人民網(wǎng)北京7月5日電 （記者夏曉倫、許維娜）為加快發(fā)展保障性租賃住房，促進解決好大城市住房突出問題，國務院辦公廳日前印發(fā)了《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》（以下簡稱《意見》），明確保障性租賃住房基礎(chǔ)制度和支持政策。

多位業(yè)內(nèi)專家在接受人民網(wǎng)記者采訪時表示，《意見》提出的措施更精準，保障更有力，讓新市民和青年人以相對較低的租金支出解決住房問題，有利于穩(wěn)定市場預期，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，將推動我國住房發(fā)展向更高質(zhì)量的“住有所居”目標大步邁進。

明確加快發(fā)展保障性租賃住房的基礎(chǔ)制度

首先，《意見》明確了對象標準，保障性租賃住房主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題，以建筑面積不超過70平方米的小戶型為主，租金低于同地段同品質(zhì)市場租賃住房租金，準入和退出的具體條件、小戶型的具體面積由城市人民政府按照保基本的原則合理確定。

此外,《意見》還提出要引導多方參與、堅持供需匹配、嚴格監(jiān)督管理、落實地方責任等內(nèi)容。

具體來看，如“引導多主體投資、多渠道供給”“采取新建、改建、改造、租賃補貼和將政府的閑置住房用作保障性租賃住房等多種方式，切實增加供給”“加強對保障性租賃住房建設(shè)、出租和運營管理的全過程監(jiān)督”“要加強組織領(lǐng)導和監(jiān)督檢查，對城市發(fā)展保障性租賃住房情況實施監(jiān)測評價”等。

對此，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，從《意見》可以看出，保障性租賃住房有以下幾方面特征：一是市場化主導，政府給予扶持政策；二是低租金，小戶型；三是多渠道供應，以存量為主；四是有良好配套，供需匹配，避免以租代售。

李宇嘉還表示，保障性租賃住房就是要通過政府提供政策扶持，鼓勵市場多渠道供應，提供低租金的租賃住房，并以存量低成本空間盤活為主，吸引市場化企業(yè)參與。

中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項目組組長鄒琳華表示，大力發(fā)展保障性租賃住房，有利于降低中低收入階層、新市民的住房負擔。可以預見，隨著集體土地等建設(shè)保障性租賃住房的推進，以及共有產(chǎn)權(quán)住房供應的增加，大城市普通住宅的價格泡沫也將逐步消減。

多措并舉支持保障性租賃住房項目建設(shè)

近幾年來，全國多地大力推進保障性租賃住房項目建設(shè)，《意見》則從簡化審批流程、降低稅費負擔等方面推出了多項精準措施。

在簡化審批流程方面，《意見》指出，各地要精簡保障性租賃住房項目審批事項和環(huán)節(jié)，構(gòu)建快速審批流程，提高項目審批效率。利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設(shè)保障性租賃住房，可由市縣人民政府組織有關(guān)部門聯(lián)合審查建設(shè)方案，出具保障性租賃住房項目認定書后，由相關(guān)部門辦理立項、用地、規(guī)劃、施工、消防等手續(xù)。

《意見》提出，不涉及土地權(quán)屬變化的項目，可用已有用地手續(xù)等材料作為土地證明文件，不再辦理用地手續(xù)。探索將工程建設(shè)許可和施工許可合并為一個階段。實行相關(guān)各方聯(lián)合驗收。

在降低稅費負擔方面，《意見》提出要綜合利用稅費手段，加大對發(fā)展保障性租賃住房的支持力度。利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設(shè)保障性租賃住房，取得保障性租賃住房項目認定書后，比照適用住房租賃增值稅、房產(chǎn)稅等稅收優(yōu)惠政策。對保障性租賃住房項目免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費。

此外，《意見》還指出要給予中央補助資金支持。中央通過現(xiàn)有經(jīng)費渠道，對符合規(guī)定的保障性租賃住房建設(shè)任務予以補助。同時，執(zhí)行民用水電氣價格，利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設(shè)保障性租賃住房，取得保障性租賃住房項目認定書后，用水、用電、用氣價格按照居民標準執(zhí)行。

對此，貝殼研究院高級分析師黃卉認為，《意見》出臺后，各類保障性租賃住房項目面臨的障礙有望突破，適合新市民、青年人等群體特別是從事基本公共服務人員的租賃房源規(guī)模擴大，能夠有效緩解住房租賃市場供給結(jié)構(gòu)錯配的問題。

