如何促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)？住建部部長王蒙徽近日提出四點(diǎn)：第一，保持調(diào)控政策連續(xù)性穩(wěn)定性；第二增強(qiáng)調(diào)控政策協(xié)調(diào)性精準(zhǔn)性；第三，堅(jiān)決有力處置個別頭部房地產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目逾期交付風(fēng)險(xiǎn)；第四，持續(xù)整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。

當(dāng)前，樓市仍處于下行周期，面對樓市分化加劇、房企債務(wù)違約頻發(fā)，明年樓市政策如何做到“因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”成為社會關(guān)切。

近日，王蒙徽在接受新華社采訪時稱，將堅(jiān)決落實(shí)中央經(jīng)濟(jì)工作會議部署，牢牢堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的工具和手段，加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

穩(wěn)妥實(shí)施長效機(jī)制

為保持調(diào)控政策連續(xù)性穩(wěn)定性，王蒙徽稱，繼續(xù)穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)長效機(jī)制，落實(shí)城市主體責(zé)任，強(qiáng)化省級政府監(jiān)督指導(dǎo)責(zé)任，保障剛性住房需求，滿足合理的改善性住房需求，努力做到穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期。

“長效機(jī)制”——這一表述被再度提及。

第一財(cái)經(jīng)注意到，在今年7月下旬國務(wù)院召開加快發(fā)展保障性租賃住房和進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作電視電話會議時，“長效機(jī)制”的前置動詞為“全面落實(shí)”，而此次住建部在詳解明年樓市政策的重點(diǎn)時，將“長效機(jī)制”的前置動詞變?yōu)椤胺€(wěn)妥實(shí)施”。

中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究中心執(zhí)行院長陳晟對第一財(cái)經(jīng)稱，長效機(jī)制涉及到住房、土地、財(cái)稅、金融、立法等多個環(huán)節(jié)，如在財(cái)稅方面穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革，這些工作均不能一蹴而就，而是要落實(shí)一項(xiàng)、執(zhí)行一項(xiàng)，以“潤物細(xì)無聲”的方式推動。

“由于當(dāng)前在土地、金融等環(huán)節(jié)已經(jīng)落地了一些長效機(jī)制，所以在部署明年樓市工作時，才會將長效機(jī)制的相關(guān)表述變?yōu)椤€(wěn)妥實(shí)施’。”陳晟說。

落實(shí)城市的主體責(zé)任

為了讓短期調(diào)控與長效機(jī)制的銜接更為緊密，兼顧調(diào)控政策的“連續(xù)性穩(wěn)定性”和“協(xié)調(diào)性精準(zhǔn)性”，王蒙徽還明確，要落實(shí)城市的主體責(zé)任，尤其是省級政府的監(jiān)督指導(dǎo)責(zé)任，并提出“加強(qiáng)對城市調(diào)控工作‘一對一’的指導(dǎo)監(jiān)督”。

陳晟認(rèn)為，由于不同城市的發(fā)展程度、城鎮(zhèn)化水平不同，城市發(fā)展的產(chǎn)業(yè)底板和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段不同，疊加在樓市下行期，熱點(diǎn)一二線城市和三四線城市分化加劇，需要運(yùn)用不同工具箱對不同地區(qū)樓市進(jìn)行精準(zhǔn)施策。

“基于此，‘促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性發(fā)展’要‘因城施策’‘一城一策’，對調(diào)控政策的監(jiān)管也要采用‘一對一’的定向模式。”陳晟稱。

近月來，部分城市受人口流出、經(jīng)濟(jì)發(fā)展困難等多重因素影響，樓市下行壓力有所增加，甚至出現(xiàn)房價(jià)持續(xù)下跌情況。對此，8月底以來，已有至少21城發(fā)布“限跌令”，以穩(wěn)定樓市。當(dāng)前，這一逆向調(diào)控政策已開始顯效。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)，11月份，較早出臺“限跌令”的岳陽新房價(jià)格環(huán)比上漲0.3％，唐山、昆明等地新房價(jià)格也均出現(xiàn)了下跌放緩或止跌跡象。

11月以來，為進(jìn)一步從需求端提振樓市，超過17個省市陸續(xù)出臺了購房補(bǔ)貼新措施，其中，在安徽蕪湖、吉林等地，該類新措施將延續(xù)至明年，乃至更久。

針對一二線和熱點(diǎn)城市樓市的結(jié)構(gòu)性供給不足，王蒙徽稱，將推進(jìn)住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。針對新市民、青年人等群體住房需求，加大金融、土地、公共服務(wù)等政策支持力度，大力發(fā)展保障性租賃住房，因地制宜發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房，加快發(fā)展長租房市場。

堅(jiān)決有力處置房企項(xiàng)目逾期交付風(fēng)險(xiǎn)

王蒙徽稱，要堅(jiān)決有力處置個別頭部房地產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目逾期交付風(fēng)險(xiǎn)。以“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”為首要目標(biāo)，按照省市統(tǒng)籌的工作要求，以法治化市場化為原則，確保社會穩(wěn)定、國家和群眾利益不受損失。

今年4月，國務(wù)院金融穩(wěn)定發(fā)展委員會就提出，按照市場化、法治化原則，鼓勵好機(jī)構(gòu)兼并風(fēng)險(xiǎn)機(jī)構(gòu)，促進(jìn)地區(qū)金融供需結(jié)構(gòu)平衡。

9月份以來，針對部分房企出現(xiàn)的債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)，央行、銀保監(jiān)會等金融部門多次重申，金融機(jī)構(gòu)要按照法治化、市場化原則，配合相關(guān)部門和地方政府共同維護(hù)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益。

在陳晟看來，之所以強(qiáng)調(diào)“以法治化市場化為原則”，而非通過行政手段去兜底，除了要穩(wěn)妥實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，保持政策的連續(xù)性穩(wěn)定性外，也是因?yàn)楫?dāng)前市場化并購已有較好的案例和經(jīng)驗(yàn)可以去借鑒。

為了進(jìn)一步以市場化手段化解部分房企的流動性危機(jī)，鼓勵穩(wěn)健性房企對同行施以援手，央行和銀保監(jiān)會20日聯(lián)合發(fā)文稱，鼓勵銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購的金融支持和服務(wù)。

持續(xù)整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序

王蒙徽稱，持續(xù)整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。完善市場監(jiān)管機(jī)制，切實(shí)維護(hù)群眾合法權(quán)益。

5個月前，住建部就已明確了未來三年整治規(guī)范房地產(chǎn)市場的重點(diǎn)工作內(nèi)容，并對落地方案給出了具體指導(dǎo)。

根據(jù)住建部、發(fā)改委等8部門于7月23日印發(fā)的《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等8部門關(guān)于持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知》，“力爭用3年左右時間，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場秩序明顯好轉(zhuǎn)”，同時明確要“因城施策”重點(diǎn)整治房地產(chǎn)開發(fā)、房屋買賣、住房租賃、物業(yè)服務(wù)等領(lǐng)域人民群眾反映強(qiáng)烈、社會關(guān)注度高的突出問題。

截至目前，已有天津、浙江、江西、山西、遼寧、云南、江蘇、安徽、山東、海南、廣東、河北、福建、黑龍江、新疆等地的至少20個城市，發(fā)布了整治規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的3年行動方案。