過60%，并長期維持在這一水平之上。

　　作為一個對照，英國二手房市場則崛起于20世紀(jì)80年代，內(nèi)在原因是英國房屋自有率一直偏低，直到1980年代之后，才上升到60%以上。

　　深層次的研究發(fā)現(xiàn)，與美國相比，英國政府歷史上對住房市場的干預(yù)程度極深，曾經(jīng)超過50%的房屋由政府提供，英國家庭房屋自有率上升速度極其緩慢，不太可能形成一個房屋流通的二手房市場。

　　從數(shù)據(jù)上看，1959年到1964年間，英國約1/3的房屋是市政委員會所建，直到1971年，英國業(yè)主自住的房屋還不到50%。

　　直到1983年，撒切爾領(lǐng)導(dǎo)的保守黨推出住房制度改革，把議會的房屋廉價出售給150萬工人家庭，以此來確保越來越多的英國人有自己的房子。

　　1981年，英國自有住房者增加到54%，10年之后，進一步上升為67%。自有房數(shù)量由1980年的1100萬套，上升到今天的1800萬套左右，這為英國二手房市場快速成長奠定了合適土壤。

　　第二，存量房屋的質(zhì)量能否滿足住房需求。如果質(zhì)量較差，則很難進入市場，住房需求仍由新房滿足。

　　美國二手房市場之所以如此龐大，每年有500萬套左右的交易量，很大程度上是因為美國房屋結(jié)構(gòu)以獨棟別墅為主，大多數(shù)情況下，這些房屋能夠滿足人們改善住房的需求。

　　相比較而言，日本二手房市場之所以相對遲緩，部分原因在于日本的存量房屋質(zhì)量較差，面積較小，無法滿足增量需求。

　　第三，人口流動和住房轉(zhuǎn)換的頻率。這從根本上決定房屋流通率以及二手房的空間。

　　美國房屋流通率的歷史平均水平在4.5%，高峰時期曾高達6%，考慮到美國的房屋存量達1.2億套，4.5%的流通率意味著每年成交的二手房可達540萬套。

　　美國的出租市場住房換手率高達30%，是交易市場房屋流通率的6倍。

　　美國二手房交易和二手房出租市場之所以出現(xiàn)極高的流通率，本質(zhì)上是因為美國的人口流動性極強，住房需求轉(zhuǎn)換的頻率極高。

　　1940年代之后，美國的郊區(qū)化趨勢到來，郊區(qū)人口增長率曾高達50%以上，這是推動二手房市場爆發(fā)的根本動力。此外，美國家庭的住房需求轉(zhuǎn)換頻率也很高。據(jù)統(tǒng)計，2001年至2011年間，只有16%的美國家庭一直處于租房狀態(tài)，13%的家庭由租客變成業(yè)主，7%的家庭由業(yè)主變成租客，9%的家庭則在租客和業(yè)主之間頻繁轉(zhuǎn)換。

　　如果只考慮30歲以下的年輕人的住房轉(zhuǎn)換，則這個頻率會更高。