【點(diǎn)睛】最有效的辦法是將民法典有關(guān)相鄰權(quán)的條款融入到地方民宿立法中，將取得本住宅樓利害關(guān)系人一致同意，作為開辦城市民宿的必要條件之一。未取得本住宅樓利害關(guān)系人一致書面同意的，不得在本住宅樓開辦民宿。

近日，長沙中級(jí)人民法院對(duì)該市開福區(qū)某小區(qū)民宿經(jīng)營者長沙相逢酒店管理有限公司（以下簡稱相逢公司）侵害本樓其他業(yè)主物權(quán)糾紛作出判決，要求小區(qū)民宿停止妨害，恢復(fù)原狀（住宅）。民宿經(jīng)營者被起訴的緣由是其將住宅用于民宿經(jīng)營，且在民宿經(jīng)營中對(duì)房屋內(nèi)構(gòu)造進(jìn)行了較大幅度的改變，增加了隔斷，擅自增加衛(wèi)生間、洗嗽盆，將4居室改造為5居室，每個(gè)居室內(nèi)設(shè)置獨(dú)立衛(wèi)生間，其中一個(gè)衛(wèi)生間位于樓下業(yè)主臥室的正上方。民宿經(jīng)營期間，擾民事件不斷，在樓下業(yè)主與民宿經(jīng)營者多次溝通無果、多次向政府相關(guān)部門投訴無效的情況下，樓下業(yè)主向法院提起排除妨害、恢復(fù)原狀的訴訟請(qǐng)求。法院對(duì)原告的訴訟請(qǐng)求給與 了支持，其依據(jù)是《物權(quán)法》關(guān)于相鄰權(quán)的規(guī)定。

時(shí)隔不久，廣州、重慶、桂林、?？诘鹊厝嗣穹ㄔ海槍?duì)此類案件相繼作出判決，依據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，要求民宿經(jīng)營者停止經(jīng)營，將民宿恢復(fù)為住宅。

上述地方法院的系列判決，均指向了依托城市住宅小區(qū)開設(shè)的城市民宿。由于城市民宿無論在數(shù)量、產(chǎn)值、效益、入住頻率等方面，都要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于鄉(xiāng)村民宿，是各大民宿預(yù)定平臺(tái)中的香餑餑，因而引起各大民宿預(yù)定平臺(tái)的高度關(guān)注。如果說，法院針對(duì)個(gè)別城市民宿作出的停業(yè)判決只具有個(gè)案效力的話，一些城市如北京、珠海、廈門等地針對(duì)城市民宿業(yè)發(fā)出的禁令則具有當(dāng)然的普遍性效力。尤其是北京市在2020年12月發(fā)布的《關(guān)于規(guī)范管理短租住房的通知“，明確禁止在核心城區(qū)開設(shè)民宿，在其他城區(qū)開設(shè)民宿的條件也十分嚴(yán)格。因?yàn)楸本┰谥袊奶厥獾匚?，其有關(guān)城市民宿的意見，引發(fā)輿論的高度關(guān)注。有人將其解讀為國家對(duì)城市民宿的宏觀政策發(fā)生了重大變化，從之前的鼓勵(lì)轉(zhuǎn)變?yōu)橄拗埔灾劣谠诤诵某菂^(qū)禁止開設(shè)民宿，北京市有關(guān)城市民宿的政策具有明顯的風(fēng)向標(biāo)作用；也有人認(rèn)為北京市關(guān)于禁止在核心城區(qū)開設(shè)民宿的政策并不具有示范意義，因?yàn)楸本┦鞘锥?，保障位于核心城區(qū)的中央機(jī)關(guān)的安全是壓倒一切的，禁止在核心城區(qū)開設(shè)民宿能夠有效地提升北京的政治安全，因?yàn)槠駷橹梗鞘忻袼迾I(yè)依然無法有效地解決民宿入住人員的身份核驗(yàn)問題。同時(shí)，北京是全國唯一一個(gè)提出要減量發(fā)展的城市，禁止在核心城區(qū)開設(shè)民宿，是其城市發(fā)展定位的自然延伸。

針對(duì)法院有關(guān)城市民宿的系列判決，再結(jié)合相關(guān)地方最近出臺(tái)的民宿政策、法規(guī)，自然會(huì)有不同的解讀。但是本人認(rèn)為，法院關(guān)于城市民宿的判決，應(yīng)該進(jìn)行個(gè)案分析，不應(yīng)進(jìn)行過度解讀。

中國的民宿業(yè)，無論是城市民宿還是鄉(xiāng)村民宿，其在近年來的快速發(fā)展、其對(duì)帶動(dòng)就業(yè)、豐富旅游體驗(yàn)、增加中低收入階層民眾的收入等方面的作用十分明顯。國家在相關(guān)系列文件中，多次提及要積極支持發(fā)展民宿業(yè)，對(duì)于民宿業(yè)等新業(yè)態(tài)發(fā)展中出現(xiàn)的問題，只要不觸碰安全底線，在監(jiān)管方面應(yīng)該持審慎包容的態(tài)度與理念。