提高市場主體參與積極性

為解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題，《意見》明確，由政府給予土地、財稅、金融等政策支持，充分發(fā)揮市場機制作用，引導多主體投資、多渠道供給，主要利用存量土地和房屋建設(shè)，適當利用新供應國有建設(shè)用地建設(shè)，并合理配套商業(yè)服務設(shè)施；支持專業(yè)化規(guī)模化住房租賃企業(yè)建設(shè)和運營管理保障性租賃住房。

在進一步完善土地支持政策方面，浙江工業(yè)大學副校長虞曉芬在接受采訪時表示，《意見》明確了利用集體經(jīng)營性建設(shè)用地、企事業(yè)單位自有閑置土地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地、非居住存量房屋和新供應國有建設(shè)用地五種建設(shè)方式相應的土地支持政策，“尤其是明確利用非居住存量土地和房屋建設(shè)保障性租賃住房，不補繳土地價款，力度之大前所未有。”

值得一提的是，《意見》還明確提出，對閑置和低效利用的商業(yè)辦公、旅館、廠房、倉儲、科研教育等非居住存量房屋，經(jīng)城市人民政府同意，在符合規(guī)劃原則、權(quán)屬不變、滿足安全要求、尊重群眾意愿的前提下，允許改建為保障性租賃住房；用作保障性租賃住房期間，不變更土地使用性質(zhì)，不補繳土地價款。

“這將充分調(diào)動起農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、企事業(yè)單位、工業(yè)園區(qū)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等市場主體的積極性，盤活土地和房屋存量，形成多主體共同參與、共同供給的良好局面，有利于破解發(fā)展保障性租賃住房中普遍面臨的項目獲取難、土地成本過高、收益難平衡等問題。” 虞曉芬說。

“當前我國住房租賃市場改革將進入新階段，即從緩解供給不足矛盾轉(zhuǎn)變?yōu)榻Y(jié)構(gòu)性調(diào)整。”上海易居研究院智庫研究中心總監(jiān)嚴躍進表示，整體上看，“十三五”時期我國住房制度改革的變化在于明確了住房租賃市場的發(fā)展，而“十四五”時期，則是將保障性租賃住房納入重要改革范圍，其市場地位明顯上升。

黃卉認為，借助市場的力量可以盤活市場存量，調(diào)動租賃企業(yè)積極性，提高保障性租賃住房的供給規(guī)模，通過支持專業(yè)化、規(guī)模化住房租賃企業(yè)參與保障性租賃住房，還有利于培育發(fā)展成熟的住房租賃市場。

差別化對待房地產(chǎn)信貸管理

保障性租賃住房的發(fā)展，離不開金融的支持。《意見》指出，要進一步加強金融支持。

具體來看，首先要加大對保障性租賃住房建設(shè)運營的信貸支持力度，支持銀行業(yè)金融機構(gòu)以市場化方式向保障性租賃住房自持主體提供長期貸款；按照依法合規(guī)、風險可控、商業(yè)可持續(xù)原則，向改建、改造存量房屋形成非自有產(chǎn)權(quán)保障性租賃住房的住房租賃企業(yè)提供貸款。完善與保障性租賃住房相適應的貸款統(tǒng)計，在實施房地產(chǎn)信貸管理時予以差別化對待。

其次，支持銀行業(yè)金融機構(gòu)發(fā)行金融債券，募集資金用于保障性租賃住房貸款投放。支持企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券、公司債券、非金融企業(yè)債務融資工具等公司信用類債券，用于保障性租賃住房建設(shè)運營。企業(yè)持有運營的保障性租賃住房具有持續(xù)穩(wěn)定現(xiàn)金流的，可將物業(yè)抵押作為信用增進，發(fā)行住房租賃擔保債券。支持商業(yè)保險資金按照市場化原則參與保障性租賃住房建設(shè)。

對此，嚴躍進分析稱：“對于銀行來說，在對保障性租賃住房的信貸支持方面原本是有顧慮的，但《意見》出臺后，銀行將積極給予保障性租賃住房信貸支持，這也將是銀行信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整的一個重要內(nèi)容。”

“對于各類租賃企業(yè)來說，鼓勵經(jīng)營好的企業(yè)尤其是現(xiàn)金流穩(wěn)定的企業(yè)發(fā)行債券，這是具有較為積極導向的，能夠真正促進企業(yè)在租賃業(yè)務發(fā)展方面的積極性，減少后顧之憂。”嚴躍進說。

黃卉分析認為，住房租賃企業(yè)普遍面臨融資渠道窄、融資成本高、稅負壓力大的問題，此次《意見》的出臺將使未來保障性租賃住房的融資環(huán)境獲得改善，融資難的問題也有望得到緩解。