但是，在民宿業(yè)高速發(fā)展的過程中，也出現(xiàn)了一些負(fù)外部性問題，如民宿入住人員的身份核驗(yàn)問題，在城市小區(qū)開辦民宿對(duì)鄰居正常生活的滋擾問題，民宿經(jīng)營者對(duì)房屋結(jié)構(gòu)大規(guī)模裝修改造對(duì)本體建筑安全造成的嚴(yán)重建筑安全問題，民宿的消防安全隱患問題，民宿的公共衛(wèi)生問題，民宿內(nèi)部的設(shè)施設(shè)備與其宣傳存在不一致等。上述問題，無論從保障城市居民生活的安寧，還是從保障民宿入住人員合法權(quán)益，還是從民宿業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的角度，都應(yīng)該予以解決。其中，城市民宿對(duì)所在社區(qū)、周邊居民正常生活的滋擾問題，是當(dāng)前制約城市民宿發(fā)展最為關(guān)鍵的問題之一，必須予以解決。

那么應(yīng)該如何有效解決城市民宿對(duì)所在社區(qū)、周邊鄰居的滋擾問題呢？根據(jù)現(xiàn)行法律、法規(guī)以及中國城市住宅的總體狀況，最有效的辦法是將民法典有關(guān)相鄰權(quán)的條款融入到地方民宿立法中，將取得本住宅樓利害關(guān)系人一致同意，作為開辦城市民宿的必要條件之一。未取得本住宅樓利害關(guān)系人一致書面同意的，不得在本住宅樓開辦民宿。這是《民法典》有關(guān)將住宅用于經(jīng)營、用于民宿的基本要求。

民宿經(jīng)營者一定要用心維護(hù)社區(qū)鄰里關(guān)系。根據(jù)城市民宿經(jīng)營被社區(qū)鄰里投訴的實(shí)踐來看，多數(shù)民宿的經(jīng)營者并非房主，而是二房東。二房東在一個(gè)城市一般會(huì)持有多套房源開展民宿。由于二房東出于對(duì)經(jīng)濟(jì)利益的追逐，對(duì)房源所在社區(qū)的鄰里關(guān)系多數(shù)缺乏基本的尊重，對(duì)入住民宿客人的行為缺乏基本的約束、勸告、引導(dǎo)，導(dǎo)致鄰里關(guān)系緊張。沒有良好的社區(qū)鄰里關(guān)系，民宿無法安心運(yùn)營。即使社區(qū)鄰居在民宿開辦時(shí)表示同意，在民宿經(jīng)營給其日常生活造成嚴(yán)重干擾時(shí)，其依然可以依據(jù)《民法典》，向法院提起相鄰權(quán)訴訟，要求民宿經(jīng)營者排除妨害、恢復(fù)原狀。對(duì)此，法院別無選擇，惟有支持當(dāng)事人的上述請(qǐng)求。由此，民宿經(jīng)營者一定要提升維護(hù)民宿所在社區(qū)鄰里關(guān)系的意識(shí)。

在線民宿預(yù)定平臺(tái)應(yīng)對(duì)民宿經(jīng)營者的鄰里關(guān)系成效進(jìn)行相應(yīng)的管理。對(duì)于民宿經(jīng)營者來說，離開在線民宿預(yù)定平臺(tái)，得不到在線民宿預(yù)定平臺(tái)的支持與推薦，其很難獲得客源。由此，在線民宿預(yù)定平臺(tái)對(duì)于城市民宿的經(jīng)營者有很大的影響力、話語權(quán)。為了城市民宿業(yè)的長期發(fā)展，在線民宿預(yù)定平臺(tái)應(yīng)對(duì)認(rèn)真研究城市民宿社區(qū)關(guān)系的管理技巧，對(duì)城市民宿經(jīng)營者進(jìn)行多種形式的培訓(xùn)，并通過相應(yīng)的激勵(lì)、懲戒措施，不斷提升城市民宿經(jīng)營者有效管理社區(qū)管理、鄰里關(guān)系的意識(shí)與能力。在條件允許的情況下，在線民宿預(yù)定平臺(tái)可以考慮在城市民宿數(shù)量較大且位置集中的社區(qū)設(shè)置相應(yīng)的聯(lián)絡(luò)員，對(duì)社區(qū)居民的投訴及時(shí)回應(yīng)，實(shí)地走訪，對(duì)民宿入住客人的不當(dāng)行為進(jìn)行勸誡、引導(dǎo)以至于納入在線民宿預(yù)定平臺(tái)的不良客戶名錄。

（作者：王天星 系北京第二外國語學(xué)院文化和旅游政策法規(guī)研究中心副主任、副教授）